越秀地产-湾区“国资优等生”多元纳储筑牢根基-220726（19页）.pdf

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1、房地产 2022 年 07 月 26 日 越秀地产(0123.HK)湾区“国资优等生”，多元纳储筑牢根基 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。公司报告 公司首次覆盖报告 推荐推荐（首次）（首次）07 月月 25 日：日：9.36 港港元元 主要数据主要数据 行业 房地产 公司网址 https:/ 越秀企业（集团）有限公司/39.78%实际控制人 广州市人民政府 总股本(百万股)3096.5 流通 A 股(百万股)0 流通 B/H 股(百万股)3096.5 总市值（亿港元）289.8 流通 A 股市值(亿港元)0 每股净

2、资产(元)14.9 资产负债率(%)76.3 行情走势图行情走势图 证券分析师证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN 研究助理研究助理 王懂扬 一般证券从业资格编号 S1060120070024 WANGDONGYANG 平安观点：湾区优等生，“双湾区优等生，“双国资国资”加持：”加持：越秀地产隶属广州市国资委旗下越秀集团，2019 年引入广州地铁为战略股东，合力开拓 TOD 模式，目前为销售破千亿、业务多元化的全国性龙头房企之一。2021 年营收 573.8 亿元，归母净利润 35.9 亿元，分别同比增长 24.1%、下滑 15.5%；

3、核心净利润 41.5亿元，同比上升 3.2%。盈利水平及成本管控占优，尽管近年行业整体毛利率中枢下行，但公司毛利率水平依旧保持领先，2021 年为 21.8%，高于 50 强房企均值（19.7%）；三费费用率处于下行通道，2021 年为 7.76%。2021年销售超额完成目标，资金充裕助力逆周期增储：年销售超额完成目标，资金充裕助力逆周期增储：2021H2 后行业销售跌幅扩大，公司在销售承压背景下，2021 年逆势实现销售额同比增长20.2%，目标完成度 103%，2022 年销售目标对应2021 年实际销售额仍有 7%增速，彰显公司不惧行业波动的发展信心。财务方面，公司作为绿档房企，2021

4、 年融资成本持续下行至4.26%，2022 年新增境内外发债利率均低于 3.8%，低成本融资叠加渠道畅通，助力公司逆周期增储。2021年公司拿地销售比高于 50 强房企整体值；2022H1 拿地力度仍旧保持前列，拿地销售面积比、金额比分别位居 50 强房企第 2 位、第 9 位。TOD 等多元化拿地优势深化，“地产等多元化拿地优势深化，“地产+房托”双平台互动房托”双平台互动：公司依托广州本土及双国企背景，持续推进 TOD 等“6+1”多元化增储模式，为扩充优质土储保驾护航，2021 年新增土储建面中过半数来自非公开市场。其中TOD 项目具备区位、利润优势，存在技术要求等较高准入门槛，体现公司

5、强运营能力。同时公司践行“商住并举”战略抵抗行业周期波动，与越秀房托形成“地产+房托”双平台模式。越秀地产将资产注入房托，搭建商业项目完整“投-融-管-退”闭环，一次性回收现金，有助于提升公司资产周转率、ROE 及商业运营能力，又可持续分享物业运营及增值收益。截至 2021 年末越秀房托共持有 9 家物业，总物业估值达 424 亿元。2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元)46234 57379 66747 77496 88920 YOY(%)20.6 24.1 16.3 16.1 14.7 净利润(百万元)4248 3589 3858 4372 5010

6、 YOY(%)21.9 -15.5 7.5 13.3 14.6 毛利率(%)25.1 21.8 21.5 22.0 22.5 净利率(%)10.1 9.2 8.3 8.1 8.0 ROE(%)9.7 7.8 8.1 8.8 9.7 EPS(摊薄/元)1.37 1.16 1.25 1.41 1.62 P/E(倍)5.9 6.9 6.5 5.7 5.0 P/B(倍)0.6 0.5 0.5 0.5 0.5 证券研究报告 越秀地产公司首次覆盖报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。2/19 盈利预测盈利预测及投资评级及投资评