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1、版权归属 上海嘉世营销咨询有限公司住宅地产行业简析报告商业合作/内容转载/更多报告01.房地产行业将更多回归居住属性数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络我国的房地产市场此前出现泡沫化迹象，带来诸多民生问题，包括房价高企令居民的刚改需求难以得到完全满足，对居民消费形成挤出效应，不利于扩大内需等。2023年7月以来，从2016年开始提出的“房住不炒”在重大会议中均未再涉及。取而代之的是2023年7月中共中央政治局会议的“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”的方向判断。这代表需求侧方面此前不适应市场变化的限制性政策会逐步被打开，不再适应新形势的基础性制度面临更大程度修正。重大会

2、议关于“房住不炒”的主要论述行业定位“房住不炒”中央经济工作会议两会政治局会议(4月）2016涉及不涉及-2017-提法:坚持住房的居住属性-2018涉及涉及-2019涉及-涉及2020涉及涉及涉及2021涉及涉及涉及2022涉及涉及涉及2023-未来工作指导中不涉及，五年工作总结中涉及涉及02.三中全会首提防范化解房地产风险数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络7月18日二十届三中全会闭幕，全会审核通过了中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定。本次会议首次将“防范化解房地产风险”写入公报中，说明中央高度重视当前房地产问题。在后续新闻发布会及决定中，中央指明未来房地

3、产发展方向是租购并举，即“保障房+商品房”的新模式。在供给端：保障房加大建设及供给；商品房鼓励建设高品质好房子，改革预售制度；关注土地制度改革进程，或对后续房地产供应产生深刻影响。在需求端：推进城乡融合发展，加快市民化进程，释放潜在需求；充分支持多样化改善性需求，限制性政策有望逐步放开。二十届三中全会精神的新闻发布会上，涉及房地产的相关表述影响大调整中当前状况后续工作空间大我国房地产市场规模大、牵涉面广，对宏观经济运行具有系统性影响。当前房地产市场供求关系发生重大变化，市场处于调整过程。近期，房地产市场正在出现积极变化。我们要坚持消化存量和优化增量相结合,进一步落实和完善房地产新政策，切实做好

4、保交房工作，盘活存量商品房和土地资源。下一步，要贯彻落实好党的二十届三中全会精神，加快构建房地产发展新模式，消除过去“高负债、高周转、高杠杆”的模式弊端，建设适应人民群众新期待的“好房子”，更好满足刚性和改善性住房需求，并建立与之相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度。我国新型城镇化仍在持续推进，房地产高质量发展还有相当大的空间。03.住房市场或存在缩量趋势数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络中国城镇化率偏低、人口仍然持续增长、GDP增速维持在5%左右，住房改善需求仍然存在，人均居住面积还有提升空间。不考虑政策调控挤压需求延后满足的影响，城镇化进程对冲人口增速下行，预计202

5、4-2027年面积增速基本保持稳定，2028年进入负增长。2030年总量下滑至2023年的78%。住房市场需求预测-0.40%-0.30%-0.20%-0.10%0.00%0.10%0.20%1365001370001375001380001385001390001395001400001405001410001415002020202120222023 2024E 2025E 2026E 2027E 2028E 2029E 2030E人口增长总人口（万人）人口增长（%）0%20%40%60%02000040000600008000020202021202220232024E 2025E 20

6、26E 2027E 2028E 2029E 2030E新增住房需求新增住房面积（万平）城镇化新增人口占需求比例（%）-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%0500001000001500002000002020202120222023 2024E 2025E 2026E 2027E 2028E 2029E 2030E住宅成交面积住宅成交面积（万平）住宅成交面积增速（%）04.房地产库存处于历史高峰数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络房地产长期库存由于未开工土地库存的长期累积持续处于攀升状态，目前处于历史高峰，实际与市场、价格波动相关性不大。要解决地方政府

7、供地 冗余导致的长期库存积压问题，需要新的土地出让制度来规范。当前一线城市短期库存去化周期15个月，二线、三四线城市短期库存去化周期均超过20个月，一线仍具备相对好的市场基础，销售动力不足带来的库存问题需要 精细化需求侧政策持之以恒、高能级向低能级城市传导的方式去解决。分线城市库存结构（亿平）（截至24M4）截至24M4全国及分线城市商品住宅口径房地产库存结构0.1 13.2 51.4 0.6 3.0 6.3 0.5 4.6 12.2 一线城市二线城市三线城市土地库存开工未取证库存短期库存0.020.040.060.080.0100.0120.0140.0160.00.010.020.030.

