2025年8月8日，南方万国数据中心REIT和南方润泽科技数据中心REIT分别在沪深交易所上市，首日双双实现30%涨停——中国数据中心公募REITs时代正式开启。科智咨询《2026年中国第三方算力中心服务商发展研究报告》显示，REITs为算力中心资产提供了公开市场盘活和价值实现渠道，推动行业探索“投资建设—运营培育—REITs发行—资金回收—滚动投资”的资本循环。

2025年8月8日，南方万国数据中心REIT和南方润泽科技数据中心REIT分别在沪深交易所上市，这是国内首批数据中心REITs正式登陆资本市场。南方万国数据中心REIT在上交所上市，南方润泽科技数据中心REIT在深交所上市。两只产品均由南方基金为基金管理人，招商银行为基金托管人。
南方润泽科技数据中心REIT以润泽科技廊坊A-18数据中心为底层资产，募集资金总额45亿元。南方万国数据中心REIT底层资产为国金数据云计算数据中心项目，募集资金总额24亿元。两只REITs上市首日双双实现30%涨停，以强劲的市场表现彰显投资者对数字基建资产的高度热情与信心。

数据中心具备长期合同锁定、现金流高度可预测的特点，与REITs对底层资产的要求高度契合。收益方面，南方润泽科技数据中心REIT预计2025年现金分派率7.71%，2026年现金分派率6.42%；南方万国数据中心REIT预计2025年和2026年分派率分别为6.05%和6.2%。
REITs对底层资产的现金流稳定性、产权合规性和运营管理水平有明确要求。上架率、客户集中度、合同剩余年限及运营效率等因素共同决定项目能否达到发行门槛。2026年，润泽科技启动REIT扩募申报工作，持续扩大资产池；奥飞数据以数字智慧产业园1、2号楼作为底层资产开展基础设施REITs申报工作。

对于尚处于建设期或爬坡期的数据中心资产，服务商可通过Pre-REITs基金引入私募资金解决前端资本需求，或通过持有型不动产ABS实现资产提前上市盘活。2024年12月，山高控股与大家投控、世纪互联共同成立中国首支数据中心领域的Pre-REITs基金。
2025年11月，世纪互联成功发行“太保资产-世纪互联数据中心持有型不动产绿色资产支持专项计划”，发行规模8.6亿元，成为全国数据中心行业首单绿色持有型不动产ABS。此外，万国数据也于2025年成功发行“中信证券-万国数据2025年第1期数据中心持有型不动产资产支持专项计划”。

2025年全球数据中心并购达到历史高峰，全年完成113笔交易，总价值超过690亿美元。2025年9月，贝恩资本以280亿元人民币将秦淮数据中国区业务出售给东阳光集团牵头的买方团，成为亚洲规模最大的算力产业并购退出案例。
2026年，宁德时代关联方拟以约64亿元收购世纪互联最多38.1%股权，体现出新能源产业资本对算力基础设施的关注进一步提升。产业资本正通过股权投资或战略合作，将自身技术与资源优势同算力中心服务商的基础设施资产和运营能力相结合。

未来，不同成熟度的项目可能匹配不同的资本工具：建设及培育期项目主要依靠股权、信贷和产业基金；处于上架爬坡期的项目可探索Pre-REITs或私募基金；形成稳定现金流的成熟项目则具备开展公募REITs或其他资产证券化运作的基础。REITs的落地标志着数据中心资本管理正由解决建设资金问题，逐步延伸至项目培育、资产盘活和资金再投资的全周期管理。