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1、2025年第季度，位于景和菜市的两个新项交付使，为市场带来14.8万平的新增办公积。上半年，全市新增供应总量为18万平，已经完成全年预期总量的83%。市场情绪延续向好，上半年全市新租交易总积同上涨33%。上半年搬迁交易数量与积同双增，随着议价能的扩，企业可以更低的置换成本，调整办公选址布局，实现业务、才等资源聚合迭代，推动中关村、融街等产业资源集中且租成本显著回调的市场搬迁交易积同幅提升。企业扩租决策保持谨慎且积偏，以保证聚焦核业务、渐进式扩容的要求。上半年新租需求的三主业依次是TMT（40%）、融（20%）和专业服务（12%）。其中，TMT板块除智能、数据和平台互联等柱赛道持续释放需求外，游

2、戏类需求占亦有所提升；融业新租活动以同区整合搬迁为主；专业服务业中内资律所和咨询类租户的升级需求持续。从需求积段看，5,000平及以上积交易数量呈温和回升的态势。新租需求稳步改善，叠加优质楼宇积退租减少，本季度全市净吸纳量环攀升14.5万平，上半年累计达25.5万平，同增1.1倍。虽受新增供应影响，但空置率仍持下态势，上半年累计下降0.8个百分点20.2%。从市场看，中关村、奥体、望京三科技中区凭借才及产业链等优势，成为头部科技企业战略布局的选，上半年90%的万平级租赁交易落位这些区域，净吸纳量合计占全市的80%。其中，中关村空置率本季度在众市场中率先降单位数（8.9%）。反观燕莎、CBD、王

3、府井、东环等东部传统市场，上半年净吸纳量均为负值，尤以燕莎与CBD的级市场去化压突出。全市平均租价同样本环下降2.7%，上半年累计下降5.5%，每每平241.7元。受来新兴区域分流和租户降本诉求的压，除中关村等个别市场外，传统区域租下压依然较；新兴区域亦积极调整租策略，以避免空置压累积，夯实在市场分化中的成本优势。2025年第季度，北京核商圈交付两个城市更新项，带来上半年仅有的24万平的新增商业积。其中中海吉巷位于期新增商业缺的城城区，以四合院式的古典商业设计为亮点，获得较的开业上铺率。同期开业的昌平超级合汇区，与去年开业的东区实现“双翼共展”的完整布局，整体商业积可达43万平，通过满不同消费

4、群体的多样化需求，为京北区域带来商业新活。尽管今年1-5北京全市餐饮收下降3.7%，就上半年新增拓店需求来看，餐饮仍以48%的新增店铺占位列头筹。竞争益激烈的市场推动餐饮业态推陈出新，地特菜系（如江、潮汕鲜记、胶东馆）扩张有抬头趋势；茶饮果汁类拓店步伐有所缩窄。运动户外品类持续强劲，如安踏超级店落位昌平超级合汇区、迪桑特铺围挡华贸中等，在此带动下服饰零售整体同幅上涨4个百分点31%。作为上半年少数涨势喜的商品零售业态，珠宝饰类开铺亦持续活跃，如近期泡泡特旗下珠宝产品线POPOP及周六福吉创形象店皆在国贸商城开出店。全市上半年净吸纳量合计16.2万平，空置率累计上涨0.2个百分点7.5%。可选消

5、费需求和承租能品牌拓店需求持续谨慎，致使全市购物中层平均租延续下趋势，季末同样本上半年累计下跌0.7%每天每平30.8元。其中次级商圈由于同质化竞争激烈、调改项繁多、消费层级下沉等原因领降，业主短期内招商运营以调整租保证出租率为主要向。2025年第季度，北京平再次交付两个仓储物流项，带来29.8万平的新增供应。此上半年合计新增供应量36.6万平，超过去年全年总量，且全部来平区域。以供应链及合同物流企业为代表的第三物流成为上半年新增需求主导，占总新租积的40%，其次汽配、电产品等制造业需求亦有幅回升。受身成本考量及业主降租引商策略影响，租户搬迁活动持续活跃，为了置换到性价更的项，不少租户选择从价

