中国房地产行业正经历有史以来最剧烈的盈利下滑。东兴证券房地产行业2024年及2025年一季报财报综述指出，2024年地产板块102家上市房企合计实现营收19837亿元，同比下滑21.0%；归母净利润-1590亿元，同比增速-3230%，行业整体陷入大幅亏损。往年的高价地块陆续进入结算阶段，叠加流动性压力和房价下行时房企选择以价换量，毛利率从17.7%骤降至14.6%。核心净利润295亿元，同比下滑31.8%，即便剔除非经常性损益，房企盈利能力仍大幅萎缩。随着老项目充分减值、房价下行趋势减缓，后续核心净利率有望见底回升。

2024年地产板块营收19837亿元，同比下滑21.0%，降幅较2023年的-2.7%大幅扩大。102家上市房企中，营收下滑的家数占比超过80%，行业收入端呈现全面萎缩态势。

从未来可结算规模来看，房企账面预收款为15321亿元，对结算金额的覆盖倍数降至0.77倍。该比值在2020年曾超过1.2倍，此后持续下滑，可结算资源的持续萎缩将很大程度影响房企未来的结算规模和收入增长潜力。

分房企来看，板块营收top15房企中仅城建发展、荣安地产、招商蛇口实现营收增长，城建发展营收增速最高为24.9%。多数头部房企营收大幅下滑，反映了销售端持续低迷向结算端的传导。预收款项及合同负债对营收的覆盖倍数方面，滨江集团最充实达1.81倍，为其未来结算提供了较好的储备。

房地产板块2024年核心利润指标

指标	2024年	同比变化
营业收入	19837亿元	-21.0%
归母净利润	-1590亿元	-3230%
整体毛利率	14.6%	-3.1pct
核心净利率	1.49%	-0.23pct
归母净利率	-8.01%	-8.21pct

2024年房地产板块整体毛利率14.6%，扣税毛利率11.3%，分别较2023年下滑3.1和2.4个百分点。这已是行业毛利率连续第四年下滑，且下滑幅度未见收窄。往年高价地进入结算、房价下行期以价换量，是毛利率持续压缩的核心原因。

费用端压力显著加大。销售管理费率5.87%，同比提升0.52个百分点；财务费用率4.07%，同比大幅提升1.25个百分点。销售费用率上升反映市场下行下项目去化需要更多营销投入；财务费用率大幅上升则因营收下行而债务刚性导致利息支出难以有效降低，叠加流动性紧张带来利息收入减少。

滨江集团销管费用率仅2.03%，在营收top15中最低，体现出民营房企中的优秀成本管控能力。大悦城扣税毛利率19.8%为top15中最高，但较高的毛利率未转化为盈利能力——其归母净利率仍为负值。

2024年板块资产信用减值损失1550亿元，同比增速69.1%，较2023年的917亿元大幅增加。减值损失占营收比重从3.6%升至7.8%，是拖累利润的最重要因素。其中万科A减值损失增速最高达768%，反映了大规模资产减值的行业共性。

即便剔除减值等非经常性项目，核心净利润仅295亿元，同比下滑31.8%；核心净利率仅1.49%，较2023年的1.72%进一步下滑。滨江集团归母净利率3.68%，是top15中盈利能力最强的房企。

从趋势来看，随着老项目的充分减值与销售占比的逐渐降低，在房价下行趋势减缓和止跌回稳的政策导向下，后续减值压力有望降低。同时，2022年后获取的低价地块将逐步进入结算，新项目毛利率有望改善，核心净利率有望在2025-2026年见底回升。