臻量：2022年第四季度长三角城市群非保税高标物流地产市场概览报告（23页）.pdf

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1、长三角2023年1月研究报告长三角地区非保税高标物流地产市场概览2022年第四季度报告01长三角宏观经济综述02长三角地区非保税高标物流地产市场概览安 徽 省江 苏 省浙 江 省上 海 市2022年全年经济总量约占全国24.0%2021年年底常住人口约占全国16.7%2022年全年进出口总额约占全国35.8%2022年全年社零总额约占全国25.3%03长三角地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家及长三角各省市统计局，臻量资产管理平台整理长 三 角 区 域 物 流 市 场 概 览长三角全域长三角中心区Q4同比名义增长率+7.5%增速较Q3全年同比增长率名义+5.2%增速较去年2022年长三

2、角区域经济运行整体稳定2019年-2022年长三角GDP(亿元人民币)第一季度第二季度第三季度第四季度04长三角地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家及长三角各省市统计局，臻量资产管理平台整理2022年长三角区域社零受疫情影响走弱Q4同比增长率名义+0.6%增速较Q3全年同比增长率名义-0.3%增速较去年2019年-2022年长三角城市群全域社零总额(亿元人民币)第一季度第二季度第三季度第四季度05长三角地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家及长三角各省市统计局，臻量资产管理平台整理2022年长三角区域第二产业稳步前进Q4同比增长率名义+4.2%增速较Q3全年同比增长率名义+6.3

3、%增速较去年2019年-2022年长三角城市群全域第二产业增加值(亿元人民币)第一季度第二季度第三季度第四季度06长三角地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家及长三角各省市统计局，臻量资产管理平台整理2022年长三角区域货运周转量表现韧性Q4同比增长率+1.1%增速较Q3全年同比增长率-1.3%增速较去年2019年-2022年长三角城市群全域货运周转量(亿吨公里)第一季度第二季度第三季度第四季度07长三角地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家及长三角各省市统计局，臻量资产管理平台整理长三角地级及以上41个城市GDP全部越过“千亿线”41城长三角万亿俱乐部成员8个2022年长三角三省

4、一市重点指标对比江苏122,876(+2.8%)54,455(+4.8%)42,752(+0.1%)安徽45,045(+3.5%)7,531(+8.9%)21,518(+0.2%)浙江77,715(+3.1%)46,837(+13.1%)30,467(+4.3%)上海44,653(-0.2%)41,903(+3.2%)16,442(-9.1%)08长三角地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家及长三角各省市统计局，臻量资产管理平台整理图例GDP(亿元)及同比实际增长率货物进出口总额(亿元)及同比名义增长率社零总额(亿元)及同比名义增长率七普期间长三角城市群整体人口吸引力加大2005-201

5、0长三角地区跨省人口流动示意图长三角城市群流向北京、广东、天津、新疆、内蒙古、海南等地区的人口数量多于同期上述6省区市流入长三角的人口数量。2015-2020长三角地区跨省人口流动示意图长三角城市群流向其他各省区市的人口数量均少于同期同一省区市流入长三角的人口数量。人口净流入人口净流出09长三角地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:国家及长三角各省市统计局，臻量资产管理平台整理七普后长三角城市群人口吸引力不减南通773(+0.06%)3,957(+0.5%)苏州1,275(-0.01%)9,102(+0.8%)无锡748(+0.21%)3,338(+1.0%)嘉兴552(+1.94%)2,3

6、43(+3.0%)合肥947(+1.01%)5,022(-1.8%)宁波954(+1.32%)4,897(+5.3%)杭州1,220(+2.00%)7,294(+8.2%)绍兴534(+0.87%)2,586(+4.4%)上海2,489(+0.04%)16,442(-9.1%)南京942(+1.11%)7,832(-0.9%)珠三角城市群肇庆惠州东莞广州佛山江门深圳中山京津冀城市群北京天津廊坊保定成渝城市群成都眉山重庆图例2021年人口数量(万人)及同比变化率2022年社零总额(亿元)及同比名义变化率一线城市卫星城市二线城市三线城市10长三角地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量研究院、

