北京房地产市场报告2026上半年：办公楼空置率六连降至17.8%，投资成交257亿创五年新高

办公楼市场零供应下空置率六连降、物业投资成交额257亿元创五年同期新高、餐饮业态以49%的占比稳居零售需求首位、仓储物流平谷子市场以价换量释放强劲需求——2026年上半年北京房地产市场呈现出“供给收缩、需求分化、投资回暖”的复杂图景。CBRE这份报告从办公楼、零售物业、仓储物流、商务园区、投资市场五个维度，系统拆解了零供应周期下去化动能的结构性分化、消费分层加速下的商业格局重塑、环京物流市场的深度调整，以及非办公资产驱动下的投资结构优化。

五大板块核心数据速览

办公楼——零供应下空置率六连降至17.8%

上半年北京办公楼市场无新项目入市，新增供应连续四个季度零交付，空置率连续第六个季度下降至17.8%。上半年净吸纳量总计20.4万平方米。甲级办公楼成为吸纳核心贡献者。CBD、中关村、奥体领跑去化，望京、燕莎等区域表现疲软。全市租金面价上半年累计下降4.4%至218.4元/月/㎡。下半年预计48万㎡新增供应入市。

零售物业——餐饮占49%，百货退场加速体验型商业转型

上半年零售物业市场录得一座改造商业体重装开业，连续三季度有老牌百货退出。餐饮业态以49%占比稳居首位，零售拓店占比由31%缩减至24%。消费分层加剧，运动户外成为品牌调改主力。全市净吸纳量-1.1万㎡，空置率7.2%，首层租金累计降0.8%至29.8元/日/㎡。下半年预计44万㎡新增供应入市。

仓储物流——平谷租金降19%释放需求，廊坊净吸纳49.8万㎡

上半年北京仓储物流新增供应43.3万㎡，净吸纳量33.6万㎡达去年全年85%。第三方物流占新租61%。平谷受益成本优势，净吸纳量几乎相当于全市总和，租金累计降19%。廊坊净吸纳49.8万㎡，空置率16.3%创新低。北京全市租金降6.7%至33.4元/月/㎡。下半年预计88万㎡新增供应交付。

商务园区——TMT占42%，生命科学园区加速入市

商务园区市场新增供应42.2万㎡，其中二季度迎来两个复合型生命科学产业园区交付。TMT贡献42%新租需求，医药及生命科学占21%。全市净吸纳量10.4万㎡，空置率24.2%，租金降3.1%至126.8元/月/㎡。下半年预计20.8万㎡新增供应入市。

投资市场——257亿创五年新高，非办公资产占比提升

大宗物业投资市场成交257亿元，同比增长50%，创2022年以来同期峰值。办公资产仍是成交主力，数据中心及高标仓库等非办公资产占比显著提升至21%。企业买家与机构投资者共同推动市场活跃，资产价格持续调整促成多宗交易。

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