平安证券养老产业报告指出，CCRC（持续照料型养老社区）是养老地产中投资规模最大、建设周期和投资回报周期最长的业态，也是保险公司布局养老产业的核心方向。全行业保险资金运用余额达32.2万亿元，险企凭借资金规模大、负债久期长、客户资源丰富等综合优势，成为CCRC养老社区投资的主力。泰康之家、太保家园等头部险企加速布局，“保险产品+养老社区”模式实现从保单销售到养老服务的产业链闭环。CCRC养老社区以对外出租为主要盈利模式，通过“押金+月租费+护理费”获得长期稳定收益。

CCRC（Continuing Care Retirement Community，持续照料型养老社区）是养老地产中业态最复杂、投资规模最大、建设周期和投资回报周期最长的类型，要求投资方具备雄厚的资金实力和长期持有的耐心。CCRC养老社区通常涵盖独立生活、辅助生活、记忆照护、专业护理等多个照护层级，配备医疗、康复、餐饮、文化娱乐等综合配套设施，对开发和运营能力要求极高。保险公司凭借资金规模大（全行业32.2万亿元）、负债久期长、客户资源丰富、医疗资源整合能力强等综合优势，成为CCRC养老社区投资的主力。头部险企CCRC养老社区普遍要求总保费200万元以上才能锁定入住资格，面向中高端客户群体，收费较高但服务品质有保障。

“保险产品+养老社区”模式是险企布局CCRC养老社区的核心商业模式，也是险企区别于房地产公司和养老服务运营公司的独特优势。客户购买指定保险计划产品达到一定总保费门槛（普遍200万元以上），可获得养老社区入住确认函，锁定保证入住权和优先入住权。入住后，受益人每月可领取保险金支付社区房屋使用费及服务费，到期获得大额生存金和身故保险金。这一模式使保险公司实现“保单销售→客户积累→养老社区入住→保险金支付→长期服务”的完整产业链闭环。养老社区作为保险公司高客经营的“终极场景”，能够显著增强客户黏性、延长客户生命周期价值，同时带动医疗、护理等健康附加服务消费，整合并盘活险企整体资源。泰康之家通过“一个社区、一家医院”实践模式，在养老社区配建二级康复医院，打造“防护-治疗-康复-长期护理”闭环整合型医养服务。

CCRC养老社区以对外出租为主要盈利模式。投资方拥有养老社区的完整产权，通过房屋租赁的方式与消费者链接，采用“押金+房租/床位费+餐费+服务费+护理费（或有）”的收费形式。这种模式资金回笼较慢、投资回报周期较长、资金压力较大，但投资方可以通过物业增值和房租上涨、护理服务费等获得长期、稳定、甚至更高的投资收益。以泰康之家为例，非保险客户可通过缴纳可退还押金获得入住资格，入住后按月缴纳房屋使用费（不同户型租金不同）及服务费。政策对会员卡等预收费模式的监管逐步从严格限制转向审慎放开，2024年民政部等七部门联合发布《关于加强养老机构预收费监管的指导意见》，进一步强化对养老机构预收费的收取、管理、使用及退费的全流程监管，规范市场秩序，保障老年人权益，有利于CCRC养老社区对外出租模式的长期健康发展。