8、040.050.060.070.080.090.0100.0全国住宅一线城市二线城市三四线城市长期库存（亿平）中期库存（亿平）短期库存（亿平）长期库存去化周期中期库存去化周期短期库存去化周期05.保障性住房建设有利于盘活房企存量土地数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络4月30日，自然资源部提到要严格控制商品房去化周期超18个月的城市商品住宅用地供应，抑制存量住宅用地不合理增长。此外，支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设。此举有利于盘活房企存量土 地，缓解房企资金压力。住建部和金融监管总局于1月发布建立城市房地产融资协调机制，各地积极跟进落实，保

9、交房节奏有望加快。截至5月16日，“白名单”项目贷款审批金额已达到9350亿元。自然资源部办公厅关于做好 2024年住宅用地供应有关工作的通知核心要点主要内容合理控制新增商品住宅用地供应（1）商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下;（2）商品住宅去化周期在18个月(不含)-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积(包括竣工和收回)动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。继续大力支持保障性住房用地的供应各地要根据保障性住房建设计划，在供地计划中优先安排、应保尽保。

10、要多措并举，统筹盘活各类存量土地用于保障性住房建设。严格执行住宅用地收回的有关要求对于超期未动工两年以上的闲置住宅用地，该收回的要依法收回。06.高线级城市逐步放松限购4月以来，二线城市中的长沙、成都、西安、杭州宣布全面取消限购，不再审查购房者资格；北京允许已经达到限购套数的家庭或个人在五环外新购1套商品住房；天津取消对限购区域内120平米以上的限购。5月以来，一线城市中的深圳分区优化限购政策，缩短社保缴纳年限并放松二孩家庭限购；上海和广州大幅放松限购政策。目前仅剩北京尚未在5.17会议后调整楼市政策。数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络上海5.27楼市新政调整前后对比 4月以来

11、各城市限购政策调整情况政策类型调整前调鏊后限购社保要求非沪籍5年(新城以及南北转型等重点区域人才为3年，临港人才为1年)非沪籍3年(新城以及南北转型等重点区域人才为2年，临港人才为1年)限购区城非沪籍:外环外新房+外环外二手房;人才购房:所在产业区内非沪籍:外环外新房+全市二手房;人才购房:所在行政区内;限购套数本地:家庭2套、单身1套外地:家庭和单身均1套在此前基础上，多子女家庭可增购1套(包括本地和外地户籍)其他限制|离异家庭:追溯离异前房产套数无限制住房赠与:5年内计入住房套数无限制限货酋付比例首套:30%首套:20%二套:主城区50%、非主城区40%二套:主城区35%、非主城区30%商

12、贷利率首套:LPR-10BP首套:LPR-45BP二套:主城区LPR+30BP、非主城区LPR+20BP二套:主城区LPR-5BP、非主城区LPR 25BP公积金货款额度首套:个人60万元、家庭120万元首套:个人80万元、家庭160万元(多孩家庭上浮20%至192万元)二套:个人50万元、家庭100万元二套:个人65万元、家庭130万元日期城市政策类型政策细则4月18日 长沙取消限购 不再审查购房者资格条件4月28日 成都取消限购 全市范围内住房交易不再审核购房资格4月30日 北京放松限购 在执行现有住房限购政策的基础上，允许已有住房达到限购套数的居民家庭或成年单身人士，在五环外新购买1套商

13、品住房。4月30日 天津放松限购 本市户籍居民在限购区(和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区)购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。5月6日深圳放松限购分区优化住房限购政策。非本市户籍居民家庭及成年单身人士(含离异)限购1套住房。在盐田区、宝安区(不含新安街道、西乡街道)、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，需提供购房之日前1年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明。5月9日杭州取消限购 全面取消住房限购，在本市范围内购买住房，不再审核购房资格5月9日西安取消限购全面取消西安市住房限购措施，居民家庭在西安全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再

14、审核购房资格。5月27日 上海放松限购非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”。5月28日 广州放松限购在限购区内，非本市户籍居民家庭能提供购房之日起前6个月在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，享受户籍居民家庭购房待遇。07.一二线城市政策进一步优化调整数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络2024年1-4月，59城新建商品房月度成交面积同比36.9%，跌幅较1-3月缩小6.3个百分点。一二三线城市新建商品房月度成交面积同 比分别下跌29.7%、37.7%、39.3%。未来随着一二线城市政策的进一步优化调整，新房市场成

