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1、引路追光！消费类REITs投资体系本报告导读：本文详细构建消费类REITs五维研究框架，建立全套通用于目前已上市消费类REITs的打分准则。投资要点：本文系国泰海通地产REITS系列研究第三篇。此前分别就：1）产业园区；2）租赁住房，两类地产定价方式做详细研究。本篇作为消类REITs第一篇，将详细构建资产研究框架，分别从区位与消费力、运营效率、EBITDA盈利能力、分派率与现金流、估值与溢价率、扩募能力6个核心维度进行评估，并给予不同权重，最后得出综合得分情况。风险提示。1）基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险；2）不同类REITs数据口径偏差导致存在一定不可比性

2、。相关报告房地产第9周成交回升，沪版地产新政为市场房地产期待更强政策干预，推动供需再平衡房地产沪“新七条”发布，小阳春可期房地产第8周成交回落、春节黄金周回升，整2.2总量过剩，强者恒强.1研究目的2023年3月24日，国家发改委发布关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知（发改投资2023236号），明确把恢复和扩大消费摆在优先位置决策部署，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs；优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。2024年3月，首批

3、3单消费基础设施REITs在沪深证券交易所上市。截止2025年末，我国已上市消费基础设施REITs数量合计12支，总市值超过400亿元，底层资产类型丰富，涵盖购物中心、社区商业、奥特莱斯和农贸市场。回溯2025年，消费REITs板块整体表现亮眼，实现28%综合收益率，领跑市场。本篇作为消费类REITs研究的第一篇，将从基本面角度出发，分别从资产1）所处城市能级和区位条件；2）盈利能力；3）运营效率；4）风险监测;5）估值与扩募能力，五个方面详细构建消费基础设施REITs的五维研究框架。最后，基于上述研究框架，我们建立全套通用于目前已上市消费类REITs的打分准则，分别从区位与消费力、运营稳定性

4、、NOI增长潜力、分派率与现金流、扩募与估值五个核心维度进行评估，并给予不同权重，最后得出综合得分情况。此外，本文属于REITs框架研究第三篇，此前两篇包括：1）科创引领，重塑产业园区价值评估体系一一园区REITs专题报告；定向研究工业园区类资产发展和评估体系。2）租赁住房REITs投资价值解码一一REITs框架研究系列二：定向研究租赁住房类REITs产品的政策特点，盈利模式，评价体系以及重点产品特征。2顺应时代变革，商业提质增效2.1消费稳健，结构升级近年来，伴随政府推动社会发展模式转向，我国消费零售呈现上行趋势。2025年，我国社会消费品零售总额为50.12万亿元，累计同比增长3.7%，年

5、内增幅逐渐收缩，同比增速相对稳定。(divcenter)图1:我国社会消费品零售总额累计值及同比(/divcenter)结构上看，我国社会消费品零售总额以商品零售占主导。自2025年5月起商品零售累计增速大于餐饮收入累计增速。2025年，商品零售占社零总额的占比为88.4%，商品零售累计同比为3.8%；餐饮收入占社零总额的占比为88.4%，餐饮收入累计同比为3.8%。当前，我国社会消费品零售总额以城镇消费占主导，但乡村社零累计增速大于城镇社零累计增速。2025年，城镇消费占社零总额的占比为86.4%，城镇消费累计同比为3.6%；乡村消费占社零总额的占比为13.6%，乡村消费累计同比为4.1%。

6、我国社会消费品零售总额在经历快速增长后增速逐渐平稳，网上零售占社会消费品零售总额的比重2025年稳定在26.1%，较2024年下滑0.7个百分点。随着线上零售发展逐渐饱和，线下交互消费场景的重要性日益凸显。2.2总量过剩，强者恒强过去10年，我国商业地产经历高速扩张期。2010-2018年间，我国商业营业用房新开工面积共计19.6亿平方米。根据商业洞察2025-2026统计，2010-2018年间我国开工的商业地产项目实际开工率仅为50%。截至2024年底，全国已开业的购物中心总数达7245个（3万平方米以上），总商业面积4.72亿平方米。快速扩张之后，我国商业地产呈现以下特点：1）购物中心扩