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1、 乾立行研 HightlightHightlights s 全球最著名的地产基金：黑石集团、孤星资本、Brookfield、喜达屋、凯德资本、铁狮门、柯罗尼资本等。 地产基金根据自身定位运用不同的投资策略取得收益：核心型基金、核心增益型基金、增值型基金、机会型基金、不动产债权投资基金以及地产母基金。 本文对比了全球顶尖的黑石集团、孤星资本、Brookfield、喜达屋、凯德资本、铁狮门、柯罗尼资本这 7 家基金的运营模式及投资方式，并列举了中外 12 家成功地产基金的著名收购案例。 系列专题 本期： 全球著名地产基金及经典案例 预告： 存量地产更新改造 制作 战略管理部行研部 意见&联系 全球

2、著名地产基金及经典案例 2017.03 乾立行研 乾立行研 一、 世界顶级地产基金对比 地产基金的投资策略分类 核心型基金：主要投资于城市核心区稳定运营中的成熟物业项目，如写字楼、商场、工业地产等，一般出租率在 95%以上，租金回报率在 7%以上，标的资产的当前现金流就能够满足投资人的回报率要求，租金收益是最主要的收益来源。 核心增益型基金：投资策略与核心型基金相似，只是部分项目需要通过经营改善和改扩建来提升租金回报和资产价值。 增值型基金：投资于需要经营改善、租户优化、翻新再造的地产项目。标的资产的当前现金流一般能提供6%-8%的投资回报，通过对物业资产的经营改善、租户优化、改建扩建可显著提

3、升租金收益和资产价值，使预期的投资回报率提升到 10%以上，资产增值和租金收益共同构成了投资人的收益源。 机会型基金：目标收益率通常在 16%以上，投资于闲置的、新开发的、及其他负现金流的地产项目或新兴市场的投资机会；标的资产的当前现金流为负或现金流波动很大，投资人的主要收益来自于未来的资产升值收益。中国的地产开发型基金大都属于机会型基金。 不动产债权投资基金：投资于各类抵押贷款、 夹层贷款、 资产支持证券、 地产公司信用债等地产相关资产，获取利息收益或不良资产的处置收益。与融资型的地产信托不同，不动产债权投资基金通常投资于一揽子不同期限、不同抵押物的债权资产，而非单个项目的债权资产，其收益率

4、也不固定。 地产母基金：投资于其他地产基金的“基金中的基金”（FOF） ，通过分散投资来降低投资风险。 乾立行研 全球顶尖地产基金详情对比 公司 国家 成立时间 募集资金规模（百万） 投资策略 特点 投资模式 退出渠道 业务范围 黑石 美国 1985 $53,824.00 以机会型1为主，也包括核心增益型 买入、 修复、卖出 买入成熟物业资产，提高财务杠杆，更换管理团队，做大市场规模，然后择机分拆上市或整体出售 目标资产：成熟的能够产生稳定现金流的物业为目标资产 1.以低于重置成本的价格来收购这些成熟的物业资产 2.为了能够迅速修复资产，黑石通常会在各个区域市场的细分物业领域以并购或挖角的方式

5、组建一个管理经验丰富的本地团队，然后以收购方式助其迅速提高市场份额 3.在这个过程中，黑石基金会将其新收购的成熟物业资产都整合到统一的投资管理平台上，从而达到在短时间内实现管理改善和品牌扩张的目的，并通过提高杠杆率来放大资本收益 4.待物业资产升值后，黑石就将其出售 出售给长期投资人 知名上市房企：如零售商业开发商西蒙地产、工业地产普洛斯等 金融机构：如国家主权财富基金、养老基金、对冲基金等 地产： 零售、 住宅、工业地产、办公地产、酒店 非地产： 医疗、 IT、互联网、能源、制造业、工业、奢侈品等 喜达屋 美国 1991 $12,551 以机会型2为主 不良资产的经营改善能力 1.喜达屋资本

6、并不以低成本的收购著称， 而是以不良资产的经营改善能力著称。喜达屋资本集团旗下私募基金对不良贷款的收购，通常是“Loan-to-Own”型的，即，表面看收购的是一项债权，但收购的真实目的是期待债务人在短期内违约，从而可以通过破产清算等法律手段获取抵押物的所有权， 然后再通过经营改善、品牌重塑和市场份额扩张等手段来提升资产价值，获取投资回报 2.上述不良资产的“持有经营卖出”模式不仅能够帮助集团赢得更多政府主导下的不良资产投资机会，还提高了喜达屋资本在贷款违约或抵押物价值贬损时的承受力。因为，通过持续的经营改善，集团可以从物业资产上获得持续的现金流，并提升资产价值，从而降低债务压力和经济危机的冲