7、公开信息整理2021年人口数量(万人)2800,3500)2100,2800)1400,2100)700,1400)0,700)2022年社零总额(亿元)12000,18000)9000,12000)6000,9000)3000,6000)0,3000)02长三角物流地产市场格局11长三角地区非保税高标物流地产市场概览长三角物流地产研究范围为上海、南京、苏州（含昆山、太仓、常熟、张家港）无锡、南通、杭州、宁波、嘉兴、绍兴、合肥等长三角重点物流地产市场上海849南京371嘉兴500昆山341合肥325无锡300杭州297宁波220南通116南通116张家港25张家港25常熟154绍兴109非保税

8、高标仓存量面积(万平方米)500.00,1,000.00300.00,500.00)100.00,300.00)0.00,100.00)苏州*307太仓139存量分布上海及环沪卫星城存量占区域总存量的半数上海和嘉兴、昆山、太仓、常熟、张家港等环沪卫星城市非保税高标仓总存量2,008万平方米上海和环沪卫星城占长三角总存量比重49.5%12长三角地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台上海1.59-2.5%上海1.59-2.5%南京1.00-2.0%南京1.00-2.0%嘉兴1.10-0.8%嘉兴1.10-0.8%昆山1.32+1.4%昆山1.32+1.4%无锡1.09+4.9%无

9、锡1.09+4.9%杭州1.21-2.0%杭州1.21-2.0%太仓1.21+2.1%太仓1.21+2.1%常熟1.12+3.9%常熟1.12+3.9%张家港1.05-4.2%张家港1.05-4.2%南通0.87-3.6%南通0.87-3.6%合肥0.90-3.7%合肥0.90-3.7%绍兴1.040.0%绍兴1.040.0%宁波1.11+2.2%宁波1.11+2.2%2022年第四季度租金平均数(元/平方米/天)及其环比变动1.50,2.001.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)苏州*1.29+4.3%苏州*1.29+4.3%长三角城市群租金同比维持平稳1.22元/平方

10、米/天长三角城市群的14个主要物流市场中有7个城市面临租金环比下跌7/14 个城市租金表现半数长三角城市环比下跌13长三角地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台上海87.9%-1.1pp上海87.9%-1.1pp南京73.1%-10.2pp南京73.1%-10.2pp嘉兴74.4%-6.2pp嘉兴74.4%-6.2pp昆山90.4%-4.0pp昆山90.4%-4.0pp无锡91.4%-2.2pp无锡91.4%-2.2pp杭州90.5%-2.5pp杭州90.5%-2.5pp太仓77.1%-19.5pp太仓77.1%-19.5pp常熟72.4%+3.9pp常熟72.4%+3.9p

11、p张家港58.7%-1.5pp张家港58.7%-1.5pp南通72.2%-17.3pp南通72.2%-17.3pp合肥94.6%+0.2pp合肥94.6%+0.2pp绍兴89.7%-0.3pp绍兴89.7%-0.3pp宁波82.0%-2.2pp宁波82.0%-2.2pp2022年第四季度平均出租率及其环比变动90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)苏州*94.0%-4.0pp苏州*94.0%-4.0pp出租率表现超八成长三角城市环比下跌长三角城市群出租率同比下跌3.2个百分点-3.2pp长三角城市群的14个主要物流市场中有12个城市面临出租

12、率环比下跌12/14 个城市14长三角地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台进入2022年四季度，伴随着无风险利率的上升，以及城市物流租赁市场的表现波动，尤其是长三角城市群内的大部分城市面临租金的下滑，该城市群内12个城市的物流市场资本化率迎来环比上涨，但上涨幅度相对较小，基本在2-12个基点；另外无锡和张家港两市资本化率则录得1个基点的微幅下降。长三角城市群内各市的物流市场资本化率呈现以上海为中心随距离递增的空间布局。2022年第四季度上海市的资本化率为整个长三角城市群中最低，达到4.75%。尤其是紧邻上海的昆山和太仓两市，其资本化率也都低于5%。上海4.75%+11基点上

