团结香港基金：香港房屋趋势导航2026（英文版）（106页）.pdf

核心结论速览。 香港私人住宅市场2025年实现“量价双升”式复苏：房价反弹3.3%，成交量激增18.3%，标志着2021-2024年的漫长调整期正式结束。复苏由中小型单位引领，A类单位（<40m²）价格增长4.1%领跑市场，400万港元以下单位成交量同比飙升29.4%。 私人住宅落成量2026-2027年将触及周期性低谷：预计2026年落成16,671伙、2027年15,373伙，随后从2028年起逐步回升。2026-2030年五年年均落成量约17,100伙，2031-2035年年均落成量预计在13,300至24,800伙之间。 未售库存从2023年峰值下降18%：从22,936伙降至18,694伙，净吸纳量自2021年以来首次转正。库存压力缓解促使开发商策略从“以价换量”转向“利润优化”，地价已确认筑底。 香港人口V型反弹至751万人（2025年底）：已恢复至2019年峰值水平。2025年人才入境计划签证签发量超12.4万份，约为疫前水平的两倍。内地买家在一手豪宅市场占比常超60%。 公屋老化问题到达临界点：房委会公屋单位中楼龄达50年或以上的数量，预计从2015/16年度的15,800伙激增至2034/35年度的258,000伙——净增长约1,500%。每单位年均维修开支增速从3.2%加速至4.3%。 未来十年公屋供应将大幅超出长策目标：2026/27-2035/36年度传统公营房屋落成量预计约403,500伙，超出长策目标约109,500伙（约19%），为大规模重建提供了前所未有的安置缓冲。 建议设立专项安置储备：将每年10-15%的新公营房屋落成量划拨为重建安置专用，10年内可支持重建13-19个老化屋邨，而公屋轮候册分配仍可维持原有水平的91%-94%。H2：报告背景与研究框架。本报告由团结香港基金（Our Hong Kong Foundation）于2026年4月发布，是《香港房屋景观导航》系列的年度旗舰研究。报告指出，香港房屋发展已到达决定性转折点——私人住宅市场在经历漫长调整后已成功筑底复苏，而公营房屋部门正从“供应短缺”转向“策略性收获期”，为系统性应对快速老化的公屋存量创造了历史性窗口。报告基于数据驱动的分析方法，从私人住宅市场回顾、私人住宅市场展望、公营房屋政策聚焦三个维度展开。私人住宅部分涵盖价格与成交量走势、落成量预测、土地市场动态、人口与需求结构变化；公营房屋部分聚焦于房委会公屋老化问题、重建的经济与空间约束、未来十年供应缓冲、以及系统性重建策略的制度化建议。研究方法：私人住宅落成量预测采用“自上而下”的领先指标分析与“自下而上”的逐个项目实地审查相结合的方法论。公营房屋分析基于房委会、房屋局、发展局等官方数据，结合各区老化屋邨的年龄分布、重建潜力测算和安置资源匹配分析。H2：私人住宅市场——2025年复苏确认。量价双升终结三年调整。2025年，香港私人住宅市场结束了自2021年起的长达三年的调整期，房价反弹3.3%，成交量激增18.3%。此前的调整经历了“量价齐跌”阶段——买卖双方预期差距扩大，卖方不愿割肉，买方持币观望；2024年成交量开始回升，但直至2025年房价才与成交量同步上涨，标志着市场已成功筑底。中小型单位引领复苏。复苏并非均匀分布。A类单位（<40m²）以4.1%的全年价格涨幅跑赢整体市场（3.3%），成为唯一超越平均水平的类别。400万港元以下单位成交量同比飙升29.4%，远超市场平均的18.3%，主要得益于2025/26年度《财政预算案》将100港元印花税门槛提高至400万港元。投资者回归与“辣招”退出。2024/25年度《财政预算案》全面撤销“辣招”后，持有期少于两年的物业交易量显著回升，表明投资者兴趣随着市场约束放松而回归。短线交易最集中在500万港元以下区间。落成量：2026-2027年触底，2028年起回升。2025年私人住宅落成量为18,448伙，较2024年的24,261伙下降24%，延续了“偶数年高、奇数年低”的十年周期模式。