平安证券养老产业报告深度解析了头部险企“保险产品+养老社区”的商业模式创新。泰康之家2009年率先探索，2012年推出“幸福有约”保险计划，形成“支付+服务+投资”三端协同的商业闭环。太保家园2018年跟进，推出“专属保险产品+高端养老社区+优质专业服务”模式。太平乐享养老2021年打造“保险+医康养”生态圈。头部险企普遍采用“保费门槛锁定入住资格+月费维持社区运营”的双轮驱动盈利模式——以保险产品销售回笼重资产投资资金，以月费和服务费获得长期稳定现金流，实现养老社区的全生命周期可持续运营。本文以泰康、太保、太平三家为样本，解析这一模式的商业逻辑与盈利前景。

险企“保险+养老社区”模式的本质是将长期寿险产品与实物养老保障服务相结合，形成“产品销售-资金回笼-社区建设-服务运营-客户续期”的商业闭环。2009年泰康首家获养老社区投资试点资格，2012年“幸福有约”保险计划正式推出，标志着模式初步成型。此后太保（2018）、太平（2012/2021）、平安（2021）等头部险企相继跟进。该模式的商业逻辑在于：保险资金规模大、久期长，能够匹配养老社区前期大量投入和长投资回报周期；而养老社区的高品质服务体验反过来增强保险产品吸引力、促进大额保单销售。泰康之家目前约80%的入住居民来自保险客户，太保家园2024年入住资格函对应保单应交总保费同比上升4%，验证了“保险+养老社区”模式的商业可行性。

主要险企“保险+养老社区”模式对比

公司	品牌	启动时间	保费门槛	押金	社区数量
泰康保险	泰康之家	2009年	幸福有约（城市分档）	3-10万元	36城43项目
中国太保	太保家园	2018年	240万元（养老年金）	10万元/人	13城15项目
中国太平	乐享养老	2012/2021年	特定保险产品	-	78家社区

泰康之家采用“保险+月费”或“押金+月费”形式。购买“幸福有约”保险计划达到一定保费门槛，或者交纳可退还押金（独立区和护理区普遍3-5万元，部分城市10万元）可获得入住资格。泰康将布局城市分为四档——超一类（北京、上海、深圳）、一类（8城）、二类（15城）、三类（9城），不同城市分类对应不同保费门槛，主要考虑到拿地成本、运营成本和居民收入水平的差异。独立区月费包括房租、服务费等（不含餐费约1800元/月），差异主要由于房型不同；护理区月费包括床位费、护理费和餐费，差异主要由于照护等级和房型不同。以北京燕园为例，独立区月费（含餐费）19400-27400元/月，护理区单人月费（含餐费）16000-24000元/月。保险客户购买“幸福有约”达到一定总保费，可以锁定《入住养老社区确认函》，获得保证入住权和优先入住权；受益人每月可领取保险金用于支付养老社区费用，实现保险产品与养老社区的有机结合。

太保家园2024年保费门槛为养老年金应交总保费超过240万元，或交纳可退还押金10万元/人获得入住资格。以太保·上海普陀国际康养社区为例，设有向南双人间、向北双人间、向南单人间和一室一厅四类产品。床位费9100-40000元/床/月，餐费2400元/月/人，护理费根据护理等级3500-10000元/床/月，总月费成本12600-50000元/床/月。截至2023年7月太保家园实际支付投资额超60亿元，50年有望实现5.5%以上年化回报率。太保2024年入住资格函生成超1.3万件，每件对应保单应交总保费同比上升4%。太保正通过定点合作积极探索轻资产模式，并将品质型普惠养老品牌“南山居”推向全国，计划到2030年轻资产养老床位达1.05万张。太保已从“纯重资产”走向“重轻并举”，构建金字塔型的多层次养老服务供给体系。

中国太平采用“重中轻”结合方式布局养老生态。2014年启动第一个养老社区项目“梧桐人家”，2017年确立“轻重并举”战略，2021年打造“保险+医康养”生态圈、推出“乐享养老”品牌。截至2025年2月，太平乐享养老社区共78家、覆盖27省64市，已基本完成全国性覆盖目标。其中“乐享家”（社区养老）16家——6家自持（自建上海梧桐人家、三亚海棠人家、成都芙蓉人家；收购广州木棉人家、北京玉兰人家、昆明古典山茶人家），10家与第三方合作；“乐享游”（旅居养老）62家与第三方合作。2021年太平人寿增资成为圆和医疗第二大股东，参股布局大健康。自建上海太平康复医院（投资10亿元，床位900余张）于2021年3月对外开放，2022年6月纳入全国医保结算。太平已形成“自建+收购+合作”多层次养老社区布局和“社区养老+旅居养老+居家养老”多元化服务体系。

险企“保险+养老社区”模式的盈利来源包括三部分：一是保单销售带来的保险业务利润（新业务价值贡献）；二是养老社区运营的月费/服务费收入（长期稳定现金流）；三是物业增值收益（长期资产升值）。从投资回报看，太保家园50年IRR目标5.5%以上，泰康之家成熟社区已实现稳定入住率和正现金流。从客户价值看，购买养老社区入住资格保险产品的客户通常为高净值客户，寿险保单的续期率更高、客均保单价值更大、交叉销售机会更多。从社会价值看，险企CCRC养老社区填补了国内高品质养老服务的供给缺口，为应对人口老龄化提供了市场化解决方案。“保险+养老社区”模式将保险的支付功能与养老的服务功能深度融合，是险企服务实体经济、参与多层次养老服务体系建设的重要路径。随着人口老龄化加速和居民养老财富积累，这一模式的商业前景和社会价值将持续凸显。