13、海4.75%+11基点南京5.54%+8基点南京5.54%+8基点嘉兴5.23%+11基点嘉兴5.23%+11基点昆山4.90%+11基点昆山4.90%+11基点无锡5.29%-1基点无锡5.29%-1基点杭州5.46%+9基点杭州5.46%+9基点太仓4.99%+2基点太仓4.99%+2基点常熟5.24%+6基点常熟5.24%+6基点张家港5.36%-1基点张家港5.36%-1基点南通5.61%+12基点南通5.61%+12基点合肥5.61%+12基点合肥5.61%+12基点绍兴5.61%+12基点绍兴5.61%+12基点宁波5.51%+12基点宁波5.51%+12基点2022年第四季度资本

14、化率及其环比变动0.00%,5.00%)5.00%,5.50%)5.50%,5.75%)5.75%,6.00%苏州*5.07%+12基点苏州*5.07%+12基点资本化率表现长三角主要物流市场迎来小幅上涨15长三角地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台2022年物流市场主要大宗成交交易时间项目名称位置资产数量总建筑面积平方米交易总价亿RMB卖家买家资本化率2022年7月ESR优质物流及 工业资产组合减持交易东莞、武汉、长沙、重庆、南京、无锡、沈阳、天津9个873,000账面价值49亿元ESRGIC/ESR JV5.30%-5.80%2022年6月SC Capital-摩根士丹

15、利物流资产包南通、太仓、嘉兴3个210,7708.50SC Capital摩根士丹利5.30%2022年5月嘉民-新世界物流资产包成都、武汉6个531,00022.90嘉民新创建NWS5.50%-6.00%2022年5月东百-领展物流资产包常熟、嘉兴3个192,1449.47东百领展5.10%-5.50%2022年3月华南城合肥、郑州 2个物流园合肥、郑州2个405,70017.10华南城深国际N/A2022年2月DLJ上海及周边11个物流项目资产包上海、苏州、昆山、太仓、杭州11个558,33445.00DLJGIC/ESR JV4.50%2022年2月上海闵行莲花南路3130号物流园上海1

16、个131,21513.82衣恋平安/DNE低于5.00%2022年全国物流市场大宗交易中不乏长三角城市群的身影。尤其是年初DLJ上海及周边城市物流资产包的成交吸引了众多投资人的目光。但进入下半年后投资人的决策速度逐步放缓，决策周期明显拉长。三季度全国仅录得一宗物流资产包的交易，涵盖了长三角的南京市。四季度暂未录得市场化的物流大宗交易。进入2023年，随着经济的稳步复苏，疫情管控的放开，种种不确定性因素逐渐明朗，料将推动投资人的决策进程加快。但随着中国物流市场分化格局的进一步加深，选择合适自己投资策略的标的物将会成为投资人的首要课题。长三角作为全国物流表现最为稳定坚韧的区域之一，料将持续吸引投资

17、人的目光。16长三角地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量研究院、公开信息整理上海及苏州*非保税高标库子市场当季情况浦东新区奉贤宝山嘉定普陀松江闵行金山青浦姑苏相城虎丘吴江吴中2022年第四季度租金平均数(元/平方米/天)宝山普陀闵行浦东青浦松江金山奉贤吴中吴江姑苏相城虎丘嘉定2022年第四季度平均出租率宝山普陀闵行浦东青浦松江金山奉贤吴中吴江姑苏相城虎丘嘉定90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)2022年第四季度非保税高标仓存量面积(万平方米)100.00,500.0050.00,100.00)0.00,50.00)1.80,2.

18、001.50,1.80)1.20,1.50)0.00,1.20)17长三角地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台杭州非保税高标库子市场当季情况2022年第四季度租金平均数(元/平方米/天)余杭临平钱塘2022年第四季度平均出租率余杭临平钱塘90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)钱塘余杭临平2022年第四季度非保税高标仓存量面积(万平方米)100.00,200.0030.00,100.00)0.00,30.00)1.50,2.001.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)18长三角地区非保税高标物流地产市

19、场概览信息来源:臻量资产管理平台南京非保税高标库子市场当季情况100.00,300.0050.00,100.00)0.00,50.00)2022年第四季度非保税高标仓存量面积(万平方米)六合溧水浦口栖霞江宁2022年第四季度租金平均数(元/平方米/天)1.50,2.001.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)六合溧水浦口栖霞江宁2022年第四季度平均出租率90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)19长三角地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台江宁溧水浦口栖霞六合合肥非保税高标库子市场当季情况100.00

