招商银行：房地产行业报告之中长期1国际比较视角下的房地产中长期研究（26页）.pdf

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1、Table_Yemei0深度报告行业深度2023 年 10 月 12 日Table_Title1房地产之中长期国际比较视角下的房地产中长期研究 房房地地产产本本质质是是建建立立在在土土地地要要素素上上的的城城市市空空间间商商业业化化，其其长长期期主主要要影影响响因因素素包包括括土土地地机机制制、城城镇镇化化、经经济济增增长长、金金融融杠杠杆杆等等。其中，土地模式是房地产发展的基础条件；工业化作为城镇化和经济增长的根本驱动，是影响房地产需求和购买力的外生变量；金融信贷是影响房地产购买力的可调节变量；三者合力在经济拐点时期促成房地产中长期趋势性变化。转转型型中中后后期期各各国国房房价价的的长长期期

2、走走势势各各异异，主主要要原原因因来来自自房房地地产产模模式式、工工业业化化、金金融融自自由由化化等等水水平平的的差差异异。本报告选取房地产定位更偏市场化的经济体，包括同为快速工业化模式的日本、韩国，以及同样货币金融决策具备独立性的大国经济体美国，同时结合我国监管调控、决策能力以及大国竞争等特殊背景，观测和比较经济拐点、泡沫时期房地产的运行逻辑。关关于于结结论论，本本报报告告定定位位了了当当前前我我国国房房地地产产的的泡泡沫沫化化程程度度、展展望望了了房房地地产产中中长长期期的的“可可控控程程度度”。考虑到中长期经济潜在增长和全球货币水平具有较大不确定性，数据预测意义不大。通通过过国国际际比比

3、较较，我我国国房房地地产产的的中中长长期期“可可控控程程度度”应应好好于于日日韩韩、弱弱于于美美国国。工工业业化化和和金金融融化化对对美美、日日、韩韩房房地地产产的的影影响响机机制制和和表表现现：1 1）经经济济起起飞飞阶阶段段，量量价价双双增增。特别是快速城镇化模式的日、韩，经济起飞至增速换挡前，地产的量价双双高增长。2 2）增增速速换换挡挡后后，成成交交量量中中枢枢下下行行企企稳稳但但价价格格往往往往继继续续高高增增。转型期实体产业对信贷需求下降，更多资金向房地产流入，因而地产价格多数会继续上涨。在经济“首次”换挡后，韩国房价除 1990s 经历调整后一路上涨至今；日本房价在 1970s、

4、80s 继续高涨。3 3）房房地地产产泡泡沫沫破破灭灭可可能能导导致致金金融融体体系系震震荡荡。日本 1991 年泡沫破灭对其金融体系造成巨大冲击，并进一步导致经济陷入长期收缩，房价遭遇腰斩后再未恢复。4 4）金金融融化化时时期期过过度度创创新新加加大大房房价价的的泡泡沫沫化化。2008 年美国次贷危机实质是涉房资产大量证券化放大了金融系统性风险。但，美国凭借全球中心货币地位迅速实施大规模 QE，房价经过四年调整后修复。我我国国的的不不同同、现现状状和和展展望望：1 1）虽然工业化、金融化必然导致资产价格上涨，而各国对资产泡沫的调控、拆解及修复的能力是完全不同，导致各国房地产的境况不同。与与日

5、日、韩韩相相比比，我国在对外汇率管理、宏观审慎监管、对内地产金融调控等能力上均显著优于两国，大概率可以避免两国的境况，前者泡沫积聚过大，主动刺破后付出沉重代价，后者地产泡沫“越调越涨”，居民杠杆全球前列。与与美美国国相相比比，我国的全球货币地位偏弱，无法做到像美国“无限”发币将金融危机影响全球化，进而完成泡沫的修复。2）当当前前泡泡沫沫化化程程度度与与日日本本泡泡沫沫破破灭灭前前仍仍有有距距离离。通常印象中我国居民房价收入较高，横向来看，目前我国一线城市与韩国的水平接近，约为日本的 3 倍，但全国的房价收入比会更低；纵向来看，增速换挡前后房价收入比呈高位快速下行态势，主要原因是城镇化达到一定水

6、平后，收入涨幅快于房价涨幅，因此我国还有进一步下降空间。3）我我国国房房地地产产中中长长期期展展望望。（招商银行各部请参照文末联系方式联系研究院）。Table_Author1夏夏雪雪行行业业研研究究员员招招商商银银行行研研究究院院：0755-83165382：杨杨侦侦誉誉行行业业研研究究员员招招商商银银行行研研究究院院：0755-82947832：敬请参阅尾页之免责声明深度报告行业深度2/2图目录图图 1 1：主主要要国国家家房房价价走走势势分分化化.1图图 2 2：国国际际比比较较视视角角下下，房房地地产产供供需需量量和和购购买买力力分分析析.3图图 4 4：中中日日韩韩历历年年 GDP 的