什么是工业地产？开发模式有哪些？

1.工业地产

工业地产是在新时代、新时期的影响下，依托工业，房地产是载体，工业建筑，工业厂房，高科技研发为主要的发展目标，集资产投融资、地产开发、服务管理以及经营营销等整合在一起的物业总称。

2.工业地产开发模式

工业地产具有政策主导、前期投资大、运营周期长、投资回报率稳定、提供增值服务以及注重基础设施建设等基本特征。在我国，根据规模及发展目的的不同，工业地产主要存在以下三种发展模式：

(1)定制厂房

该种模式规模较小，主要由民营资本主导发展，部分由国有资本主导建设后出租给企业客户。该种模式前期根据企业客户的生产运营需求，提供个性化定制服务，形成产业类型、功能导向明确的厂房、仓库、研发办公等物业形态。然而，规模小导致该种模式进入门槛较低、附加功能少。2008年的全球性的金融危机对国内加工制造业造成巨大冲击，该种模式抗冲击能力较低，不可避免的受到重创。

(2)工业园区

该种模式以园区为战略定位，规模相对于单独定制厂房模式较大。园区的包容性相对较大，可进行相似类型的产业集聚，当然也可针对个别龙头企业进行利于其落户的定制化服务。产业聚集可产生“1+1>2”的效果，是当前工业地产的主要发展模式。然而，工业园区的开发建设受政策导向影响较大，也往往由资金实力较强的开发商进行建设，进入门槛较低，主要靠租金及物业服务实现盈利。对国有开发商来说，盈利与否并不是衡量园区开发与否的主要标准，更重要的是园区可为地区经济发展产生的带动作用。

(3)产业新城

该种模式与工业园区类似，其以工业新城为建设目标。与普通工业园区不同的是，其除了满足入驻企业的生产需要，更加注重生活休闲、教育医疗、文化健身等各类生活需要，致力于打造工作、生活一体化空间，赋予项目足够的生命力，园区本身即是一座“城市”，打造事宜园区内企业良好发展的“生态圈”。

3.工业地产的商业影响因素

工业地产的价值受到许多因素和法律的影响，了解这些因素对于发现和创造工业产权价值也至关重要。 影响工业地产价值的分为主观和客观因素。 客观方面，如项目选址条件，城市宏观经济环境，周边房地产市场发展趋势，商业景观，区域商业能源水平，消费文化， 项目规模，项目能源水平，项目定位，资源储备和专业能力等主观方面也将对商业房地产业务产生深远影响。具体而言，影响工业地产价值的主要因素如下：

(1)地段决定工业地产的价值

地理位置对工业地产尤为重要，这决定了工业产权的 “等级租金”和房产价值。工业地产中最常见的一段话是 “金角银边草肚皮”，这是该地理位置的重要性。所有工业地产的使用是老百姓，老百姓喜欢了就有价值。各种宣传材料中最常用的词之一是商业圈，核心是指位置。工业地产也很看重位置，位置是否便捷，是否是城市中心，都至关重要。业务是一个需要升级的行业。 其强大的辐射效应可以保证消费群体和消费能力。 但是工业地产的地段往往都是在城市较差的商业价值较差的地段，这就要靠开发商从别的地方来改进增加商业价值。

(2)规划影响地产价值

工业地产的规划影响各个区域用地的价值。 首先需要从项目的空间，结构，设备，设施，功能和其他方面确保满足产品的需求。 好的工业地产项目必须规划指导建筑，在功能分区合理、交通流线明确后才可以进行单体建筑设计。 因此，在工业房地产项目开发之前，有必要充分考虑后期的运营问题，而不能简单地用建筑设计取代工业规划设计。 否则将很难保证工业地产的成功运作。

(3)建筑功能和形态影响价值

建筑的功能影响了使用者的感受，建筑形态影响了产品的宣传价值，这些对后期销售的价值都有很大的影响。 对于大型工业园区的多功能特征，综合管理水平较高，往往可以产生协同效应。 而分散型的物业则不具备价值的互相提升。

(4)开发企业的品牌和实力

无论是工业园区还是物流园区，后期物业管理都是消费者，运营商和投资者关注的重点。 一个好的管理公司将在维持和提高后期房产的价值方面发挥重要作用。 具有良好声誉和雄厚财力的开发公司希望利用其品牌优势在规划、工程、营销和物业管理方面投入资源。为了开发具有更高价值和更突出品牌形象的物业产品。 因此，城市中具有影响力和标志性的大型商业设施是由具有良好声誉和实力的公司开发的，这些物业的价值更大。

以上梳理了工业地产的定义、开发模式及价值影响因素，希望对你有所帮助，如果你想了解更多相关内容，敬请关注三个皮匠报告的行业知识栏目。

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