ICCRA：全球租赁住房REITs发展及估值逻辑报告（18页）.pdf

1、租赁住房 REITs 的估值首先与资产质量密切相关，物业的建成年代及翻新改造年代是觉得资产质量的关键。同时，资产规模增速与估值具有较强的相关性，二者相关系数高达 0.83 。值得一提的是，高成长性不仅包含了开发速度，还包括了对外并购速度。如英国估值最高的 Mountview Estates PLC ，即使在 2020 年受疫情影响的情况下，仍收购了 6 处资产，保持了资产规模的可持续性增长。纵观全球住房租赁行业，REITs 的资产类型基本分为：租赁式公寓(含紧凑型的青年公寓、多房间的家庭公寓)、租赁式社区、学生公寓、宿舍型公寓(仅日本)、老年公寓、租赁式别墅等。从资产类型上看，不同类型物业的租

2、金坪效和运营成本均有所不同，因此， REITs 持有的资产类型不同势必会影响其估值。同时，资产的标准化程度越高，越有利于实现较高的估值。以美国估值排在第二位的 AvalonBay Communities, Inc . 为例，AvalonBay将旗下的物业按照“7P模型”划分为三个产品线Avalon、AVA和 Eaves by Avalon 三个产品线，分别面向高中低端三类客群。 Avalon品牌作为公司核心产品，配备高端设施服务并专注高端住宅;AVA 为靠近交通要塞及公共基础设施的市区中小型合租公寓;Eaves by Avalon品牌主打追求性价比的郊区公寓。同时，按照美国公寓协会(NAA)在

3、 2019 年的统计数据，月租金在 1,275 美元以上的公寓为 A 及 A+ 级，月租金在 1,275 美元及以下的公寓为 B 及 B+ 级。美国 TOP 5 租赁住房 REITs 的资产组合基本定位于 B 级以上物业，以服务中高端租户为主在美国，年龄在 33-36 岁的中高收入家庭是租金增长的最大驱动力。从全球住房租赁行业发展来看，核心城市、核心区域通常是租住需求程度最高的区域，因此，在这些区域的资产布局集中度越高，越有利于提供公司整体的收益率水平，同时也有利于提高 REITs 的估值水平。以日本估值最高的 Advance Residence Investment Corporation 为例，在东京核心 23 区布局的资产对其整体净利润(NOI)的贡献度达到 68.91% 。