办公楼净吸纳量37.5万平方米创近五年新高、科技消费品以19.8%的需求占比略胜TMT的19.7%、前海领跑各子市场录得13.3万平方米净吸纳量——2026年上半年深圳办公楼市场呈现出“双轮驱动、以价换量”的鲜明特征。CBRE这份报告从新增供应、需求结构、区域表现到租金走势，系统拆解了科技板块消费品的强势崛起、人工智能从算法向应用端下沉的产业趋势，以及“以价换量”逻辑下市场去化动能的重构。

2026年上半年新增供应量有所放缓但总量依然可观，共录得29.8万平方米新增供应，同环比均有所下降，为深圳自2015年进入供应高峰以来的同期最低值。受头部企业密集节点式回迁总部影响，市场空置面积点状式骤增，上半年甲乙级办公楼仅录得5.9万平方米净吸纳量；但剔除该因素影响后，全市净吸纳量高达37.5万平方米，同比小幅增长，为近五年来的高值。
受新增供应增加及头部租户大规模搬出双重影响，全市甲乙级办公楼空置率半年度上行1.9个百分点至24.2%，其中甲级办公楼市场空置率环比上升0.2个百分点至26.7%。在新增供应持续放量叠加头部租户集中回迁总部的双重压力下，市场“以价换量”策略延续，全市甲乙级办公楼平均租金半年度环比下跌6.0%，降幅较去年同期收窄1.8个百分点。

科技消费品板块需求占比19.8%，略胜一筹，主要来自头部高科技消费品制造业企业大规模租赁的拉动，3C电子产品亦有所贡献。TMT总体需求占比为19.7%，系统解决方案占比逾三成，主要受益于企业数字化转型带来的定制化开发和系统集成业务。电商与人工智能各占约两成——跨境电商及其相关的品牌孵化和数字营销持续活跃，而人工智能需求则呈现头部企业规模效应，从算法公司下沉至AI与实体企业的深度应用融合场景，逐步向解决业务痛点的应用端倾斜。

金融需求由头部企业大面积租赁驱动的金融科技，以及量化对冲、私募崛起带动的基金板块共同支撑。专业服务中，大型综合律所整合调整使法律板块占比超三成，上市融资顾问、财税及技术服务类咨询贡献约三成。

成交区域分布上，近五成需求落子非核心区，集中于西丽（头部科技消费品企业选址）、坂田（跨境电商集聚）、梅林（毗邻核心商务区且楼宇性价比突出）及水贝（珠宝产业集聚）等板块。前海则依托政策红利、新项目集中入市及高性价比优势，持续领跑各子市场，录得13.3万平方米净吸纳量，同比上升。

租赁来源方面，本地企业仍占据主导地位，占比约六成；内资企业需求小幅抬升，主要由消费品及金融科技头部企业大面积租赁驱动。搬迁需求依旧为新租市场主力，占比64.0%，其中升级型搬迁占比超五成，其背后动因在于2025年租金价格的显著回调释放了换租动能。租赁规模方面，2,000平方米以下成交贡献超五成需求，万平方米级以上超大宗交易同比有所增长，显示头部企业扩租意愿边际增强。

未来六个月，预计有超20万平方米的新增供应入市。企业数字化转型持续推升软件开发类业务需求，政策与资本双轮驱动下AI企业规模扩张与主体扩容，叠加AI选品、多语种营销全链路渗透带动跨境电商及上下游生态延展，科技板块需求有望延续景气。国补政策与企业出海预期亦将支撑消费品企业租赁需求稳步增长。存量市场空置率维持高位，预计“以价换量”逻辑仍将延续，但租金跌幅同比收窄，空置率随供应节奏放缓或小幅改善。