房地产开发行业2022中期策略：十字路口的房地产-220724（71页）.pdf

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1、 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告|行业策略 2022 年 07 月 24 日 房地产开发房地产开发 十字路口的房地产十字路口的房地产2022 中期策略中期策略 上半年基本面：上半年基本面：（1）销售量价齐跌，城市分化显著，预计全年商品房销）销售量价齐跌，城市分化显著，预计全年商品房销售金额同比下降售金额同比下降 21.4%至至 14.3 万亿元万亿元，2023 年销售复苏仍将依赖政年销售复苏仍将依赖政策放松策放松。上半年累计销售金额同比降至-28.9%，跌幅位居历史最高水平。上半年累计销售面积同比为-22.2%，累计销售价格同比为-8.6%，70 大中城市新建住

2、宅价格指数同环比均转负。二三线城市住宅销售金额同比降幅高于一线城市。随着疫情得到控制、四限政策持续放松，当前市场处于弱复苏情况。（2）拿地金额同比下降近）拿地金额同比下降近 5 成，国企成为拿地主力，预计成，国企成为拿地主力，预计全年土地购置费下降全年土地购置费下降 22.2%至至 3.9 万亿元万亿元，若，若销售市场修复力度偏弱，销售市场修复力度偏弱，开发商基于“以销定产”的投资策略，开发商基于“以销定产”的投资策略，2023 年土地市场成交的修复难言年土地市场成交的修复难言乐观乐观。上半年土地购置面积同比降低 48.3%，成交价款同比减少 46.3%。300 城土地供应量缩减近半，成交缩减

3、约六成。首批集中供地成交热度平平，国企为拿地主力。（3）预计全年房地产开发投资完成额同比下降）预计全年房地产开发投资完成额同比下降12.7%至至 12.9 万亿元万亿元，2023 年依旧承压年依旧承压。（。（4）政策放松呈现“少量）政策放松呈现“少量多次、逐步加快”特征，一二线城市仍有较大空间。多次、逐步加快”特征，一二线城市仍有较大空间。目前全国 40 个一二线城市中，北京、三亚尚未出台“四限”相关政策，其余 38 个城市或多或少均有所放松。限购政策放松力度远大于限贷限售，预计后续更多核心二线城市将逐步全面放开限购，同时二套房认定标准及商贷首付比例仍有较大放松空间。地产若一蹶不振对经济地产若

4、一蹶不振对经济的的影响不容忽视影响不容忽视。（1）2021 年房地产占支出法GDP 比重已达 17.6%，在未考虑地产链和房地产消费的情况下，房地产房地产开发投资下行开发投资下行 12.7%将影响全国将影响全国 GDP-1.1%。（2）我国目前财政收入中约有 36%金额由房地产行业贡献，各省地方财政收入对房地产行业的依赖度均值为 49.5%，销售拿地持续低迷，根据测算，我们预计今年房地我们预计今年房地产相关收入将同比下降产相关收入将同比下降 21.9%，减少量将占，减少量将占 2021 年地方财政收入的年地方财政收入的10.8%。按目前形势推演，明年对土地财政的影响会进一步加大。（3）上半年银

5、行涉房不良率剧升，债券违约率上升。（4）房企出清导致销售进一步恶化，被迫停止拿地和精简人员。地产当前所处的周期位置：地产当前所处的周期位置：（1）大级别周期的腰部平台回暖期：）大级别周期的腰部平台回暖期：我国房地产行业的新房销售总量在 2021 年见到历史大级别周期的顶部，现处在长坡下行周期的中段，会在当前 13-14 亿平的总量平台企稳，并在政策驱动下回暖。（2）中级别周期下的去库存阶段：）中级别周期下的去库存阶段：从短库存及库存去化周期维度来看，短期处在历史相对高位，去库存是当下的节奏。去库存有两种办法：提振销售或者控制供给。在杠杆打不开的当下，供给都无法显著放量。同时，由于土地财政的依赖

6、度较高，供给也无法再进一步收缩，故提振需求是唯一的短期选择方向。（3）小级别周期里的萧条转复苏期：）小级别周期里的萧条转复苏期：商品房销售市场正处萧条期的时候，政策在衰退期中段已经出台，后续会逐步进入复苏期、繁荣期。我们认为无论是大级别、中级别还是小级别周期所处的位置都预示着，今年的房地产政策力度仍需加码。投资建议投资建议：房地产多点爆发的问题需要系统性的解决方案。与房地产多点爆发的问题需要系统性的解决方案。与2008/2014 年不同，本轮周期供需两端均存在很多阻塞，需要政策多点年不同，本轮周期供需两端均存在很多阻塞，需要政策多点开花。下半年到年底，有望见到第开花。下半年到年底，有望见到第二