华泰证券研报指出，2025H1消费REITs在商业地产需求复苏初期实现稳健运营。8只消费REITs整体营收同比微增0.4%，出租率平均达97.13%，收缴率接近100%。通过积极调铺换租和业态升级，各项目有效抵御了市场波动。头部项目如华夏华润商业、华夏首创奥莱运营效能突出，收入完成率领先，展现出消费REITs作为红利资产的经营韧性。

2025H1消费REITs展现出较强的运营韧性。8只消费REITs营业收入同比平均增长0.4%，在商业地产市场仍处需求复苏初期、供给端仍有压力的背景下实现正增长。具体来看，华夏华润商业以+7%的增速领跑，华安百联消费+6%、华夏金茂商业+2%紧随其后；嘉实物美消费-10%主要因旗下大成项目主动进行租户调改，引入新租户期间产生临时性租金空档。

从收入完成率看，参照各REITs招募说明书给出的2025年营收预测值，华夏华润商业/华安百联消费/华夏首创奥莱/华夏大悦城商业/易方达华威农贸市场的预测营收完成率分别为49.8%/47.5%/58.1%/50.7%/49.7%。华夏首创奥莱完成率最高，其底层资产持续推进数字化升级和业态优化；华润商业完成率略低于50%，但考虑到下半年购物中心零售额往往高于上半年，且Q3部分改造项目提前入市，预计可顺利完成全年目标。

客流增长是收入稳定的重要支撑。华夏华润商业2025H1客流累计同比增长16.5%，中金印力消费增长5.5%，整体保持逐季提升态势。收入增速依然低于客流增速，反映客单价仍在修复通道，但客流的高增长为后续收入弹性奠定了基础。

2025H1消费REITs营收增速及完成率

REIT名称	H1营收同比	2025年营收预测完成率	客流累计同比
华夏华润商业	+7%	49.8%	+16.5%
华安百联消费	+6%	47.5%	—
华夏金茂商业	+2%	—	—
华夏首创奥莱	+1%	58.1%	—
华夏大悦城商业	+0%	50.7%	—
中金印力消费	-2%	—	+5.5%
嘉实物美消费	-10%	—	—

高出租率是消费REITs运营稳定的核心指标。截至2025H1末，消费REITs整体出租率为97.13%，同比仅下降0.77个百分点，环比提升0.93个百分点。绝对值层面，华夏华润商业自2023年以来出租率持续保持在99%以上，华夏金茂商业自2022年以来维持在98%以上，显示出头部项目的租户黏性和招商能力。

2025年上半年，华夏首创奥莱出租率同比提升2.07个百分点，提升幅度最为显著，主要得益于其数字化升级和业态调整效果释放。嘉实物美消费同比下降2.55个百分点，系主动调改所致，但Q2收入环比已实现6.6%增长，显示结构性调整的负面影响周期较短。

收缴率方面，消费REITs各项目均维持高位，2025Q2收缴率区间为97.88%-100%。华夏华润商业、华安百联消费、华夏首创奥莱、易方达华威农贸市场均实现100%收缴率，反映出租户质量稳定、租金回收能力强。高收缴率为可供分配金额的稳定增长提供了直接保障。

租金单价受季节性因素影响有所波动。截至2025H1末，华夏华润商业月租金单价较2024年末增长6.1%，增幅最高；中金印力消费+0.9%、华安百联消费+0.4%保持平稳；华夏首创奥莱-23.4%受Q2淡季影响最大，因奥莱业态对大型节假日及秋冬客单价波动更为敏感，Q1、Q4峰值过后的淡季表现更为显著。

统一口径测算期内平均租金坪效，2025Q2华夏金茂商业租金单价同比+8.7%领先，华夏华润商业+5.3%紧随其后，体现其管理运营效能的相对优势。华安百联消费Q2客流环比下滑14.5%，联销业务收缩致租金单价环比降幅较显著。华润商业Q3提前入市的改造项目将新增15家优质店铺，中报表示新增店铺有望进一步提升租金水平。

从租约结构看，消费REITs加权平均剩余租期均值为3.6年，其中嘉实物美消费7.0年最长、易方达华威农贸市场5.3年。较长的剩余租期为未来2-3年的租金收入和出租率稳定性提供了保障。华夏首创奥莱Q2剩余租期环比增长11.2%，实际平均租期延长约0.17年，体现租户续约意愿较强。

面对零售业态的分化与创新，各消费REITs积极引入新品牌并进行设施改造。华夏大悦城商业在2025Q2新引入9家特色首店，换租期产生的免租等因素对当期租金略有影响，但长期看有利于提升项目竞争力和租金天花板。嘉实物美消费的大成项目主动调改，引入更符合生态的新租户，Q2收入环比已恢复增长。

从剩余租期分布看，加权平均剩余租期1.7-7.0年不等，整体均值3.6年。较长的租约期限意味着短期内大量租约到期的风险较低，租金收入的可预见性较强。结合下半年消费旺季的到来，预计大多数消费REITs将超额完成2025年全年收入目标。