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1、中国不动产投资信托基金市场规模研究 1摘要：承接本课题的第一份报告（中国公募 REITS 发展白皮书），本报告采用比较研究的方法，根据全球主要市场的REITS 相对其经济总量和上市公司总市值的规模占比，对中国公募 REITS 未来可能的市场规模进行了分析与讨论。我们认为，按照保守的估计，中国公募 REITS 市场规模将达到 4 万亿至 12 万亿元。考虑到中国城市化人口数量、不动产总量和固定资产投资明显超过美国，中国 REITS 市场进入成熟阶段后，规模将远远超过美国，具有更广阔的发展空间。一概览近年来，中国经济的快速增长孕育了繁荣的不动产市场，也使得 REITS 这一金融产品迎来了良好的发展

2、机遇。本课题组在第一份报告中国公募 REITS 发展白皮书中提出：在中国发展公募 REITS 市场意义重大并且正当其时。我们认为，开发和建设公募 REITS 是金融服务供给侧改革的重要抓手，有利于落实“三去一降一补”的宏观经济政策，加快我国经济结构的转型；有利于 1北京大学光华管理学院“光华思想力”REITS 课题组，课题组成员包括：刘俏、张峥、李文峥、周芊、刘晓蕾、杨云红、徐爽、朱元德、于嘉文、和范熙武等。01 | 2017.11 降低行业杠杆，控制行业风险，推动不动产行业产业升级和盈利模式的转变；REITS 市场可以为 PPP 及基础设施投资提供可行的金融战略，为雄安新区的发展提供金融新思

3、路；作为配置价值极高的高质量金融产品，REITS 为居民的财产性收入提供大利资产，实现金融体系的供给侧结构性改革，减缓中国金融体系中直接融资比例偏低的问题，提高金融系统的风险分散能力。不动产 REITS 的基础资产非常广泛，不仅包括写字楼、零售物业、酒店公寓、厂房货仓、医院、养老院等，还包括机场、港口、输电塔、 管道、 数据中心等基础设施。 2016年， 中国已经超过美国，成为全球建筑资产规模最大的国家。中国建筑资产规模的增长，是中国前所未有的基础设施投资浪潮的结果。过去多年中，中国将 GDP 的 9% 用于基础设施开发，而美国的这个数字是 2%。如果当前这种投资规模维持下去，到 2025 年

4、，中国建筑资产规模将达到 97 万亿美元，比美国的 45 万亿美元高出一倍多，同时也将高于美国、日本、印度和德国四个国家的总和。目前，中国不动产市场规模已经高达 44 万亿美元。虽然中国主要城市的零售商业物业及写字楼物业存量庞大，中国商业地产资产证券化产品发行总量仅为 128 亿美元，其发展空间巨大。02 | 2017.11 本报告采用比较研究的方法，通过分析美国、新加坡、香港和澳大利亚等 REITS 市场的绝对和相对规模，根据两类可比指标和一些合理的假设，我们认为，中国标准化的公募 REITS 市场的潜在规模应在 4 万亿至 12 万亿元之间。考虑到中国基础设施建设的巨大需求和城市化人口的增

5、长，我们认为这是一个相对保守的估计。因此，我们可以预测未来中国公募 REITS 市场包括REITS 上下游的产业链市场将会是极其巨大的规模和体量。二方法与结果REITS 作为房地产证券化的重要手段之一。REITS 最早于1960 在美国诞生，经过 90 年代中后期在全球范围内的大规模发展，现已成为国际金融市场的重要金融投资产品之一，目前全球范围内已有美国、澳大利亚、加拿大、日本、韩国、新加坡、香港等30余个国家和地区相继推出REITS， 全球市值近2万亿美元。REITS 在全球的发展概览如下（见表 1）：03 | 2017.11 表 2 列示了 2006-2016 年全球各国 GDP 和上市公

6、司总市值的情况。我们看到，2016 年中国 GDP 总量是 74.4 万亿元人民币，增速 6.7%，按美元计算，总量超过 11 万亿美元 ; 美国2016 年 GDP 总量约为 18.6 万亿美元。同时，在金融危机之后，中国上市公司总市值不断上涨，于 2015 年达到 8 万亿美元规模 ,2016 年底为 7.32 万亿美元 ; 美国上市公司 2016 年第的总市值为 27.35 万亿美元。表 1. 2006-2016 年全球主要国家 REITS 发行规模对比04 | 2017.11 表 3 列示了 2006-2016 年全球主要国家和地区 REITS 市值相对于其 GDP 及上市公司总市值的