15、交规模有望逐渐修复，但考虑到2023年同期高基数效应仍较为明显，2024年二季度同比降幅预计仍较大。此外，一二线城市中的多个城市政策优化空间有限，且短期库存承压，市场恢复仍需要较长时间。综合来看，预计一二线城市新房市场调整态势仍较为明显。一线城市商品住宅月度成交面积走势（万平）二线城市商品住宅月度成交面积走势（万平）01002003004005006007008001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020202120222023202405001000150020002500300035001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20202021202220

16、23202408.三四线城市新房销售下滑有限数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络三四线城市新房销售面积继续大幅下滑的空间或有限，短期销售规模有望稳定在低位，高基数影响逐渐减弱下，2024年二季度销售面积同比降幅或将收窄。6月20日，住建部召开收购已建成存量商品房 用作保障性住房工作视频会议，加快推进政策落地，明确开展收储工作的城市范围为“县级以上”，有助于三四线城市的库存去化。三四线城市商品住宅月度成交面积走势（万平）100大中城市：各能级城市住宅类用地成交溢价率（%）0200400600800100012001400160018001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11

17、月12月202020212022202320240.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20.0%2018201920202021202220232024M5一线城市二线城市三线城市09.房价跌幅环比收窄数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络新房，截止到6月底，一线城市新房价格连续下跌9个月，6月环比跌幅为 0.5%，较上月收窄 0.2 个百分点；二线城市连续下跌12个月，跌幅与上月持平，为0.7%；三线城市连续下跌13个月，6 月环比下跌 0.6%，跌幅收窄 0.2 个百分点；同比方面，70 城新建商品住宅价格较去年同期下跌4.8

18、8%，跌幅较上月再扩 大 0.58 个百分点，已连续27月同比下跌。二手房，截止到6月底，一线城市已连续下跌9个月，但环比跌幅较上月显著收窄0.8个百分点至0.4%；二三线城市环比跌幅均为0.9%，连续下跌时间分别为14个月和29个月，其中二线城市环比跌幅较上月收窄0.1个百分点，三线城市跌幅与上月持平。同比方面，70城二手住宅价格同比下跌7.87%，跌幅较 5 月持续扩大0.38个百分点，已连续29个月同比下跌。70大中城市二手住宅价格环比70 大中城市新建商品住宅价格环比-10.0%-8.0%-6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%2022-012022-062023

19、-012023-062024-012024-0670大中城市一线城市二线城市三线城市-8.0%-6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%2022-012022-062023-012023-062024-012024-0670大中城市一线城市二线城市三线城市10.居民购房成本下降数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络5月17日，央行发布通知，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，并下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。此前首套为LPR-20BP、二套为LPR+20BP，打开房贷利率下降空间，降低居民购房成本。首套和二套房5年以上公积金

20、贷款利率分别降至2.85%、3.325%，创下历史新低。个人住房贷款加权平均利率及5年以上LPR（%）个人住房公积金贷款利率:5年以上（%）3.00%3.50%4.00%4.50%5.00%5.50%6.00%2020-042021-042022-042023-042024-04金融机构人民币贷款加权平均利率：个人住房贷款贷款市场报价利率（LPR）：5年3.00%3.20%3.40%3.60%3.80%4.00%4.20%4.40%4.60%2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 202411.拿地数量大概率决定房企未来销售

21、规模数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络在手土储能够决定房企未来2-3年的开发和销售，当前行业趋势下，对于深耕核心城市且销售通畅的头部房企来说，拿地数量大概率决定未来销售规模，因此新增货值的市占率和销售市占率的差值可以大概预测未来房企销售市占率的提升空间。2023及2024年土地供需关系发生变化，新供土地毛利率呈现提升趋势，测算2024年1-5月部分房企的毛利率情况，可以看到7家房企新获取土地的毛利率均高于2023年结算毛利率，因此长期来看，当前逆势拿地的房企毛利率具备提升空间。2024年1-5月部分典型房企新获取项目毛利率测算土地建面(万方)土地价值（亿元）平均楼面价(元/平)

22、新增货值(亿元)平均销售单价(元/平)预计建造成本单价(元/平)预计毛利率(%)2023公司毛利率(%)毛利率潜在提升空间（%）保利发展59 80 13692 151 25846 5500 25.7%16.0%9.7%绿城中国74 161 21 757283 38243 5500 28.7%13.0%15.7%招商蛇口65 84 12983 218 33617 5500 45.0%15.9%29.1%越秀地产73 97 13215 218 29836 5500 37.3%15.3%22.0%滨江集团85 210 24876 318 37609 5500 19.2%16.8%2.5%龙湖集团43

