中信建投证券报告分析了城市奥莱这一零售业态的发展前景。2023年国内奥莱销售规模约2300亿元（+9.5%），增速领跑所有零售业态；2020-2023年复合增速10.1%。一二线城市奥莱趋于饱和，2023年新开业17个项目中约8个在三四线城市，奥莱呈下沉趋势。城市奥莱（位于城市中心，3-5万平方米）以轻资产+高折扣模式匹配低线城市消费者对高性价比大牌的需求。对比唯品会（线上特卖，GMV 2080亿元）和TJX（买手买断，营收542亿美元），京东奥莱的线下购物体验和轻资产复制能力构成差异化优势。

奥特莱斯为折扣零售业态，主打大品牌好价格。第一家奥特莱斯于1974年诞生于美国，中国大陆首家北京燕莎奥莱于2002年开业。经过20多年发展，截止2023年底国内在营业奥莱项目约243个（2023年新开业17家），总建筑面积约2260万平方米（平均每个项目超9万平方米），平均坪效1.28万/平/年。2023年奥莱销售规模约2300亿元（+9.5%），在所有零售业态中增长比例最高——限额以上零售业单位中奥莱+9.5% vs 百货+8.8% vs 便利店+7.5% vs 专业店+4.9% vs 品牌专卖店+4.5%。奥莱产业发展委员会测算2020-2023年全国奥莱零售额复合增速达到10.1%，跑赢百货、超市、专卖店等其他线下零售渠道。奥莱“大品牌好价格”的特点正迎合消费者更重性价比的需求趋势。

2010年及以前开业的奥莱基本位于一二线城市，随着一二线城市奥莱趋于饱和（北京和上海已开业都在十家左右，长沙/武汉/西安等二线城市也都有超过五家），奥莱呈现下沉趋势。截至2023年末，81%奥莱位于一二线城市（一线及新一线占比50%+），但2023年新开业的17个奥莱项目中约8个在三四线城市。目前我国奥莱可大致分成综合型奥莱（位于郊区，6-12万平方米，157个占比67%）和城市型奥莱（位于城市中心，3-5万平方米，79个占比33%）。城市奥莱主要通过两种形式运作：在原有百货体系商家中进行经营模式调整，以及奥莱专业折扣店铺。低线城市消费者对价格折扣敏感度更高，对货龄敏感度不高，城市奥莱模式凭借更高的折扣、更小的面积和更轻资产的模式有望匹配三四五线市场对知名品牌+高性价比产品的追求。

对比唯品会和TJX有助于理解京东奥莱的定位。唯品会：国内领先的线上折扣零售商，2023年营收1129亿元（+9.4%）、GMV 2080亿元（+18.7%），连续48个季度盈利，经调整净利率8.4%，采用代销模式，买手团队超1100人，合作品牌超46000个，用户以追求性价比的女性消费者为主，多位于低线城市。TJX：全球最大服饰家居折扣零售商，FY2024营收542亿美元（+9%）、净利润44.7亿美元（+27.9%），净利率7-8%，全球4954家门店，采用买手买断模式为核心竞争力，存货周转天数55-60天，买手团队超1300人。京东奥莱的定位：线下城市奥莱集合店，代销模式为主（占比90%+），优势在于线下购物体验感更好，特别是三四线城市中心的城市奥莱大店模式，可满足低线城市高性价比买大牌的购物需求。三种模式各有优劣——代销模式轻资产但利润率相对较低，买断模式壁垒高但对选货能力要求高。长期来看，服装折扣零售的核心竞争力在于帮助品牌快速销售尾货的同时维护品牌价值并为消费者提供高性价比商品。未来国内奥莱业态将是：高线城市售卖库龄较新&折扣适中的货品，低线城市以库龄较老&折扣较大的货品为主。

奥莱业态对比：京东奥莱vs唯品会vs TJX

指标	京东奥莱	唯品会	TJX
渠道	线下城市购物中心+线上	线上特卖会	线下折扣店
门店数量	11家	—	4,954家
商业模式	代销为主	代销	买手买断
年营收	早期阶段	1,129亿元	542亿美元
折扣范围	2-7折	3-9折	2-6折
品牌数量	~60	4.6万+	2万+
净利率	10%+（预计）	8.4%	7-8%