【研报】房地产行业2021年展望：经济复苏保障前行政策促进产能优化-20201207（26页）.pdf

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1、 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 Table_MainInfo 行业研究/房地产 证券研究报告 行业专题报告行业专题报告 2020 年 12 月 07 日 Table_InvestInfo 投资评级 优于大市 优于大市 维持维持 市场表现市场表现 Table_QuoteInfo 2730.41 3157.04 3583.66 4010.29 4436.91 4863.54 2019/122020/32020/62020/9 房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究相关研究 Table_ReportInfo 11 月第二周成交量反弹，百城土地成 交收缩2020.11.29 房地

2、产行业 10 月报：行业指标有升有 降，板块估值逐步见底2020.11.24 11 月前两周新房和二手房成交量走势 弱2020.11.22 Table_AuthorInfo Tel 房地产行业房地产行业 2021 年展望年展望： 经济复苏保障前行，政策经济复苏保障前行，政策促进促进产能优化产能优化 Table_Summary 投资要点：投资要点： 2020 年行业量价年行业量价恢复势头强劲，分线城市分化明显恢复势头强劲，分线城市分化明显。2020 年前十月全国累计 销售面积达到 13.33 亿平，同比增长 0%；2020 年前十月销售金额 13.17 万亿 元，同比增长 5.8%。疫情后期销售

3、面积和金额恢复势头强劲，同比增速分别在 10 月和 8 月转正。分线城市来看，二线城市带头复苏，量价率先回暖，一线城 市表现紧随其后，三四线城市 H2 恢复力度相对较弱。进入 Q4 销售数据逐渐走 出疫情影响，维持销售总量高位、增速平稳下降的趋势，基本延续我们先前对 行业的走势判断。 房地产开发投资房地产开发投资增速增速持续改善持续改善，东部和西部同比增速较高东部和西部同比增速较高。2020 年前十月房地 产开发投资完成额约为 11.66 万亿元，同比增长 6.30%，较前九月累计同比增 速扩大 0.7 个百分点，较 2019 年全年同比降低 3.6 个百分点。分区域来看，东 部、西部、东北和

4、中部地区房地产开发投资额占比分别为 53%、23%、20%和 4%。 西部地区房地产投资增速率先在 3 月迅速回暖， 东北和东部地区紧随其后， 中部投资额同比增速相对偏弱。 截止 2020 年 10 月， 东部房地产投资额为 7.1%、 中部 2.4%、西部 8.3%、东北 5.6%。 土地成交价款同比增速明显抬升，新开工和竣工剪刀差土地成交价款同比增速明显抬升，新开工和竣工剪刀差有望收窄有望收窄。土地成交价 款 2019 年持续负增长，进入 2020 年 4 月开始同比由负转正，2020 年前十月 累计土地成交价款 1.14 万亿元，同比增长 14.8%。2020 年前十月土地购臵费 累计

5、3.87 万亿元，同比增速约 8.6%，较 2019 年全年增速 14.50%下降 5.9 个 百分点。土地成交价款是土地购臵费的前臵指标，我们认为土地成交价款增速 的提升会带动后续一年时间内土地购臵费增速回暖。2019 年新开工和竣工面积 增速剪刀差持续收窄。2020 年疫情过后，两者剪刀差仍然存在，Q2-3 剪刀差 扩大但是进入到 10 月剪刀差有所收窄。我们认为，新开工面积受快周转和房企 抢种抢收策略的影响短期会和竣工面积同比增速存在剪刀差会持续一段时间， 但长期剪刀差收窄趋势不变。 2021 年行业展望：流动性年行业展望：流动性边际收紧边际收紧+融融资监管趋严，资监管趋严，促进行业产能

6、优化促进行业产能优化。2021 年伴随经济复苏和通胀压力升温，我们认为货币政策可能会稳中趋紧。2020Q2 房企融资监管加强，房企杠杆运用空间随之减小，行业周期被拉平的同时劣质 产能会逐步出清。我们认为 2021 年行业整体会延续总量高位、增长放缓但不失 速的趋势。 流动性收紧和融资监管力度决定了行业增速放缓幅度。我们预测2021 年全国销售面积同比增速约为0%，波动范围-12%、销售金额同比增速5%， 波动范围07%。 房地产开发投资增速方面， 我们认为土地购臵费和新开工面积 增速会进一步回落， 竣工增速持续提升， 施工面积增速相应收窄。 我们预计2021 年房地产开发投资增速在中性情形下平