23、 76 17674 146 33953 5500 31.7%16.9%14.8%华润置地175 217 12389 532 30302 5500 41.0%25.2%15.8%头部房企销售市占率提升空间典型房企全口径销售金额(亿元)全口径销售金额市占率(%)全口径新增货值(亿元)新增货值市占率(%)市占率提升空间预估(%)20222023同比20222023同比20222023同比20222023同比华润置地 301330701.9%2.3%2.6%0.4%2394269712.7%8.1%10.8%2.8%8.2%中海地产 295530984.8%2.2%2.7%0.4%1787229528

24、.4%6.0%9.2%3.2%6.6%保利发展 45734246-7.2%3.4%3.6%0.2%25152402-4.5%8.5%9.7%1.2%6.0%建发房产 1703189111.0%1.3%1.6%0.3%909160676.8%3.1%6.5%3.4%4.8%万科地产 42023755-10.6%3.2%3.2%0.1%171618155.7%5.8%7.3%1.5%4.1%绿城中国 21281943-8.7%1.6%1.7%0.1%1036141836.9%3.5%5.7%2.2%4.0%滨江集团 15391535-0.3%1.2%1.3%0.2%15431058-31.5%5.

25、2%4.3%-1.0%2.9%招商蛇口 292629360.3%2.2%2.5%0.3%14671345-8.3%5.0%5.4%0.5%2.9%越秀地产 1260142513.1%0.9%1.2%0.3%1162905-22.1%3.9%3.6%-0.3%2.4%华发股份 120212604.8%0.9%1.1%0.2%718682-4.9%2.4%2.7%0.3%1.7%龙湖集团 20331736-14.6%1.5%1.5%0.0%67170714.8%2.3%3.1%0.8%1.6%中国金茂 15501412-8.9%1.2%1.2%0.0%48964732.4%1.7%2.6%1.0%

26、1.4%金地集团 22181536-30.8%1.7%1.3%-0.3%15825259.2%0.5%1.0%0.5%-0.3%12.二手房将成为住宅市场供应和成交的主力数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络本次房地产市场修复，尤其是新房市场的回暖，仍然需要二手房市场的带动，其核心原因在于新房市场的部分需求的释放需要二手房置换链条通畅。借鉴发达国家经验，当房地产行业经历快速发展后将逐渐迈入存量时代，二手房将成为住宅市场供应和成交的主力。2023年我国二手房 成交额占比为37.8%，2021年美国和日本2021年二手房成交占比则分别达到89%和60%。头部房企销售市占率提升空间-30

27、.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%0.01.02.03.04.05.06.07.08.020192020202120222023全国二手房销售金额(万亿元,左轴)二手房成交额占总成交额比例(%,右轴)二手房成交额占总成交额比例(%,右轴）13.房地产政策节奏仍值得期待数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络“517新政”是本轮周期政策层面的一次重大转变，最大的意义是地产政策态度和路线的确定性变化，6月7日国常会上，对地产定调要进一步储备去库存、稳市场的政策措施，当前市场表现并未达到理想预期，后续政策节奏仍值得期待。“517新政”政

28、策梳理 长期库存房屋总价拿地未开工项目在建未售项目已售未交付项目已建成未售项目妥善处置盘活存量土地:政府收回收购(用于保障房的可通过地方政府专项债支持)、市场流通转让、企业继续开发(允许企业合理调规)“白名单”融资协调机制:“应进尽进”、“应贷尽贷”、尽职免责打好商品住房项目保交房攻坚战:压实地方政府、房地产企业、金融机构.各方责任推动消化存量商品住房:地方国有企业“以需定购”去库存，收购后用作配售型或配租型保障性住房商业贷款公积金贷款首付取消商业住房货款利率下限:此前为首套LPR-20bp.二套PR+20bp,本次取消后，各地方银行根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限，结合客户风险状

29、况等因素，市场化确定每笔利率水平下调贷款公积金利率:五年以上首套房个人住房公积金贷款利率为2.85%，下调25bp下调贷款公积金利率:五年以上首套房个人住房公积金贷款利率为2.85%，下调25bp保障性住房再货贷款:按照贷款本金的60%发放再货款3000亿元，可带动银行贷款5000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次13.房地产政策节奏仍值得期待（2）数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络未来政策将从两个方面发力，一是提升居民购房能力，包括利率再下调、首付分期、套内计价、个人抵押贷款购房、房贷抵扣个税等可提升居民购买力的需求端 政策或将持续推出。二是供给侧“去库存”，最终目的

