房地产行业REITs专题报告：华夏北京保障房REIT投价报告-220823（16页）.pdf

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1、 证券研究报告证券研究报告|房地产房地产 华夏北京保障房华夏北京保障房 REITREIT 投价报告投价报告 强于大市强于大市(维持)REITs 专题专题报告报告 2022年 08月 23 日 Table_Summary 行业核心观点：行业核心观点：保障性租赁住房 REITs 具有收益稳定性与长期性，同时未来扩募空间大，有助于不动产运营类企业盘活资产。华夏北京保障房 REIT 的基础设施项目具有区位优势，同时运营成熟，当前公募 REITs 供给仍然较少，华夏北京保障房 REIT 上市后具有溢价提升空间，建议积极关注。投资要点：投资要点：北京北京市市具有较强的经济与人口基础，叠加政策支持，推动保具

2、有较强的经济与人口基础，叠加政策支持，推动保障性租赁住房发展障性租赁住房发展：北京市积极出台保障性租赁住房相关政策，计划在“十四五”期间争取建设筹集保障性租赁住房 40万套（间），占新增住房供应总量的比例达到 40%，其中2022 年预计筹集建设保障性租赁住房 15 万套。在需求方面，北京市存在较大的住房保障需求。两个基础设施项目的最近一期租户候选人排队量显著超过供给量。基金基本情况基金基本情况：华夏北京保障房 REIT 采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构,并持有基础设施资产支持证券的全部份额。专项计划以文龙家园项目、熙悦尚郡项目等优质保障性租赁住房基础设施项目为投资标的。华夏基

3、金为基金管理人，北京保障房中心为原始权益人，募集的基金份额总额为 5 亿份。基础设施项目基本情况：基础设施项目基本情况：文龙家园项目和熙悦尚郡项目分别位于北京市海淀区和朝阳区，产业配套成熟，项目建筑面积合计11.28 万平方米。截至 2022 年 3 月 31 日，项目运营期限均超 3年，两个项目的保障性租赁住房的出租率均在 94%及以上，盈利与现金流保持稳定，运营成熟。估值情况：估值情况：根据戴德梁行出具的估值报告，截至 2022 年 3 月 31日，2 个基础设施资产估值合计 11.51 亿元，平均单价 10,204元/平方米。根据募集说明书，2022 年 9 月至 12 月以及 2023

4、 年可供分配金额的数据分别是 16,564,647.55 元和 49,600,249.29元，净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值，年化）分别为 4.32%和 4.31%，投资人净现金流分派率（预计年度可供分配金额/公募基金募集规模，年化）分别为3.96%和 3.95%。风险因素：风险因素：出租率不及预期；租金定价风险；人口流失等。行业相对沪深行业相对沪深 300300 指数表现指数表现 数据来源：数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究相关研究 政策持续发力“保交楼”红土创新深圳人才安居 REIT 投价分析 投资端持续下滑，政策端仍需发力 分析师分析师:潘云娇潘云娇 执业

5、证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱： -25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%房地产沪深300证券研究报告证券研究报告 行业行业深度报告深度报告 行业行业研究研究 证券研究报告证券研究报告|房地产房地产 万联证券研究所 第 2 页 共 16 页$start$正文目录正文目录 1 1 基金基本情况介绍基金基本情况介绍.4 1.1 基金交易结构.4 1.2 基金管理人.5 1.3 原始权益人.6 1.4 基金发行安排.6 1.4.1 战略配售.6 1.4.2 网下投资者询价发售.7 1.4.3 公众投资者认购.7 2 2 基础设施项目

6、基本情况基础设施项目基本情况.7 2.1 租赁资产情况介绍.7 2.1.1 租赁资产基本情况.7 2.1.2 出租率较高，租金较低.9 2.1.3 租户情况.10 2.2 基础设施项目财务情况.11 3 3 北京市保障性租赁住房市场情况北京市保障性租赁住房市场情况.12 3.1 北京市保障性租赁住房政策.12 3.2 北京市保障性租赁住房供给.12 3.3 北京租赁住房市场需求旺盛.13 4 4 估值情况估值情况.13 4.1 基础设施项目估值情况.13 4.2 现金流预测.14 5 5 投资建议投资建议.15 6 6 风险因素风险因素.15 图表 1：项目公司吸收合并 SPV 公司前基金整体