房地产行业2022年公募REITs中期投资策略：绿杨烟外晓寒轻无边光景一时新-220809（46页）.pdf

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1、 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 Table_Info1Table_Info1 公募公募 REITsREITs/房地产房地产 发布时间：发布时间：2022-08-09 优于大势优于大势 上次评级:优于大势 历史收益率曲线 涨跌幅（%）1M 3M 12M 绝对收益 1.87%-2.09%25.55%相对收益-7.21%-5.15%31.63%行业数据 成分股数量（只）14 总市值（亿）-流通市值（亿）-市盈率（倍）-市净率（倍）-成分股总营收（亿）-成分股总净利润（亿）-成分股资产负债率（%）-相关报告 本周 REITs 市场量价齐升，鹏华深圳能源REIT 认购倍数创纪

2、录-20210703 解禁后 REITs 整体表现良好，鹏华深圳能源清洁能源 REIT 获批-20210627 证券分析师：证券分析师：吴胤翔吴胤翔 执业证书编号：S0550522030003 18117166023 证券研究报告/行业深度报告 2022 年年公募公募 REITs 中期中期投资策略投资策略：绿杨烟外晓寒轻，无边光景一时新绿杨烟外晓寒轻，无边光景一时新 报告摘要：报告摘要：2021 年 6 月 21 日我国首批基础设施公募 REITs 发行，上市一年有余显著跑赢上证指数 40 个百分点，市场热情反应了对其投资价值的认可。我们可以看到资产在评估、发行时有一定溢价。随着首批公募 RE

3、ITs 年报季报公布，首批 REITs 生产运营、财务指标、收益完成及分配情况整体稳健，但受疫情影响亦开始出现分化。目前我国基础设施公募 REITs 还处于试点阶段，随着时机不断成熟，未来市场规模、资产种类、收益必将迎来新机遇。基本概况：自基本概况：自 20 世纪世纪 60 年代推出年代推出 REITs 以来发展迅速。以来发展迅速。目前全球拥有REITs 市场的国家和地区达到 43 个，总规模逾 2.73 万亿美元，其中，美国是全球最大的 REITs 市场，总市值约 1.87 万亿美元。我国于本世纪初探索REITs，近年来相关政策密集出台，从申报、发行、税收、扩募等多个角度保驾护航。首批公募

4、REITs 于 2021 年 6 月成功落地，市场反响热烈。经营情况：经营情况：受疫情影响，不同类型受疫情影响，不同类型 REITs 呈现差异化特征呈现差异化特征。高速公路类 REITs受疫情影响较大，防控措施导致整体通行量及营业收入不及预期。产业园类REITs 表现出现分化，疫情反复增加产业园类 REITs 经营情况的不确定性，后续需持续关注退租、减免租金等情况。生态环保类 REITs 抗风险能力较强整体经营情况稳定且好于预期，但收入受季节需求差异和定期检修影响，呈现季节性特征。仓储物流类 REITs 受益于疫情环境下旺盛的高标准物流需求，出租率均维持在高位，经营情况良好，未来经营情况预期将

5、较为稳定。财务财务状况状况：REITs 财务报表财务报表科目科目相对简单。相对简单。利润表方面，营业成本占总营业收入比例普遍偏高，营业成本最主要为折旧摊销，EBITDA 更具参考性。资产负债表方面，REITs 资产主要为底层项目资产账面价值，负债主要为实现杠杆效益设计的对外借款安排，整体资产负债率很低。现金流量表方面，重组发行时大额投资现金流出和筹资现金流入，经营活动现金流入主要为营业收入，流出主要为运营管理费、物业管理费、维修维护费等。收入分配收入分配：整体表现良好，但需持续关注疫情影响。：整体表现良好，但需持续关注疫情影响。可供分配收入完成情况方面，2021 年首批 REITs 中 8 只

6、产品均超额完成可供分配金额，但 2022Q1可供分配现金流情况表现不一，与募集说明书预测值的进度相比，仅有 4 只超额完成。实际分配情况方面，2021 年 9 只产品分配率均超过 95%。派息率方面，特许经营权类 REITs 年化派息率远高于产权类 REITs，其中特许经营权类 REITs 派息率远高于募集说明书预测派息率。市场表现及估值：市场表现及估值：首批首批 REITs 在在底层资产底层资产评估、评估、一级市场一级市场发行发行、二级市场、二级市场交易整体均有一定程度溢价交易整体均有一定程度溢价。市场表现方面，首批基础设施公募 REITs 上市以来取得了 40%的相对收益亮眼成绩。资产增值