房地产行业地产周期复苏专题之二：周期复苏地产如何选股？-230421（29页）.pdf

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1、 请务必阅读正文之后的重要声明部分请务必阅读正文之后的重要声明部分 周期复苏，周期复苏，地产地产如何选股？如何选股？地产周期复苏专题之地产周期复苏专题之二二 房地产 证券研究报告证券研究报告/专题研究报告专题研究报告 20232023 年年 4 4 月月 2121 日日 评级：评级：增持增持（维持维持）分析师：由子沛分析师：由子沛 执业证书编号：执业证书编号：S0740523020005 Email： 分析师：陈立分析师：陈立 执业证书编号：执业证书编号：S0740520080008 Email： 分析师：李分析师：李垚垚 执业证书编号：执业证书编号：S0740520110003 Email：

2、 基本状况基本状况 上市公司数 115 行业总市值(百万元)14,135 行业流通市值(百万元)6,785 行业行业-市场走势对比市场走势对比 重点公司基本状况重点公司基本状况 简称 股价(元/港币)EPS PE 评级 2022 2023E 2024E 2025E 2022 2023E 2024E 2025E 招商蛇口 14.7 0.6 1.1 1.3 1.7 26.7 13.8 11.2 8.8 买入 华发股份 11.6 1.1 1.4 1.6 1.8 10.3 8.3 7.2 6.4 买入 越秀地产 11.1 1.3 1.4 1.7 2.0 7.6 6.9 5.7 4.8 买入 绿城中国

3、10.3 1.0 2.6 3.1 3.7 8.8 3.5 2.9 2.4 买入 保利发展 14.3 1.5 1.7 2.1 2.7 9.3 8.4 6.9 5.2 买入 万科 A 15.4 1.9 2.2 2.5 2.5 8.1 6.9 6.3 6.1 买入 备注：收盘价按 2023 年 4 月 20 日。投资要点投资要点 2023 年来，受需求年来，受需求复苏及供给改善双方面驱动，房地产复苏及供给改善双方面驱动，房地产市场市场总量总量销售迎来持续改善。从销售迎来持续改善。从行业到行业到企业而言，总量复苏并未带来全局性的企业销售改善，开发商之间销售规模增长企业而言，总量复苏并未带来全局性的企业

4、销售改善，开发商之间销售规模增长出现显著分化，而这一分化，从销售规模出现显著分化，而这一分化，从销售规模分化分化又进一步又进一步传导至股价分化传导至股价分化。由于本轮市场复苏与过去历年地产复苏存在显著差异，由于本轮市场复苏与过去历年地产复苏存在显著差异，重拾规模增长的房企与过往也同重拾规模增长的房企与过往也同样存在较大区别。样存在较大区别。本篇报告是我们关于房地产周期复苏的系列专题第本篇报告是我们关于房地产周期复苏的系列专题第二二篇，篇，哪些房企能哪些房企能够在本轮复苏中，获得超越行业速度的增长？如何从外部环境以及企业自身禀赋切入？够在本轮复苏中，获得超越行业速度的增长？如何从外部环境以及企业

5、自身禀赋切入？股价涨跌重点反映企业的哪些经营情况的变化？在本篇报告中股价涨跌重点反映企业的哪些经营情况的变化？在本篇报告中我们将重点回答我们将重点回答。三轮周期复苏，驱动因素不尽相同三轮周期复苏，驱动因素不尽相同 地产景气上行周期中，地产股整体表现优秀，而个股涨幅差异较大，优质地产股的属性凸显，涨幅领跑行业。每一轮上行周期中，规模增长显著超越行业的典型地产企业股价显著领涨。2012-2013：融资宽松下的杠杆牛市：融资宽松下的杠杆牛市。非标融资大幅扩张，房企大幅融资负债推升规模增长，负债提升快速的房企领涨市场。2014-2015：价格弹性下的价值重估：价格弹性下的价值重估。库存过剩的背景下，由

6、房地产调控政策大幅放松驱动销售反转，土储布局销售弹性城市房企领涨市场。2017-2019：资金高周转的规模增长：资金高周转的规模增长。全国化扩张叠加资金快速周转，实现销售规模的快速增长，高周转民企市占率的快速提升驱动股价领涨。本轮低库存环境下的市场复苏路径本轮低库存环境下的市场复苏路径 新周期的复苏不同于老周期的路径，本轮供给端融资政策宽松下，房企主动降价意愿大幅降低，叠加疫情管控因素消退，需求边际改善带动低库存环境下的房价企稳。由房价上涨带动的预期变化，需求端进一步改善居民购房，供给端驱动开发商拿地推盘供应。与过往周期中由需求弹性决定的优质区域不同，本轮市场中，区分项目储备质量优质与否一方面