房地产政策的"深水区"正在打开。国盛证券报告指出，政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度有望超过2008年和2014年。2025年仍是以政策为核心主导力量的年份，供给侧政策如收储、妥善处置闲置土地等有新变化，是观察落地最重要的方向。一二线城市仍将更受益于政策红利，行业竞争格局改善逻辑依旧适用，品质房企有望在未来的格局中更加受益。

当前房地产市场面临的下行压力已超过以往周期。1-4月开发投资同比-10.3%，住宅销售金额同比-1.9%但降幅持续扩大，新开工-23.8%，施工面积-9.7%趋势性下行。核心指标均处于历史低位，亟需政策端更大力度介入。

地产作为早期指标，具备指向性作用。房地产产业链占GDP比重约25-30%，其企稳回升对整体经济的拉动效应显著。配置地产相当于配置经济风向标——若地产数据边际改善，将直接提振宏观经济预期，带动周期板块估值修复。地产政策力度的持续加码，有望成为2025年下半年经济企稳的重要信号。

本轮政策周期与以往最大的不同在于供给侧政策的系统化推进。收储（地方政府收购存量商品房用作保障性住房）和妥善处置闲置土地是2025年政策端的两大新变化，也是观察政策落地最重要的方向。

收储政策方面，2025年以来多个核心城市已启动存量商品房收购工作，收购主体以地方国企为主，资金来源包括央行专项再贷款和地方财政配套。收储的核心意义在于"去库存"——通过政府收购将存量商品房转化为保障性住房，既能消化市场库存、稳定房价预期，又能增加保障性住房供给。从落地效果看，收储推进速度最快的城市仍以一二线为主，三四线城市因财政实力和项目质量差异，推进节奏相对滞后。

闲置土地处置方面，自然资源部2025年进一步细化了闲置土地处置政策，允许房企将未开发土地退还政府并置换同等价值的新地块，或由政府收回收取补偿金。这一政策的核心价值在于帮助房企盘活存量土地资产、回笼资金，同时优化土地资源配置。一二线城市核心地段的闲置土地因价值较高，更易被纳入置换或收回范围。

"只看好一线+2/3二线+极少量三线城市"的城市选择逻辑在2025年依然奏效。1-4月东部地区（含核心一二线城市）销售金额同比-3.1%，表现优于中部（-3.2%）和西部（-3.5%），核心城市的相对韧性持续验证。在供给侧政策（收储、闲置土地处置）落地过程中，一二线城市因其土地价值高、存量商品房质量好，更易获得政策倾斜和资金支持。

行业竞争格局改善逻辑依旧适用。拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企。2025年1-4月，保利发展、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、绿城中国等在核心城市的拿地金额和销售金额均保持行业前列。品质房企凭借融资优势、产品力和品牌溢价，有望在未来的格局中更加受益。

2025年房地产板块仍以政策为核心主导力量，主做政策beta。政策预期差将是板块阶段性行情的核心驱动因素。节奏和仓位控制比选股更重要——在政策窗口期适度加仓，在政策真空期控制风险敞口。

配置方向包括：（1）基本面alpha公司——H股绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债——城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介——贝壳；（4）边际催化——金地集团；（5）物业跟涨——华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。

房地产政策方向与受益标的梳理

政策方向	核心内容	受益城市层级	受益标的类型
收储（存量商品房收购）	地方政府收购存量商品房用作保障性住房	一二线为主	地方国企/城投
妥善处置闲置土地	允许退地置换或政府收回补偿	一二线核心地段	头部国央企
白名单融资协调	扩围至更多合规项目	全国	国央企+优质民企
房贷利率下调	首套/二套利率持续走低	全国	需求端全面受益

数据来源：国盛证券研究所