房地产行业信用风险回顾与2023年展望-230331（22页）.pdf

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1、房地产行业信用风险回顾与房地产行业信用风险回顾与 2022023 3 年展望年展望2022023 3 年年 3 3 月月行业研究专题报告行业研究专题报告地产行业：地产行业：20222022 年房企信用质量大幅下降，年房企信用质量大幅下降，预计预计 2 2023023 年房企信用质量维稳。年房企信用质量维稳。资料来源：Wind，东方金诚整理样本房企各一级指标信用质量变化样本房企各一级指标信用质量变化资料来源：Wind，东方金诚整理分析师：谢瑞、范新悦分析师：谢瑞、范新悦 本轮地产周期首次出现土地、投资、销售全链条放缓，区别于次贷、欧债等危机，供需整体平衡下地产经济已提质换挡；政策：救项目与救企业

2、并存，预计 2023 年坚持“房住不炒”定位的同时，从供给、需求端双向发力引导信心和市场修复；需求：短期修复但中长期依旧承压，在政策持续叠加及低基数效应下，预计 2023 年商品房销售面积与 2022 年持平，增速前低后高呈“V 字曲线”；供给：2022 年开发投资下滑超预期，预计 2023 年房企拿地和新开工较弱、广义库存充足影响下，全年投资增速继续下滑 7%左右；竞争及盈利：民营房企信用风险频发，国企为拿地、销售主力，未来国进民退重塑竞争格局，房价与地价、建安等涨幅背离，短期盈利难有改善；融资：“四支箭”通过信贷、债券、股权、内保外贷等多种方式改善房企融资环境，2023 年房企非银类融资压

3、力大，政策工具箱落地情况是关键；违约：2022 年民营房企违约及展期成主流，2023年融资环境改善、未违约民企到期体量小，新增违约风险偏低，但部分资不抵债的展期民企预计逐渐走上违约、破产的终点；信用质量：2022 年房企信用质量大幅下降，销售、盈利下降明显，房企偿债能力分化加剧，多数民营房企现金流极为紧张；预计 2023 年，房企规模在行业触顶、放缓拿地及新开工下保持稳定，盈利能力依旧承压，融资环境改善及“保交房”政策下房企加强内部现金回流，偿债能力有所修复，整体信用质量保持稳定。请务必阅读本报告正文后之免责条款房地产行业信用风险回顾与 2023 年展望一、行业基本面一、行业基本面本轮地产周期

4、首次出现土地、投资、销售全链条放缓，区别于次贷危机、欧债危机、本轮地产周期首次出现土地、投资、销售全链条放缓，区别于次贷危机、欧债危机、三去一降一补期间房地产周期低谷，供需整体平衡下地产经济已提质换挡三去一降一补期间房地产周期低谷，供需整体平衡下地产经济已提质换挡日本房地产市场发生过两次泡沫和危机，第一次 20 世纪 70 年代初前后，房地产市场短暂回调后，重拾上涨；第二次 20 世纪 80 年代末，日本陷入“失去的二十年”。第一次危机快速修复原因：1）经济产业结构由有色、钢铁、化工等行业为主导，顺利转向以机械、医药、服务业等高附加值行业为主导；2）置业人口旺盛，老龄化率 10%，居民杠杆率

5、35%，杠杠率较低。而第二次危机陷入“失去的二十年”原因：1）经济面临无档可换的外部环境；2）总人口数量较为平稳、但老龄化态势严重，二十年间 65 岁以上人口占比从 12%到 24%；3）住房短缺已经结束，且居民杠杠率从 35%提升到 67%，杠杠较高。从 2008 年美国次贷危机来看，房地产泡沫是一种货币现象，危机源于：M2 增速太高，大部分流入房地产，金融监管自由，首付比例极低，居民杠杆率接近 100%。需警惕宽货币、宽信用、弱监管，需把持稳健的货币政策，且居民杠杠率不宜过高。以上均为我国房地产行业高速稳定发展提供了很好的参考经验。图图 1 1：日本房价、地价指数：日本房价、地价指数图图

6、2 2：日本人口情况（：日本人口情况（%）图图 3 3：美国房价指数：美国房价指数图图 4 4：美国、日本、中国居民部门杠杆率（：美国、日本、中国居民部门杠杆率（%）资料来源：Wind，东方金诚整理房地产行业信用风险回顾与 2023 年展望2008 年以来，我国地产行业共经历了 4 次较大的周期低谷，分别为次贷危机期间（2008-2009）的第一轮、欧债危机期间（2011-2012）的第二轮、三去一降一补期间（2014-2015）的第三轮、以及正在经历的本轮地产周期低谷。其中，前两轮房地产周期下行的背景均为房地产政策持续调控下，全球性金融危机爆发加剧地产行业下行，下行的主要因素为外部冲击和地产