20、,200.0050.00,100.00)0.00,50.00)2022年第四季度非保税高标仓存量面积(万平方米)2022年第四季度租金平均数(元/平方米/天)肥西长丰蜀山肥东包河肥西长丰蜀山肥东包河2022年第四季度平均出租率90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)1.50,2.001.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)包河肥东肥西长丰蜀山20长三角地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台宁波非保税高标库子市场当季情况2022年第四季度租金平均数(元/平方米/天)江北慈溪余姚北仑奉化2022年第四季度平

21、均出租率江北慈溪余姚北仑奉化90.0%,100.0%80.0%,90.0%)70.0%,80.0%)0.0%,70.0%)2022年第四季度非保税高标仓存量面积(万平方米)100.00,500.0050.00,100.00)0.00,50.00)1.50,2.001.20,1.50)1.00,1.20)0.00,1.00)北仑慈溪余姚江北奉化21长三角地区非保税高标物流地产市场概览信息来源:臻量资产管理平台03展望总结1 宏观经济2022年虽然受到疫情的影响，但是长三角城市群显示了较强的抗风险能力，合计录得GDP超过29万亿元，约占全国GDP总量的四分之一。受疫情冲击，四季度长三角消费市场增速

22、再度放缓，全年消费指标未能恢复正增长。但长三角实体经济及外贸进出口恢复情况较好，为长三角的物流地产需求提供了坚实的支撑。3 租赁表现长三角城市群内物流地产租赁市场的租金以及出租率均基本呈现以上海为中心随距离递减的空间布局。2022年全年长三角地区共迎来逾280万平方米新增供应入市，相当于2021年存量的7.7%，叠加需求放缓，当季长三角整体出租率相比上季度下降4个百分点。四季度区内大部分城市录得当季出租率环比下降，但长三角城市群整体租金水平与上季度持平。2市场需求第三方物流和传统电商需求仍占据长三角物流市场需求的主要位置。2022年随着经济增长的放缓和消费市场的下行，长三角地区物流需求增长也受

23、到一定程度的制约。展望2023年，随着防疫政策的调整，以及消费市场的修复，物流需求也将逐渐回暖。4投资市场长三角城市群的物流投资市场在疫情影响下仍展现了强大的韧性，投资人对于该区域的物流市场热情不减。2022年全年全国录得物流地产大宗成交案例多数涉及长三角，尤其是环沪地区。随着中国物流地产市场分化格局的持续深入，长三角城市群内部不同物流地产市场的分化格局也将进一步演变。对于投资人而言，选择合适投资标的会成为越来越重要的课题。22长三角地区非保税高标物流地产市场概览关注臻量微信公众号即时获取最新市场信息关于臻量臻量资产管理平台由仲量联行评估团队自主研发，依托于30余年房地产评估实践，超过300名

24、自身评估师最新的研究成果及多年积累的行业经验和数据，协助您洞察投资和商业环境，把握机遇，攻克挑战。我们的团队拥有来自房地产、数据分析、财务分析、软件工程、设计和互联网等各领域的专家，以专业准确的技术不断推动臻量资产管理平台高速发展。声明：本文由上海嘉量数字科技有限责任公司版权所有，上海嘉量保留所有内容的知识产权及其他所有权利。本文所有内容及表述均从可靠来源所获得且以善意提供，但上海嘉量对其部分或全部信息的准确性、完整性和适宜性不做任何承诺或保证。任何人不应依赖于本文内容，应当自行查询并核实其准确性。上海嘉量及其员工、委托人和代理人对由于直接或间接使用、透露或依赖本文内容或信息而造成的任何损失、损害或费用概不承担任何责任。未经上海嘉量书面同意，不得自行修改本文任何内容，亦不得转载或使用本文中包含的任何图片、图表、模型、影像等。如需转载本文，请注明出处且必须包含本声明的全部内容。业务联系人作者熊建平仲量联行-臻量平台代言人J周瑛仲量联行-臻量平台臻量研究院总监S