团结香港基金：香港房屋趋势导航2026（英文版）（106页）.pdf

核心数据速览。 私人住宅价格反弹：+3.3%（2025年）。 私人住宅成交量增长：+18.3%（2025年）。 A类单位价格增长：+4.1%（领跑市场）。 400万以下单位成交量增长：+29.4%。 未售库存降幅：-18%（从22,936伙至18,694伙）。 2026-2027年落成量低谷：16,671伙/15,373伙。 2026-2030年均落成量：约17,100伙。 人口：751万（2025年底）。 人才签证：12.4万份/年（2025年）。 50年以上公屋单位：15,800伙→258,000伙（2034/35）。 未来十年公屋供应超出长策：+109,500伙。 报告页数：104页。H2：报告核心数据解读。H3：私人住宅市场——2025年确认复苏。2025年私人住宅价格反弹3.3%、成交量增长18.3%，标志着2021-2024年的调整期正式结束。A类单位（<40m²）以4.1%的涨幅领跑。400万港元以下单位成交量飙升29.4%，受益于印花税门槛提高至400万港元。未售库存从2023年峰值22,936伙降至18,694伙（-18%），净吸纳量自2021年以来首次转正。H3：供应展望——短期触底、中期回升。2026-2027年落成量将触及周期性低谷（16,671伙和15,373伙），随后从2028年起逐步回升。2026-2030年五年年均落成量约17,100伙。土地市场已复苏——2025/26年度每幅土地吸引8-9家竞标者，投标价差收窄表明地价已确认筑底。H3：公屋老化——危机与机遇并存。房委会公屋单位中楼龄50年或以上的数量，预计从2015/16年度的15,800伙激增至2034/35年度的258,000伙（+1500%）。每单位年均维修开支增速从3.2%加速至4.3%。但未来十年公营房屋落成量将超出长策目标约109,500伙，为大规模重建创造了历史性窗口。H2：报告独有数据价值——政策级与市场级颗粒度。私人住宅市场完整数据：2016-2025年差估署私人住宅售价指数与成交量走势、各户型年度价格增幅对比、各价位成交量增幅对比、短持（<2年）交易量变化、2016-2025年私人住宅落成量实际值与预测值对比、2026-2030年分区落成量预测（九龙城/大埔/元朗前三）、2026-2035年三种情景落成量预测（年均13,300-24,800伙）。土地市场数据：2016/17-2025/26年度土地溢价收入（公开招标/换地契约修订双轨复苏）、2023/24-2025/26年度政府卖地招标结果（中标价与市场预期对比、竞标人数）、投标价差收窄趋势。人口与需求数据：2016-2025年香港人口变化（V型反弹至751万）、常住居民/流动居民净变化分解、2016-2025年婚姻与出生率趋势、2016-2025年各人才入境计划签证签发量（2025年超12.4万份）、2016-2024年学生签证获批数量、2016-2025年内地买家在一手/二手大众/豪宅市场占比、2016-2026年差估署私人住宅租金指数与历史峰值对比、2016-2026年A类单位租金回报率与按揭利率对比。供应月数数据：2004-2025年已落成/在建未售单位与供应月数走势、2024-2030年三种情景供应月数预测（28-62个月）。公营房屋数据：房委会公屋年龄分布（2026年）、2009/10-2029/30年度房委会公屋维修与改善开支（年度总额与每单位均价及增速）、近年已完成/进行中房委会公屋重建项目（原单位/重建后单位/净增益/增幅）、2015/16-2034/35年度50年以上公屋单位数量预测、1997/98-2035/36年度公营房屋落成量实际值与预测值（对比长策目标）、2026/27-2035/36年度分区公营房屋落成量预测、分区10年供应量减去50年以上单位数量的净安置容量、重建优先排序矩阵（净单位增益×楼龄）。三项核心建议数据：0-15%安置储备情景下的年度安置容量、10年可重建屋邨数量、对公屋轮候册分配的影响量化分析；60:40混合租住模式下的财政影响测算（净支出减少78%）。H2：谁需要这份报告？ 香港地产发展商与投资者：了解私人住宅市场复苏的驱动力、未来五年供应节奏与分区分布、土地市场竞争态势，为投资决策提供数据支撑。 香港政府与政策制定者：掌握公屋老化危机的量化规模、未来十年供应缓冲的空间分布、三项系统性重建建议的政策依据。 房屋与城市规划研究者：获取私人住宅落成量预测方法论、供应月数指标体系、重建优先排序矩阵等分析框架。 公营房屋居民与社区组织：了解所住屋邨在老化与重建优先级矩阵中的位置，以及安置资源分配的逻辑。 金融机构与按揭服务商：掌握人口结构变化、人才流入趋势、租金与按揭利率关系等影响楼市的宏观变量。FAQ。问：报告中的数据截止到什么时候？答：报告发布于2026年4月，数据截止至2025年底及2026年初。人口数据为2025年下半年临时数字，土地市场数据截至2025/26财政年度。问：私人住宅落成量预测与差估署的预测有何不同？答：报告指出，过去十年中团结香港基金的预测在七个年份（2016、2018、2019、2021、2022、2023、2025）比差估署更准确。报告采用“自上而下”的领先指标分析与“自下而上”的逐个项目实地审查相结合的方法论。问：“供应月数”指标的意义是什么？答：该指标衡量在现行交易速度下消化现有库存所需的时间。2004-2009年（“辣招”出台前）该指标可低至26-36个月；2023年达到102个月的历史高位，触发了“撤辣”。报告认为36-48个月是市场平衡的基准区间。问：公屋重建的“安置储备”从何而来？答：来自未来十年公营房屋供应超出长策目标的缓冲部分（约109,500伙）。报告建议将其中10-15%划拨为重建安置专用，并非从轮候册中“挤占”资源。即使划拨15%，轮候册年度分配仍可维持原有水平的91%。问：为什么重建项目中增加资助出售单位比例能降低财政负担？答：因为资助出售单位（如居屋）的销售收入可交叉补贴公屋/绿置居的建造成本。以100个单位为例：100%公屋模式净支出约1.06亿港元；60%公屋/绿置居+40%其他资助出售单位模式，净支出可减少约78%至约2,300万港元。完整PDF报告包含内容。以下为完整报告的核心内容模块，下载后即可获取全部详细数据： 行政摘要（Executive Summary）。 第一章：私人住宅市场回顾（价格与成交量走势、各户型/各价位表现、短持交易、落成量、净吸纳量、未售库存、预售楼花同意书、上盖工程动工量、土地供应、土地招标）。 第二章：私人住宅市场展望（2026-2030年落成量预测、分区分布、2031-2035年三种情景分析、人口趋势、婚姻与出生率、人才入境计划、学生签证、内地买家占比、租金指数、租金回报率与按揭利率对比、供应月数分析、灵活土地供应框架建议）。 第三章：公营房屋政策聚焦（公屋年龄分布、维修开支趋势、重建四因素框架、近年重建项目案例、老化存量预测、未来十年供应缓冲、分区供应与安置容量分析、重建优先排序矩阵、三项核心建议及量化影响）。 全部104页数据图表与参考文献。延伸阅读。如需了解行业趋势与战略洞察，可返回查看本报告深度分析页面。数据来源说明。本报告数据来源于团结香港基金（Our Hong Kong Foundation）于2026年4月发布的《Hong Kong Housing Landscape Navigator 2026》研究报告（104页）。数据来源包括差饷物业估价署、土地注册处、房屋局、房委会、屋宇署、地政总署、规划署、统计处、入境事务处等政府机构，以及主要地产顾问公司和开发商公开信息。