房地产行业2026年度策略：晨光熹微前路渐明-251122（46页）.pdf

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1、晨光熹微，前路渐明晨光熹微，前路渐明房地产行业房地产行业20262026年度策略年度策略20252025年年1111月月2222日日分析师：房诚琦分析师：房诚琦 SACSAC：S0160525090002S0160525090002分析师：陈思宇分析师：陈思宇 SACSAC：S0160525090008S0160525090008分析师：何裕佳分析师：何裕佳 SACSAC：S0160525090001S0160525090001证券研究报告目录目录01.行业已经历经充分调整，当前处底部区间行业已经历经充分调整，当前处底部区间02.周期拐点渐近，利率是关键因素周期拐点渐近，利率是关键因素03.行

2、业在分化中复苏，把握优质房企投资机会行业在分化中复苏，把握优质房企投资机会04.20262026年房地产核心指标预测年房地产核心指标预测05.投资建议投资建议06.风险提示风险提示21ZOWqMxPxOnNsMnOmPtPsO8O8QaQpNqQmOtOeRrQpOfQoMmQaQmMxOMYnRrQuOmNoM1.本章核心观点31 1.本轮周期中本轮周期中，行业已经历深度调整行业已经历深度调整，当前处底部区间当前处底部区间，拐点可期：拐点可期：行业核心指标充分回调，参考海外经验，我国房地产行业核心指标或已经超跌，进一步下跌空间有限；部分行业核心指标如土地成交等已出现企稳趋势，1-10月百强房

3、企成交面积及成交金额同比正增，土地成交率先企稳后有望带动销售及新开工等指标回升，行业拐点可期。2 2.房企债务端压力减轻房企债务端压力减轻，现金流压力大幅缓解现金流压力大幅缓解，有望逐步重启规模增长：有望逐步重启规模增长：房企债务重组方案中现金偿债比例压降，重组进程加快，化债规模增加，有效减轻债务端压力；未来两年房企整体境内公开债到期规模逐年下降，月度到期节奏平稳。3 3.政策未来不再是行业核心驱动因素政策未来不再是行业核心驱动因素，政策关注重心由政策关注重心由“增量增量”转向转向“存量存量”，导向或由导向或由“刺激刺激”转向转向“托底托底”：政治局会议、城市工作会等重要会议中，多次提及并强调

4、城市更新工作，“十五五”规划建议中相关表述升级为“大力实施城市更新”，政策关注重心由“增量”转向“存量”；重要会议表述中多次强调持续推进房地产止跌回稳，“止跌回稳”深层含义是房地产不再对GDP形成负向拖累，2Q2025房地产对于GDP的累计同比贡献率已回正，政策导向或由“刺激”转向“托底”。1.1 行业核心指标已经历深度调整 参考海外经验参考海外经验，本轮周期中我国新房成交面积已经超跌本轮周期中我国新房成交面积已经超跌，当前已处磨底阶段当前已处磨底阶段。4数据来源：Wind，财通证券研究所商品住宅销售面积商品住宅销售面积较周期高点已下滑5353.5 5%，回落至20092009年年水平；日本2

5、009年新房销售户数处周期底部位置，回落至90年代初水平，最大回撤5252.1 1%。0510152025-52.1%图：日本新房销售（万户）20082008/5.65.6亿亿20092009/8.58.5亿亿20212021/15.715.7亿亿2025E2025E/7.37.3亿亿024681012141618-53.5%图：我国商品住宅销售面积（亿平方米）20152015 /7.37.3万亿元万亿元20212021/16.316.3万亿元万亿元2025E2025E/7.6/7.6万亿元万亿元024681012141618-54.7%图：我国商品住宅销售额（万亿元）1.1 行业核心指标已经

6、历深度调整（续）商品住宅新开工面积商品住宅新开工面积较周期高点已下滑7474.6 6%，回落至20032003年年水平；今年以来商品住宅新开工面积累计同比跌幅逐步收窄；今年以来商品住宅新开工面积累计同比跌幅逐步收窄；日本1996-2006年新屋开工经历两次大幅下跌，跌幅分别为2727.1 1%、3838.9 9%，累计跌幅5252.0 0%。本轮周期中本轮周期中，我国商品住宅新开工面积已经历充分调整我国商品住宅新开工面积已经历充分调整，有望迎来拐点有望迎来拐点。5数据来源：Wind，财通证券研究所020406080100120140160180200-27.1%-38.9%图：日本新屋开工户数