1、版权归属 上海嘉世营销咨询有限公司住宅地产行业简析报告商业合作/内容转载/更多报告01.房地产行业将更多回归居住属性数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络我国的房地产市场此前出现泡沫化迹象，带来诸多民生问题，包括房价高企令居民的刚改需求难以得到完全满足，对居民消费形成挤出效应，不利于扩大内需等。2023年7月以来，从2016年开始提出的“房住不炒”在重大会议中均未再涉及。取而代之的是2023年7月中共中央政治局会议的“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”的方向判断。这代表需求侧方面此前不适应市场变化的限制性政策会逐步被打开，不再适应新形势的基础性制度面临更大程度修正。重大会

2、议关于“房住不炒”的主要论述行业定位“房住不炒”中央经济工作会议两会政治局会议(4月）2016涉及不涉及-2017-提法:坚持住房的居住属性-2018涉及涉及-2019涉及-涉及2020涉及涉及涉及2021涉及涉及涉及2022涉及涉及涉及2023-未来工作指导中不涉及，五年工作总结中涉及涉及02.三中全会首提防范化解房地产风险数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络7月18日二十届三中全会闭幕，全会审核通过了中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定。本次会议首次将“防范化解房地产风险”写入公报中，说明中央高度重视当前房地产问题。在后续新闻发布会及决定中，中央指明未来房地

3、产发展方向是租购并举，即“保障房+商品房”的新模式。在供给端：保障房加大建设及供给；商品房鼓励建设高品质好房子，改革预售制度；关注土地制度改革进程，或对后续房地产供应产生深刻影响。在需求端：推进城乡融合发展，加快市民化进程，释放潜在需求；充分支持多样化改善性需求，限制性政策有望逐步放开。二十届三中全会精神的新闻发布会上，涉及房地产的相关表述影响大调整中当前状况后续工作空间大我国房地产市场规模大、牵涉面广，对宏观经济运行具有系统性影响。当前房地产市场供求关系发生重大变化，市场处于调整过程。近期，房地产市场正在出现积极变化。我们要坚持消化存量和优化增量相结合,进一步落实和完善房地产新政策，切实做好

4、保交房工作，盘活存量商品房和土地资源。下一步，要贯彻落实好党的二十届三中全会精神，加快构建房地产发展新模式，消除过去“高负债、高周转、高杠杆”的模式弊端，建设适应人民群众新期待的“好房子”，更好满足刚性和改善性住房需求，并建立与之相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度。我国新型城镇化仍在持续推进，房地产高质量发展还有相当大的空间。03.住房市场或存在缩量趋势数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络中国城镇化率偏低、人口仍然持续增长、GDP增速维持在5%左右，住房改善需求仍然存在，人均居住面积还有提升空间。不考虑政策调控挤压需求延后满足的影响，城镇化进程对冲人口增速下行，预计202

5、4-2027年面积增速基本保持稳定，2028年进入负增长。2030年总量下滑至2023年的78%。住房市场需求预测-0.40%-0.30%-0.20%-0.10%0.00%0.10%0.20%1365001370001375001380001385001390001395001400001405001410001415002020202120222023 2024E 2025E 2026E 2027E 2028E 2029E 2030E人口增长总人口（万人）人口增长（%）0%20%40%60%02000040000600008000020202021202220232024E 2025E 20

6、26E 2027E 2028E 2029E 2030E新增住房需求新增住房面积（万平）城镇化新增人口占需求比例（%）-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%0500001000001500002000002020202120222023 2024E 2025E 2026E 2027E 2028E 2029E 2030E住宅成交面积住宅成交面积（万平）住宅成交面积增速（%）04.房地产库存处于历史高峰数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络房地产长期库存由于未开工土地库存的长期累积持续处于攀升状态，目前处于历史高峰，实际与市场、价格波动相关性不大。要解决地方政府