上周30大中城市新房成交154.65万方，本年累计同比-4.6%，而20城二手房累计成交同比+15.5%，“以价换量”逻辑持续演绎。中邮证券这份报告指出，地产板块估值仍处历史低位且基金持仓比例较低，在政策与资金面持续改善的情况下，具备配置性价比。

上周30大中城市新房成交面积为154.65万方，本年累计新房成交面积为5781.7万方，累计同比-4.6%。30大中城市近四周平均成交面积为144.23万方，同比-13.4%，环比+2%。

分线城市看，一线城市近四周平均成交面积40.25万方（同比-24.1%，环比+0.7%），降幅最大主要受2024年同期高基数影响；二线城市73.25万方（同比-4.7%，环比+5.9%），表现显著优于一线和三线城市，杭州、苏州、成都等城市在人才引进和购房补贴政策加持下需求相对稳固；三线城市30.72万方（同比-15.9%，环比-4.7%），在人口外流和库存高企压力下修复明显滞后。

新房市场年度累计降幅收窄至个位数，但近四周同比仍有13.4%的较大降幅，反映恢复动能仍然偏弱，购房者观望情绪尚未根本扭转。

上周20城二手房成交面积为206.81万方，本年累计二手房成交面积为7387.5万方，累计同比+15.5%。20城近四周平均成交面积为195.42万方，同比+1%，环比-0.7%。

二手房市场表现显著强于新房，累计同比15.5%的增速印证“以价换量”逻辑持续演绎——业主降价出售意愿增强，带动二手房成交活跃度维持较高水平。近四周同比转正（+1%）显示二手房市场企稳信号较为明确。挂牌量指数12.44（环比-1.7%），挂牌价指数152.94（环比-0.07%），挂牌价环比降幅收窄至0.07%，或预示价格调整进入后半段。

14城商品住宅可售面积8015.32万方（同比-9.29%），去化周期17.48个月，一线城市去化周期12.55个月相对健康。可售面积同比下降近一成反映供应端收缩，但17.48个月的去化周期仍超合理区间上沿，库存去化压力尚存。

土地市场方面，100大中城市近四周住宅类土地成交/供应比0.68，商服类0.58，房企拿地意愿谨慎。成交住宅类土地楼面均价5279.25元/平方米，溢价率4.75%（环比-2.49pct），商服类土地溢价率0.92%（环比-1.05pct）。溢价率持续走低，低溢价成交成为常态，反映房企对后市预期偏谨慎。

上周A股房地产指数上涨0.5%，在31个申万一级行业中排名第31，跑输沪深300指数3.68个百分点，相对表现显著弱于大盘。近期地产板块估值虽有所修复，但估值分位数仍处于历史低位，基金持仓比例较低。在政策与资金面持续改善的情况下——多地持续优化公积金贷款政策，叠加美国降息预期与国内政策形成共振——房企报表端出现分化，优质企业有望率先走出困境。建议关注中国金茂、中国海外发展、华润置地等央企。