地产行业：复盘温州楼市泡沫始末与当前保交楼差异-220822（15页）.pdf

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1、20222022年年8 8月月2222日日证券研究报告证券研究报告行业评级：地产行业评级：地产 强于大市（维持）强于大市（维持）请务必阅读正文后免责条款平安证券研究所地产团队地产杂谈系列之三十九地产杂谈系列之三十九复盘温州楼市泡沫始末与当前保交楼差异复盘温州楼市泡沫始末与当前保交楼差异2核心摘要核心摘要 温州温州20102010年前后曾出现楼市泡沫年前后曾出现楼市泡沫，遗留部分楼盘交付困难遗留部分楼盘交付困难。2000年以来大量温州民间资本投向房地产，叠加温州2009-2010年常住人口大幅增长，推动房价加速上涨。尽管2011年温州全市GDP总量仅约为北京上海2成，但商品房均价突破2万/平米，

2、远高于同期北京上海均价。随着2008年金融危机爆发以及央行20102011年加息，温州此前互相拆借担保的民间资金链接连断裂，房地产被直接波及。随后温州楼市发生过山车式转折，房价下跌引发的开发商资不抵债、资金链断裂等问题，直接导致楼盘交付困难，化解问题随之成为焦点。交付困难问题化解需政府引导交付困难问题化解需政府引导，辅以市场化手段辅以市场化手段，同时需要法律文件等予以支持：同时需要法律文件等予以支持：工程完工方面，如遇楼盘开发商难以完工交楼，可由政府引入资金或由新施工单位垫资，采用“共益债务”规则（即为债权人、债务人的共同利益所负担的债务，在清偿顺序上具有优先受偿权），并以建成工程冲抵“烂尾楼

3、”后续建设工程款；资产转让方面，还需积极撮合债务人转让股权、资产、在建工程等实现变现。此外长期烂尾项目若要实现后续开工建设，通常涉及土地延期手续等多重法律法规问题。政府需加强完善法律法规并加大执法力度，与相关部门协调一致，为引入新企业完成“烂尾楼”后续建设提供权益保障；典型法案如中华人民共和国企业破产法与地方政府文件关于印发珠海市“烂尾楼”整治处理办法的通知均为处置烂尾楼提供文件政策指引。温州温州“共益债务共益债务+代建代销代建代销”预重整方案与郑州纾困基金为化解预重整方案与郑州纾困基金为化解“交付难交付难”示范案例：示范案例：温州市苍南县“华臣一品苑”采用“共益债务+代建代销”的预重整方案，

4、用3亿多元资金盘活50余亿元债权，债务人通过债务重组、延期还款、投资增值等方式实现纾困减负，使企业主体资格及主营业务得以保留，有效确保烂尾项目能够顺利竣工、交付、办证。郑州则是通过引入国资、“棚改统贷统还+收并购+破产重组+保障性租赁住房”等创新模式、纾困基金多种举措“保交楼”；其中纾困基金规模达百亿，采用“母基金-子基金-项目”资金传导模式，旨在带动社会资本优先盘活危困房企12个净资产较高存量项目,而后将置换资金专项用于缓解其他已停工楼盘，达到“盘活一个、救活一批”的杠杆撬动效应。投资建议：投资建议：短期来看楼市信心的修复、各方担忧的消除均需要时间，意味着后续销售端的复苏仍充满波折，持续建议

5、关注强信用、强运营的优质房企保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、招商蛇口、万科A、金地集团、天健集团等。风险提示：风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超出预期风险。WYTUWZ3UZZsQsQ7NaOaQmOoOtRoMiNrRyQlOmOsP7NpOpPwMoMrONZtRrN3前言前言资料来源：政府官网，平安证券研究所 2021年下半年以来，多家房企涉及债务违约或展期，市场对于房屋交付的担忧持续升温。7月28日，中共中央政治局召开会议，提出要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好

6、政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生，将“保交楼、稳民生”上升到更加重要的位置，本篇通过复盘温州楼市泡沫事件始末，总结其解决“交付难”的经验，并与当前各地“保交楼”举措进行对比。7 7月政治局会议强调“保交楼、稳民生”月政治局会议强调“保交楼、稳民生”20222022年年7 7月政治局会议月政治局会议20222022年年4 4月政治局会议月政治局会议20212021年年1212月政治局会议月政治局会议20212021年年7 7月政治局会议月政治局会议要稳定房地产市场要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改