房地产行业中期策略：青萍之末曙光在前-220630（43页）.pdf

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1、 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产房地产 青萍之末，曙光在前青萍之末，曙光在前 华泰研究华泰研究 房地产开发房地产开发 增持增持 ( (维持维持) ) 房地产服务房地产服务 增持增持 ( (维持维持) ) 研究员 陈慎陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC

2、No. BRC046 +(86) 21 2897 2087 行业行业走势图走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐重点推荐 股票名称股票名称 股票代码股票代码 目标价目标价 (当地币种当地币种) 投资评级投资评级 金地集团 600383 CH 19.13 买入 万科 A 000002 CH 25.20 买入 招商蛇口 001979 CH 19.01 买入 滨江集团 002244 CH 11.50 买入 建发股份 600153 CH 16.92 买入 华发股份 600325 CH 9.73 买入 新城控股 601155 CH 43.12 买入 华润置地 1109 HK 55.56 买入 龙

3、湖集团 960 HK 53.76 买入 中国海外发展 688 HK 36.44 买入 旭辉控股集团 884 HK 6.96 买入 碧桂园 2007 HK 8.58 买入 保利物业 6049 HK 73.86 买入 碧桂园服务 6098 HK 51.67 买入 旭辉永升服务 1995 HK 17.90 买入 中海物业 2669 HK 13.53 买入 招商积余 001914 CH 20.80 买入 新大正 002968 CH 47.94 买入 鲁商发展 600223 CH 15.57 买入 华联控股 000036 CH 5.04 增持 资料来源：华泰研究预测 2022 年 6 月 30 日中国内

4、地 中期策略中期策略 三季度先把握共振行情，再关注困境反转企业三季度先把握共振行情，再关注困境反转企业 参照 2014 年周期， 政策全面启动到销售见底的时滞约 2 个季度。 从 2021H2的点点星光到 2022Q2 的星火燎原，政策宽松预期明确，叠加基数效应，我们预计政策与销售的共振在 2022Q3 出现。民企政策仍有望持续改善，Q3先把握共振行情，再关注困境反转企业。重点推荐 1）A 股开发：金地集团、万科 A、招商蛇口、滨江集团、建发股份、华发股份、新城控股等，以及部分地方国企；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股集团、碧桂园等；3）物管公司：保利物业、碧桂园服务、

5、招商积余、旭辉永升服务、中海物业、新大正等；4）转型房企：华联控股、鲁商发展等。 回首回首 2020： “三道红线”后的： “三道红线”后的 15 个预判大部分已兑现个预判大部分已兑现 我们深度报告 “三道红线”下房地产的 15 个预判 （2020/10/19）中提出了 15 个预判，其中 10 个预判已兑现。企业层面，融资结构及成本优化、拿地质量提升、规模导向战略的削弱、积极探索多元业务资产证券化、以及房企在融资、拿地、ROE 等层面的分化均已兑现，行业层面，拿地及开发投资如期下行，核心城市房价依然相对刚性，估值层面，稳健房企如期拉大估值优势。未能兑现的预判主要源于市场下行幅度超预期，行业处

6、于风险出清阶段，集中度、长线资金的关注、产业链话语权、新开工复苏等都尚需时日。 政策：因城施策、房贷利率加速改善，民企纾困势在必行政策：因城施策、房贷利率加速改善，民企纾困势在必行 年初至今，地产销售、投资延续了去年下半年的低迷行情。二季度以来城市层面房地产政策放松大幅加码， 城市能级和政策力度持续升级。 展望下半年，不管是从销售下行的程度，还是开发投资、土地财政的滞后压力来看，我们认为调控政策仍有继续发力的空间，具体包括：1）放松政策进一步向一线城市的非核心区域蔓延；2）因城施策与生育、租赁等国家政策导向相结合；3）若有必要，限购、限贷政策可进一步提级加力。房贷利率在央行政策引导下加速下行。