【公司研究】首开股份-深度报告：一篇报告看懂一家房企系列（23）重仓北京&长三角拿地强度回升-20201225（15页）.pdf

1、1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。各项声明请参见报告尾页。 公司总览。公司总览。 1 1） 历史沿革。） 历史沿革。 首开股份成立于 1993 年， 2001 年上市， 2019 年公司销售金额 1047 亿元，排名前 50。2 2）公司治理。）公司治理。公司实际控制 人为北京市人民政府国有资产监督管理委员会，截至 2020 年9 月，合 计控制公司 52.65%的股权。公司采用“总部城市公司”二级管控架 构。3 3）业务概览。）业务概览。公司以房地产开发为主业，2020H1 年房产销售占营 业收入的 98%。 历史报历史报表

2、视角下的信用资质分析。表视角下的信用资质分析。1 1）资产可持续方面，存货方面，）资产可持续方面，存货方面， 公司 2019-2020H1 新增土储聚焦二线城市，重仓长三角、京津冀、海峡 西岸城市圈，布局相对集中；公司在建项目开工到预计竣工时间间隔 平均为 4.1 年，高于样本房企中位数 3.9 年；2020H1 拿地强度上升至 84.1%。固定资产和投资性房地产方面，固定资产和投资性房地产方面，公司（投资性房地产+固定 资产）/总资产为 3.5%，商业收入为 2.9 亿元，持平去年同期。2 2）广义）广义 负债可持续性方面，债务结构方面，负债可持续性方面，债务结构方面，公司有息负债抵质押率、

3、短债 占比均较低。偿债能力方面，偿债能力方面，2020H1 现金短债比、净负债率、剔预 资产负债率分别为 0.9 倍、204.1%、77.3%。表外不确定性方面，表外不确定性方面，公 司少数股东权益、其他应收款、长期股权投资占比高于 TOP50 房企中 位数水平； 2020H1 对外担保/净资产为 12.3%。 未来经营视角下的信用资质变化。未来经营视角下的信用资质变化。1 1）未来资产可持续：拿地方面，未来资产可持续：拿地方面， 今年公司加大了三四线城市的土储布局，在山西中部土储布局力度加 大，拿地集中度相比 2019 年有所上升，1-11 月拿地强度上升至 59.4%， 高于监管部门 40

4、%观察指标。销售方面，销售方面，11 月份累计销售金额同比 下降 3.2%，完成全年销售目标的 86.6%。2 2）广义负债可持续：）广义负债可持续：2020 年 以来公司公开市场融资顺畅，1-11 月累计获得净融资 116.3 亿，发债利 率明显回落、发债久期整体拉长。3 3）公司治理可持续：）公司治理可持续：公司多元化业 务收入占比较小，主要布局保障房开发、一级土地整理、商业领域。 风险提示：数据统计偏差，房地产调控超预期等。风险提示：数据统计偏差，房地产调控超预期等。 Tabl e_Ti t l e 2020 年年 12 月月 25 日日 首开股份深度报告：首开股份深度报告：重仓重仓北京

5、北京&长三角长三角，拿地强度回升，拿地强度回升 一篇报告看懂一家房一篇报告看懂一家房企系列（企系列（23） Tabl e_BaseI nf o 固定收益固定收益主题报告主题报告 证券研究报告 相关报告相关报告 细数 2020 年地方债的 10 大 特点：8 变 2 不变 2020-12-24 2020 年房地产市场回顾与展 望：政策、销售、投融资与 房企行为 2020-12-21 金地集团深度报告：深耕长 三角，加大一二线布局 一篇报告看懂一家房企系列 （22） 2020-12-21 从中央经济会议看 2021Q1 信贷利率上行压力 2020-12-20 九洲转 2转型新能源电 站运营，盈利能

6、力有望增强 2020-12-19 2 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。各项声明请参见报告尾页。 内容目录内容目录 1. 公司总览公司总览. 4 1.1. 历史沿革 . 4 1.2. 公司治理 . 4 1.2.1. 实际控制人 . 4 1.2.2. 管理架构 . 4 1.3. 业务概览 . 5 2. 分析方法介绍：从“可持续性”看首开股份分析方法介绍：从“可持续性”看首开股份 . 5 3. 公司可持续性和信用资质分析公司可持续性和信用资质分析 . 6 3.1. 历史报表视角下的信用资质分析 . 6 3.1.1.