一季度1支首发获批、3支启动扩募，华润有巢REIT扩募项目募集资金约11.329亿元——2026年租赁住房REITs市场正迎来“首发加速、扩募常态化”的新阶段。克而瑞报告指出，扩募资产采用“同城异区”补位逻辑，既保障区域协同性，又通过产业/租金差异实现收益平衡。权益型REITs占融资结构的45%，资产-资本循环正在打通。租赁住房正从“重资产投入”走向“资本闭环运营”。

2026年一季度，住房租赁公募REITs市场迎来新一轮发展高潮。一季度1支首发获批、3支启动扩募，呈现出“首发加速、扩募常态化”的良好态势。华润有巢REIT扩募项目在上海证券交易所上市，采用向原持有人配售模式，募集资金总额约11.329亿元，成为行业资产闭环的标杆案例。

这一发展态势标志着租赁住房REITs从“试点探索”进入“规模化发展”阶段。首发与扩募并行的格局，既为新建项目提供了上市通道，也为已有项目提供了持续扩容机制。

扩募资产采用“同城异区”补位逻辑。这一策略的核心优势在于：同城布局保障了区域协同性和管理效率；异区选择通过产业/租金差异实现收益平衡，降低单一区域市场波动风险。华润有巢REIT的扩募实践为行业提供了可复制的参考范式。

一季度融资结构呈现多元化格局：权益型REITs占比45%主导市场，债权型ABS占比35%，银行专项贷款占比20%。权益型REITs的主导地位反映了资本市场对租赁住房资产长期价值的认可，也为原始权益人提供了股权退出通道。

重点REITs/ABS发行规模包括：新黄浦持有型ABS 11.94亿元、中航北京昌保REIT 8.28亿元、国寿资本收购项目6.29亿元。多元化的融资工具覆盖了从项目收购、建设到运营退出的全周期资金需求。

租赁住房REITs市场的活跃正在打通“资产-资本”循环。传统模式下，租赁住房项目依赖自有资金和银行贷款，资金沉淀严重、退出渠道有限。REITs市场的成熟为持有型租赁住房资产提供了公开市场退出通道，使“投-融-管-退”闭环成为可能。

这一闭环的形成对行业格局产生深远影响：具备优质资产运营能力的企业可通过REITs实现资产价值重估；REITs扩募机制为持续收购和改造存量物业提供了资本支撑；机构投资者的参与提升了租赁住房资产的定价效率和流动性。

央行将保障性住房再贷款利率降至1.25%历史低位，与REITs市场形成“低成本资金+高效退出”的协同效应。低息贷款降低了项目前期的融资成本，REITs上市提供了项目后期的退出溢价，两者结合显著改善了租赁住房项目的整体投资回报率。

REITs市场的成熟还将推动行业整合。具备资产运营能力和REITs上市经验的企业将获得更大的竞争优势，而缺乏资本运作能力的中小运营商可能面临被整合的压力。行业集中度有望进一步提升。