预计2026-2027年将触及周期性低谷（16,671伙和15,373伙），随后从2028年起逐步回升。2026-2030年五年年均落成量约17,100伙。从分区看，九龙城区（含启德）预计贡献约12,100伙居首，大埔约9,700伙次之，元朗约9,400伙第三。未售库存消化与开发商策略转变。未售库存从2023年第四季度的22,936伙峰值降至2025年底的18,694伙，降幅18%。库存压力的缓解促使开发商策略从激进的“以价换量”转向“利润优化”——多个大型项目在2026年初的新价单中已出现直接提价。土地市场复苏与竞争加剧。2025/26年度土地溢价收入全面反弹——公开拍卖/招标收入从66亿港元增至84亿港元，换地/契约修订收入从58亿港元增至79亿港元。2025/26年度每幅土地吸引8-9家竞标者，中标溢价普遍达到甚至超出市场预期上限。投标价差收窄表明市场已形成统一的价格底线认知。H2：私人住宅市场——需求端结构性变化。人口V型反弹至751万。香港人口在2022年中触及约735万的低点后显著反弹，2025年底达到751万，有效恢复至2019年峰值水平。2019年至2022年初，香港经历了“双重出走”——先是流动居民因社会事件和疫情外流，随后是常住居民的持续移民潮在2022年上半年达到顶峰。2022年底的人才引进政策转向逆转了这一趋势。婚姻与出生率长期下行。婚姻数量从2017年的51,800宗降至2021年的26,900宗，2023年反弹至47,700宗后，2025年又回落至42,300宗。活产婴儿从2016年的60,900人降至2025年的31,100人，十年间降幅近50%。传统家庭形成的放缓对长期自住需求构成压力。人才入境计划重塑需求结构。2025年各类人才入境计划签证签发量超12.4万份，约为疫前水平的两倍，其中内地人才占多数。学生签证数量也稳步增长，内地学生在2024年获批的52,800份签证中占绝大多数，为大学周边区域创造了集中的租赁需求。内地买家偏好新楼。内地买家在一手豪宅市场的占比自2023年恢复正常通关后常超60%，而二手豪宅市场仅约30%-35%。大众市场同样呈现类似分化。新来港人士优先选择现代化设施和较新状况的物业，有效建立了对一手市场的支撑。租金创新高，置业吸引力提升。私人住宅租金指数自2023年起持续上升，2026年初达到200.8，超越2019年的历史峰值。按揭利率已降至3.5%以下，而A类单位租金回报率在2025年已超越按揭利率，标志着“供楼平过租楼”的环境重新出现。供应月数：从102个月到49个月。“供应月数”指标——即将已落成和在建未售单位总数除以当年月均一手成交量——从2023年的102个月（历史高位）骤降至2025年的49个月，两年间腰斩。若一手成交量维持2025年的活跃水平，到2030年供应月数可能在28至62个月之间波动。建议：灵活土地供应框架。报告建议建立一个主动的土地供应框架，将“供应月数”作为价格之外的补充监测指标，结合灵活的土地招标节奏和“勾地表”外土地的弹性推出，确保土地供应可根据市场动态灵活调节。H2：公营房屋——老化危机与历史性机遇。公屋老化浪潮即将到来。截至2026年，约28.6万伙房委会公屋单位已超过40年楼龄，其中23.2万伙介乎41至50年，5.4万伙超过50年。预计到2034/35年度，楼龄50年或以上的房委会公屋单位将从2015/16年度的15,800伙激增至258,000伙——净增长约1,500%。维修成本加速上升。房委会公屋的年度维修与改善开支自2009/10年度以来持续上升，预计将继续攀升至2029/30年度。更关键的是，每单位年均维修成本不仅从2009/10年度的373港元增至2024/25年度的867港元，其年增速也从2009/10-2014/15年度的3.2%加速至2019/20-2024/25年度的4.3%。越早启动系统性重建，越能锁定更低的建造成本、节省未来的维修开支。