2024年，中国房地产开发行业交出了一份惨淡的成绩单。国盛证券2025年5月发布的《开发房企2024年报综述》显示，全行业168家开发房企整体实现归母净利润-3740亿元，较2023年的-19亿元大幅下行，100家房企录得亏损，仅38家实现归母净利润增长。行业营收规模开始萎缩、盈利能力持续弱化、房价下跌带来减值压力全面爆发——这三重压力叠加，导致了开发行业有史以来最大规模的亏损。

2024年，168家开发房企整体实现营收4.33万亿元，同比下降19.2%。从销售至结算的节奏来看，行业销售规模于2021年见顶，理论上营收见顶时间在2023-2024年。2021年下半年后部分房企交付延迟影响结转进度，至2024年房企逐步走出结转高峰期，营收开始明显下滑。同时，现房销售占比提升后，当期销售表现对报表结转收入的影响也在边际加强。

利润端的崩塌更为触目惊心。2024年行业实现净利润-3763亿元（2023年为-19亿元），归母净利润-3740亿元，同比-771.4%。168家房企中，归母净利润为正的仅68家，亏损的高达100家；归母净利润增长的仅38家，下降的达130家。盈利能力方面，行业整体毛利率降至15.3%，同比-1.9pct；归母净利率为-8.6%，同比-7.8pct。流动性方面，期末在手现金规模为1.63万亿元，同比-19.4%。

毛利率的持续下行是利润崩塌的基础原因。2024年行业毛利率15.3%，较2019年的33.1%已腰斩。主要原因有两方面：一是往年高价地项目进入结转周期，尤其是2020、2021年获取的项目地价高企；二是新房价格的持续下行直接侵蚀毛利润空间。部分港股公司将资产减值计入营业成本，也进一步压低了毛利率读数。

减值的全面爆发则是压倒利润的最后一根稻草。2024年房价下跌带来的减值压力前所未有，重点14家房企全部计提了资产减值。根据国盛证券测算，资产和信用减值对2024年净利润平均拖累幅度达40%。华润置地计提资产减值78.3亿元、万科71.7亿元（资产+信用合计335.7亿元）、保利发展、招商蛇口、绿城中国计提超40亿元。考虑到目前新房市场量价尚未完全企稳，主要房企的减值释放可能并不完全。

表1：2024年开发房企核心财务指标变化

指标	2024年	同比变化
营业收入（万亿元）	4.33	-19.2%
归母净利润（亿元）	-3740	-771.4%
毛利率	15.3%	-1.9pct
归母净利率	-8.6%	-7.8pct
期末现金（万亿元）	1.63	-19.4%
盈利房企数量	68家	-
亏损房企数量	100家	-

尽管行业整体惨淡，头部14家重点房企的表现仍显著优于全行业。14家房企营收占168家全行业的50%，重点国央企营收同比仅-7.4%（行业-19.2%）。华润置地、中国海外发展、龙湖集团归母净利润分别为255.8、156.4、104.0亿元，断层领先。但头部房企同样面临毛利率下行和减值压力——重点国央企毛利率14.6%（剔除万科后15.6%），重点民企毛利率16.4%。绿城中国、华发股份等业绩下滑幅度接近50%。

2024年行业大面积亏损的根本原因是销售端的持续萎缩。2024年全国新房销售进一步下滑，克而瑞百强房企全口径销售金额同比-30.3%。考虑到全国新房销售持续下行且尚未见底，国盛证券预计未来2-3年房企营收均会进一步承压。行业真正的见底需要满足三个条件：新房销售规模企稳、房价止跌、减值压力释放充分。目前三者均未完全满足，但头部国央企在融资、拿地、销售端的alpha属性已经显现，有望率先企稳。