莱坊国际(Knight Frank)：购物中心蜕变之路.pdf(附下载)

莱坊国际(Knight Frank)发布了研究报告《购物中心蜕变之路》。

莱坊国际是英国领先的购物中心估价机构之一。该报告通过使用来自莱坊零售估值实践的匿名购物中心数据集，主要对以下方面进行了分析：

• 过去四年购物中心整体收入的变化

• 按子行业或类别划分的收入变化

• 区域性与社区型购物中心的收入状况

• 过去四年收入状况的变化

• 对两类购物中心未来收入状况的预测

• 空置率的变化

关键发现：

• 近年来，随着零售业市场结构和职业市场发生重大转变，购物中心的收入状况也发生了根本性的变化。

• 购物中心收入的大幅变化本身并不令人意外，真正让人意外的是这一变化发生的时间、范围、子行业组合的变化以及区域性与社区型购物中心之间的差异。

• 莱坊的数据显示，2018年至2021年年底，购物中心“估值领域”的收入下降了16.5%，略低于行业25-30%的“经验法则”。

• 在Covid-19之前的两年(2018与2019年)，收入基数的调整实际上比疫情时期两个高峰年(2020与2021年)更为明显。

• 作为受结构变化影响最大的行业，时装(-22.5%)和包括百货商店在内的家庭/综合运营商(-26.0%)收入降幅最大。

• 相比之下，休闲行业(+4.9%)的收入在过去四年中有所增长，因为运营商普遍增加了其在购物中心的业务，反过来也使购物中心业态组合更加多元化。

• 更令人惊讶的是，餐饮(-21.2%)和咖啡馆/咖啡店(-12.0%)的收入有所下降。尽管这两个行业总体上仍呈增长趋势，它们依然存在自身的结构性问题和压力点。

• 收入调整在部分子行业中已基本完成，而在其他子行业(尤其是时尚行业)仍在进行，因为一些市场占有者需要更长的时间来适应新冠疫情。

• 四年来，空置率几乎翻了一番，到2021年底达到16.6%。这一数字与全国基准基本一致(零售行业为15.7%，购物中心为19.1%)。

• 区域性与社区型购物中心之间的收入状况存在根本性差异，且由于这两个子类在过去四年里都重新定位以保持相关性，差距甚至拉得更大了。

• 社区型购物中心的时尚运营商收入水平显著下降(由2018年的21.8%，2021年:16.7%)，未来可持续资产可能低于15%。

• 相反，必需品零售商、价值运营商、食品店等其他子类别在本地购物中心的收入份额有所增加，这突出了便利性的重要性，社区型购物中心也将更多地将这一因素纳入未来商业发展重点。

• 过去四年，区域性购物中心的收入状况更加稳定。时尚行业仍然是最大的单一收入来源(约38%)，其次是家居用品/综合运营商(约18%)和餐饮(约10%)。

• 随着购物中心日益寻求多样化和个性化，休闲行业在区域性和社区型购物中心的收入份额将增加。

参考报告 《莱坊国际(Knight Frank)：购物中心蜕变之路(英文版)(13页)》

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