30、是控制资产价格（稳房价），防止风险扩散，最终稳定投资，让房地产市场回归平稳发展。未来政策预期91.9亿平64.6亿平9.9亿平13.4亿平3.9亿平89.8个月13.8个月18.6个月5.4个月8.6亿平按照过去一年销售速度，去化周期127.7个月(10.6年)央行“央行“517517新政”新政”全国首1二套首付下限15%/25%(原20%/30%)取消全国首1二套房贷利率下限(原LPR-20bp/LPR+20bp)下调公积金贷款利率0.25pct未来政策畅想四限再解除利率再下调.首付分期大规模推广套内计价大规模推广个人抵押贷款购房房贷可抵扣个税土地库存开工未取证库存取证未竣工库存现房库存截至

31、24M4广义库存23M5-24M4销售规模自然资源部自然资源部支持地方回购尚未开发或已开工未竣工土地与商品住宅去化周期挂钩的宅地供应机制“以旧挟断城改&房票安丑收购新房 央行支持收购存量现房央行支持收购存量现房5000亿元保障房再贷款1000亿元租赁住房货款支持计划+14.住宅地产行业遭遇五大挑战数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络01调控房价未能提升居民的获得感限购政策的确一定程度上抑制了房价的上涨。但是，过去几年的限购政策却更多把显性房价转化成了隐性的购房门槛。房价看上去涨得慢了，但购房者却需要在户口、社保等多方面付出更高成本来获取购房资格。02金融针对房企贷款意愿很低由于地

32、产开发商的信用风险已经处在很高水平，地产融资市场呈现“协调失灵”的情况，单个金融机构向地产开发商发放贷款的意愿仍然很低。此时，急需政府运用公共资金来普惠性救助地产开发商，用真金白银带动金融机构向开发商的放款。03市场消化能力的偏弱由于近两年开发商减少了拿地，库存规模偏大的城市，主要是由于开发商推盘增加但销售数据走下坡路导致的结果。归根结底，高库存的压力主要源于市场消化能力的偏弱，持续激活潜在销售成为行业需要面对的问题。04房产变现难度增加许多家庭的主要财富在于其房产，如果房价持续下跌，他们的资产总值将大幅缩水。房地产市场的低迷导致二手房挂牌量上升，但买家减少，尤其是在二三线城市，使得房产变现变

33、得更加困难。05租房供给相对不足由于房价的高涨，许多人无法负担买房的费用，只能选择租房。这导致了租房的需求量大幅增加，而租房的供给量却相对不足。一些房屋的所有者不愿意出租房屋，而是选择空置或者等待升值，导致了房屋的闲置。15.住宅房企重点关注四大趋势数据来源：公开数据整理；嘉世咨询研究结论；图源网络房地产政策进入新阶段房地产政策进入新阶段01针对存量化解的收储政策进度偏慢，应更多关注政策将化解存量纳入考量的信号本身；在这一背景下，即便新一轮宽松政策后基本面修复不及预期，也将催生新的政策出台，有望加速地方政府下场参与收储动作，为市场注入增量资金支持，为房价夯实估值底部。去库存可能需要更长时间去库

34、存可能需要更长时间02在“房地产供求关系发生重大变化”的背景下，本轮去库存的政策抓手主要是“以旧换新”、收储存量房，在执行层 面更加市场化，同时配合常见的降首付、降利率、放松限购等措施刺激需求。但是，由于居民收入恢复仍然较慢，短期需求释放后的持续性仍需观察，因此去库存可能需要更长时间。盘活存量资产或是未来增加保障房供给的重要方式03我国现有的新市民住房需求仍然难以得到完全满足。结合目前我国住房空置率偏高的情况，未来保障租赁住房的供给一方面要加速筹建，另一方面也要盘活存量资产，提高资源配置效率。福 州、昆明、苏州等地均出台了收储商品房用作保障房建设的有关政策。销售端有望实现修复04当前银行净息差

35、处于历史低位对进一步下调房贷利率形成掣肘，监管层或将通过政策性降息、引导LPR 报价下调等方式，推动存款利率较快下行，从而为房贷利率进一步下行留出政策空间。房贷利率下行节奏加快，叠加同期基数偏低等因素共同影响，销售端数据有望实现边际修复。本报告为简版报告，内容为嘉世咨询研究员通过桌面研究整理撰写。如有深度调研需求，请联系： 或 021-52987060；本报告中的所有内容，包括但不限于文字报道、照片、影像、插图、图表等素材，均受中华人民共和国著作权法、中华人民共和国著作权法实施细则及国际著作权公约的保护。本报告的著作权属于上海嘉世营销咨询有限公司所有，如需转发、转载、引用必须在显著位置标注出处，并且不得对转载内容进行任何更改。版权说明版权归属 上海嘉世营销咨询有限公司