重建可产生显著的净单位增益。近年已完成或进行中的房委会重建项目，净单位增益从大幅增加到超过原有容量的三倍不等。若将预计到2035/36年度楼龄达50年或以上的265,900伙作为基准进行重建，重建后可望提供约559,800伙，即潜在供应可增加约111%。未来十年供应缓冲创造历史窗口。2026/27-2030/31年度，传统公营房屋年均落成量预计达35,000伙，超出长策目标（29,400伙）约19%，年均缓冲约5,600伙。展望整个十年（2026/27-2035/36年度），公营房屋总落成量预计约403,500伙，超出长策目标约109,500伙。这一持续的超额完成标志着从短期供应高峰向持久战略机遇的转变。空间分布不均的挑战。未来十年83%的新公营房屋落成量（约335,300伙）将位于新界，九龙仅44,800伙（11%），香港岛仅23,800伙（6%）。新界产生约178,900伙的净安置容量，而九龙面临60,300伙的严重缺口。重建策略必须采用全港性逻辑，积极利用新增长区的大量过剩容量来推动旧市区老化屋邨的重建。建议一：设立专项安置储备。将每年10-15%的新公营房屋落成量划拨为重建安置专用，预计可产生每年约4,600至6,900伙的安置容量。十年内可支持重建13-19个老化屋邨（零储备情景下仅能重建3-4个）。即使划拨15%用于安置，公屋轮候册年度分配仍可维持原有水平的91%。建议二：在长策中单列“重建账户”。在长策框架内单列“重建账户”，每年披露专项安置容量、五年滚动重建时间表、以及净供应影响（重建收益与拆除损失的平衡），确保重建在整体目标中保持高可见度和战略重要性。建议三：适当增加资助出售单位比例。在重建项目中采用混合租住模式（如公屋/绿置居与其他资助出售单位60:40比例），通过交叉补贴可将净支出减少高达78%。延伸阅读。以上为报告核心趋势分析，如需获取完整报告详细数据及全部图表，请访问下载页下载完整PDF报告。FAQ。问：2025年香港私人住宅市场的复苏是否可持续？答：报告认为复苏已确认筑底。支撑因素包括：人口V型反弹至751万、人才持续流入、按揭利率已低于3.5%、租金创新高推动“供楼平过租楼”环境重现。但供应端2026-2027年将触及低谷，若土地供应不能灵活调节，可能重现2010年前的供应紧张局面。问：“供应月数”指标如何解读？答：“供应月数”=已落成和在建未售单位总数÷当年月均一手成交量。该指标从2023年的102个月骤降至2025年的49个月。报告认为36-48个月是市场平衡的基准区间。若到2030年供应月数降至28个月，将重现“辣招”出台前的供应紧张状况。问：公屋重建为什么现在可行？答：过去公屋重建受限于两大瓶颈——重建后的净单位增益不确定、以及缺乏足够的安置资源。现在这两个瓶颈正在打破：重建可产生显著的净单位增益（预计可增加111%的供应）；未来十年公营房屋落成量将大幅超出长策目标约109,500伙，为安置提供了前所未有的缓冲。问：设立安置储备会影响公屋轮候册吗？答：影响有限。即使划拨15%的新落成单位用作安置，公屋轮候册的年度分配仍可维持原有水平的91%。若划拨10%，则可维持94%。安置储备主要来自超出长策目标的供应缓冲，并非从轮候册中“挤占”资源。问：报告对政府的主要建议是什么？答：三项核心建议——一是将每年10-15%的新公营房屋落成量划拨为专项安置储备；二是在长远房屋策略中单列“重建账户”并每年披露进展；三是在重建项目中适当增加资助出售单位比例（如60:40），通过交叉补贴降低财政净支出。数据来源说明。本报告数据来源于团结香港基金（Our Hong Kong Foundation）于2026年4月发布的《Hong Kong Housing Landscape Navigator 2026》研究报告（104页）。数据来源包括差饷物业估价署、土地注册处、房屋局、房委会、屋宇署、地政总署、规划署、统计处、入境事务处等政府机构，以及主要地产顾问公司和开发商公开信息。