艾瑞咨询：2022年中国物流地产行业研究报告（45页）.pdf

《艾瑞咨询：2022年中国物流地产行业研究报告（45页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《艾瑞咨询：2022年中国物流地产行业研究报告（45页）.pdf（45页珍藏版）》请在三个皮匠报告上搜索。

1、中国物流地产行业研究报告2022.7 iResearch Inc. 22022.7 iResearch Inc. 来源：艾瑞咨询研究院自主研究绘制。摘要中国物流地产行业仍处于上升期，高端物流地产设施缺口仍然较大近几年基于国内物流行业的稳健增长，拉动物流仓储费用逐年提升。2021年中国物流保管费用达到了5.6万亿元，同比增长了8.8%，占物流行业总费用规模的33.5%，但高端物流地产设施缺口仍然明显。目前物流地产领域的投资规模整体成上升趋势，但涨幅逐降，物流地产正由“增量时代”迈入“存量时代”。政策红利逐渐显现，经济大环境持续向好，制造业、消费、科技等助力物流地产腾飞物流地产作为服务于实体经济生

2、产经营活动的产业地产，近年来受到政府部门的高度重视，国务院联合多部门出台多项红利政策，推动物流地产的高速发展。同时，我国高端制造业强势发展，高技术产业投资规模持续扩大，后疫情时代，国内经济的逆势增长，带动消费总量攀升，共同为物流地产行业的发展提供动力。物流地产逐渐成为资本追逐的热点，探索出更多元化的盈利模式国内物流地产行业由于其资产的稀缺性，正逐渐成为资本圈内炙手可热的赛道。在资产壁垒、规模经济和网络效应的共同作用下，行业形成稳固的行业护城河，后发者难以超越。同时，物流地产基金走上前台，为企业融资、盘活资金、提升盈利提供更多机会。“一超多强”格局初显，多领域企业开始迅猛发力普洛斯作为最早开始在

3、中国布局的物流地产企业，占据着30%以上的市场，并逐渐由“跑马圈地”模式迈向功能性经营的生态系统模式。同时，传统房地产商、电商巨头、金融机构等来自不同领域企业同时发力，强势布局物流地产。行业迈向集约化、协同化发展，规模效应显著，衍生出更多的经营特性物流地产强者恒强，现在已经入局且已经形成了一定规模的公司具有规模上的先发优势，已经持有的资产形成壁垒，后发者难以替代，庞大的规模同时可以形成规模经济。此外，行业正由传统的单一仓储功能向多经营性功能转变。3中国物流地产行业市场综述1中国物流地产行业发展生态2中国物流地产行业经营模式3中国物流地产行业竞争格局4中国物流地产行业有效投资方向542022.7

4、 iResearch Inc. 初识物流地产物流地产是现代物流体系的重要组成部分物流地产分属工业地产，是房地产轻资产化的重要存量运营细分领域。这一概念最早由物流地产行业巨头普洛斯于上世纪80年代提出并实践，指的是企业经营现代化的物流设施的不动产载体。物流地产开发商根据物流企业客户的需要，选择合适的地点，投资和建设企业业务所需要的专业现代化物流设施。现代物流地产以物流园区为核心载体，建设、运营与管理物流仓库、配送中心、分拨中心等专用物流设施，并与制造企业、物流企业、零售企业等供应链环节上的客户建立合作关系，提供包括园区租赁、园区运营、配送服务等在内的增值服务。物流地产主要经营环节包括选址拿地、开

5、发建设、运营管理以及基金运作等。对于物流园区来说，高标仓的运营效率直接决定着其园区功能的实现。因此，高标仓是促进现代物流地产产业发展和发挥产业效能的关键所在。来源：艾瑞咨询研究院自主研究绘制。现代物流地产产业框架原材料原材料跨国制造商国内制造商生产消费城市分发仓零售中心消费者退货中心转运中心城市大仓52022.7 iResearch Inc. 初识物流地产高标仓：物流地产开发商的核心战场现代仓储不是传统意义上的“仓库”或者“仓库管理”，是利用自建或者租赁库房或场地，进行储存保管、装卸搬运、配送货物的现代化物流活动，在供应链中扮演者资源提供者的独特角色。按照仓储的水平高低，可将仓储划分为高标仓和

6、传统仓，高标仓和传统仓存在明显的差异，主要表现在如下方面：空间利用：高标仓储的规划容积率较高，部分项目的容积率达到 2.5-3， 空间使用效率是传统仓储的 3 倍左右，可大幅降低土地成本。项目选址：高标仓储选址靠近公路、机场、港口等交通枢纽地段，交通便捷，其辐射区域更为广泛，能够降低运输成本。自动化水平：高标仓储可实现作业高机械化和自动化，既提高了运行效率， 又减少了人工需求，降低了综合管理成本。合规属性：高标仓项目所有权属清晰、土地性质明确，可避免投资开发和运营管理中产生纠纷，保障仓储项目的顺利推进。来源：戴德梁行，招商证券研究院，艾瑞咨询研究院自主研究绘制。中国现代物流地产和非现代物流地产