开源证券2025年5月发布的物管+REITs行业中期策略报告显示，2025年至今中国公募REITs市场呈现显著的结构性分化，抗周期板块表现强劲而顺周期板块承压。截至4月中旬，中证REITs全收益指数年内累计上涨8.5%，其中保障房REITs涨幅领跑板块。受国际局势变动及A股剧烈震荡影响，资金转向抗周期资产，保障房REITs凭借核心区位、高出租率及长租约占比支撑现金流稳定，成为市场“避风港”。本文深入分析保障房REITs的领涨逻辑与投资价值。

2025年至今，中国公募REITs市场整体表现优于股债。截至4月中旬，中证REITs全收益指数年内累计上涨8.5%，但细分板块差异明显。市政环保、保租房及消费类REITs凭借稳定的现金流和抗周期属性逆势上涨，其中消费类REITs年内涨幅超15%，保障房REITs紧随其后。

长时间维度看，REITs资产与股债的相关性偏弱，在资产荒背景下配置价值持续提升。4月7日上证指数下跌7%，7只保租房REITs中6只逆势上涨，平均涨幅达1.84%，华夏北京保障房REIT单日涨幅超4%，充分验证了保障房REITs的避险属性。

保障房REITs的强劲走势受多重因素驱动。首要因素是避险需求的激增。受国际局势变动及A股剧烈震荡影响，资金转向抗周期资产。在权益市场波动加剧的背景下，保障房REITs凭借稳定的现金流和抗周期属性成为资金的“避风港”。

底层资产韧性凸显是保障房REITs超额收益的基础。核心区位（如北上深科技产业带）、高出租率及长租约占比支撑现金流稳定，叠加租金补贴和产业协同效应（如腾讯、字节跳动员工租户），形成稳定的收益预期。

政策层面，国家推动租赁住房金融支持，首单保租房REIT扩募获批（华夏北京保障房REIT扩募案例），分派率提升预期增强市场信心。常态化发行政策下，REITs资产范围不断拓宽，资产类别趋于全面，有利于REITs一级市场提质扩容。

扩募是REITs市场的重要增量逻辑。存量项目扩募提速将强化市场流动性，扩募案例引发的板块联动效应进一步强化了市场对现金流确定性的追逐。在低利率环境下，保障房REITs的高分红特性持续吸引保险等长期资金流入。

2024年下半年以来，保障房REITs月度涨幅持续领先，年内累计超额收益显著。业绩延续性进一步巩固了其“避风港”定位。在宏观经济波动和利率下行背景下，保障房REITs兼具稳定分红与抗周期属性，配置需求仍然旺盛。

但也需警惕部分高溢价品种因价格过快上涨导致分派率稀释的风险。弱周期板块（如保障房、消费）若回调可能凸显配置价值，顺周期板块（如仓储、产业园）需关注内需修复与估值错杀机会。长期来看，政策支持的扩容方向（如养老、新型基建REITs）及利率下行背景下高分红资产的吸引力有望推动市场结构性机会深化。

表4：2025年REITs市场核心表现

指标	表现	核心驱动
中证REITs全收益指数	年内+8.5%	资产荒背景下配置价值提升
消费类REITs	年内涨幅超15%	提振消费政策催化
保障房REITs	领涨板块	避险需求+底层资产韧性
华夏北京保障房REIT	单日涨幅超4%	扩募获批+避险资金涌入
华夏首创奥莱REIT	2024年12月以来+55%	消费复苏预期+高派息率