房地产服务行业专题研究：物业管理综述央企的“逆袭”-220912(24页）.pdf

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1、 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。1 证券研究报告 房地产服务房地产服务 物业管理综述：物业管理综述：央企的央企的“逆袭”“逆袭”华泰研究华泰研究 房地产服务房地产服务 增持增持 (维持维持)研究员 陈慎陈慎 SAC No.S0570519010002 SFC No.BIO834 +(86)21 2897 2228 研究员 刘璐刘璐 SAC No.S0570519070001 SFC No.BRD825 +(86)21 2897 2218 研究员 林正衡林正衡 SAC No.S0570520090003 SFC No.BRC046 +(86)21 2897 2087

2、 联系人 陈颖陈颖 SAC No.S0570122050022 +(86)755 8249 2388 点击查阅华泰证券研究团队介绍和观点点击查阅华泰证券研究团队介绍和观点 行业行业走势图走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐重点推荐 股票名称股票名称 股票代码股票代码 目标价目标价 (当地币种当地币种)投资评级投资评级 中海物业 2669 HK 13.60 买入 保利物业 6049 HK 70.36 买入 招商积余 001914 CH 21.45 买入 新大正 002968 CH 32.00 买入 旭辉永升服务 1995 HK 10.75 买入 碧桂园服务 6098 HK 30.65

3、买入 资料来源：华泰研究预测 2022 年 9 月 12 日中国内地 专题研究专题研究 22H1 物管表现不佳，短期央国企和地产弱相关民企更具优势物管表现不佳，短期央国企和地产弱相关民企更具优势 我们对29家 AH上市物管公司 22H1业绩表现进行分析，总体来看表现不佳：规模扩张速度放缓，归母净利润、毛利率和归母净利率首次出现同比下滑，社区增值服务遭遇挫折；收并购偃旗息鼓，应收账款和无形资产“灰犀牛”风险加大。地产下行和疫情扰动是导致板块遭遇“戴维斯双杀”的根本原因，央国企物管公司业绩和估值的韧性显著强于民企。我们仍然看好行业长期发展趋势，行业也不会出现明显的“国进民退”。但短期来看，由于地产

4、下行尚未明显反转，重点推荐受地产波及相对较小的中海物业、保利物业、招商积余、新大正，同时建议关注旭辉永升服务、碧桂园服务的修复弹性。规模拓展：规模拓展：扩张放缓，市拓重新成为主要渠道扩张放缓，市拓重新成为主要渠道 22H1 物管公司整体在管面积同比增速放缓至 40%，主要因为收并购减少、房地产下行、疫情扰动和基数提升。合约面积/在管面积为 156%，大型物管公司储备更加充足。16 家样本公司市拓、收并购、关联房企贡献的新增合约面积占比 53%、34%、12%，市拓重新成为新增合约面积的最主要渠道。收并购热度大减，主要因为收购方和被收购方的整合能力和意愿都有所减弱。随着物管公司全国化布局逐步完善

5、，大多数公司单城市管理面积开始实现同比提升，大型物管公司在绝对规模和同比增速上都更为突出。财报表现：财报表现：成长惯性被打破，“灰犀牛”风险加剧成长惯性被打破，“灰犀牛”风险加剧 22H1 物管公司营收同比增速出现放缓，归母净利润和盈利能力（毛利率和归母净利率）首次出现同比下滑。地产下行通过新房交付与市拓、非业主增值服务、地产相关社区增值服务、应收账款坏账等渠道对物管公司业绩造成冲击，疫情反复和收并购减少也对业绩增长形成拖累。分梯队来看，大型物管公司业绩韧性更强。此外，应收账款和商誉“灰犀牛”风险加剧：物管公司应收账款依然快速增长，部分公司针对关联房企应收账款计提大额减值，对业绩形成较大冲击，

6、但仍未完全减值完毕；目前尚未观察到大规模的商誉减值，收并购标的业绩不达预期、进而导致商誉出现减值的风险仍在加大。多元多元服务：服务：短期遭遇挫折，长期坚定看好短期遭遇挫折，长期坚定看好 22H1 物管公司整体基础物管营收占比为 62%，首次出现回升，主要因为地产下行和疫情扰动下，非业主增值服务和社区增值服务受到较大冲击。城市服务市场蛋糕仍有望扩大，但盈利能力和回款周期承压。疫情构成商管业务的试金石，表现突出者在项目拓展和招商方面长期将具备更多优势。多重因素影响下，物管公司整体社区增值服务 ARPU 首次同比下滑 14%，但头部公司表现保持韧性，我们坚定看好社区增值服务的长期发展。战略展望：战略