6、格和楼龄双的核区域项迁相对较远的区位，从带动了平、顺义其他等市场的去化。净吸纳量连续两个季度为正，上半年合计5.3万平，和去年同期的负吸纳有所改善。在新增供应推动下，全市空置率上半年上涨5.1个百分点29.5%，再创历史新。季末全市平均租报每每平45.0元，同样本上半年累计下降6.9%，由平、顺义其他等空置率较的核市场领跌。鉴于需求增量有限，在存量市场流动刺激下，原本租平较的市场如驹桥、亦庄经开区、兴空港等核区域租降幅加速。廊坊本季度于固安交付个标仓储项，带来8.6万平的新增供应。低价策略刺激下需求持续表现强劲，第三物流企业在有成本和区位综合优势的近京市场扩布局，加速临空经开区、固安及阳经开区

7、等市场的去化。上半年全市净吸纳量合计78.1万平，空置率连续七个季度持续低2021年中进供应潮以来的最低平。天津本季度于宝坻交付个标仓储项，带来7.2万平的新增供应。新增需求持续疲软，上半年净吸纳量合计8.5万平，同环双降。第三物流及制造业分别录得49%及17%的新租成交积占。武清、宁河及市场表现相对活跃。2025年第季度，北京商务园区市场未有新增项市，全年上半年新增供应量全部集中于季度，共录得五个新项共计体量48.2万平交付使。本季度净吸纳量录得9.5万平，市场新租需求延续回暖态势且呈现多元化。在市场租下的刺激下，TMT和体娱乐等业的搬迁需求加速释放，其中来多个区域的体娱乐租户换迁集聚电城区

8、域成为亮点。此外，以汽及配件为代表的消费品制造也体现产业集聚效应，、奔驰等头企业带动多个上下游企业落位亦庄经开区。上半年全市累计净吸纳量达25.7万平，同增216%，为2022年以来的同期峰值。在新型制造园区集中交付及芯、半导体产业发展带动下，医药健康与业品制造合计占据新增需求近80%，成为租赁市场主引擎。全市空置率环下降0.9个百分点，上半年累计上升0.5个百分点24.3%。租仍承压，本季度平均报价环下调3.7%，每每平138.5元，上半年累计跌幅达6.4%，创历史同期最跌幅。在类办公属性产品租加速下调的推动下，中关村软件园、东升和电城成为上半年空置率下降最明显的市场。2025年上半年，北京

9、物业投资市场共录得20笔交易，累计成交总额约151亿元，同下降34%。其中第季度录得11笔，总额为58.2亿元，交易额环下降37%，同下滑52%。整体来看，机构投资者态度依然谨慎，市场以5亿元以下中体量交易为主。从买结构看，型企业持续活跃，本季度办公类交易中有三笔为，包括某能源企业购东环改造项作为总部办公、某TMT企业通过法拍购得中关村软件园独栋、以及某矿产企业购丽泽办公楼层。上半年共录得11笔交易，成为成交的重要撑。与此同时，地产基热度回升，本季度交易额占超六成，涉及外资基收购零售物业资产包、内资基投资租赁型公寓项等。随着价格持续下调，核区优质资产交易加速。本季度出现数个以低于周边均价或此前身报价实现快速成交的案例，体现出价格合理化对市场流动性的正向带动。政策导向属性的资产持续受到投资者的睐，包括朝阳园租赁型公寓、昌平办公改保障性住房项、通州园区办公独栋。这些交易响应了租购并举、区域功能优化等政策的同时，且均可作为公募REIT底层资产来实现退出，叠加其稳定的收益，吸引投资者理性的布局。链接浏览下载完整报告年上半年北京房地产市场回顾