太古地产-商业地产又迎来充满挑战的一年-220615（25页）.pdf

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1、 香港股市香港股市|香港房地产香港房地产 公司深度报告公司深度报告 东方证券（香港）有限公司东方证券（香港）有限公司 此报告为英文报告的翻译版本，请参阅最后一页所载的分析员核证、公司披露事项以及免责声明 1 1 太古地产太古地产(1972 HK) 商业地产商业地产又又迎迎来来充满挑战充满挑战的一年的一年 太古地产于太古地产于 1972 年在香港成立，总部位于香港，年在香港成立，总部位于香港，专注于专注于香港及中国内地综合香港及中国内地综合用途物业的用途物业的营运商，其已完成的投资物业组合达营运商，其已完成的投资物业组合达 2,230 万平方呎。万平方呎。太古地产计太古地产计划未来十年投入资金达

2、划未来十年投入资金达 1 千亿港元以推动未来增长，千亿港元以推动未来增长， 务求务求实现中个位数的股息实现中个位数的股息增长。 尽管集团在增长。 尽管集团在 2021 年公布了稳健的财务业绩， 但年公布了稳健的财务业绩， 但 2022 年上半年香港和中年上半年香港和中国的疫情控制措施损害了太古地产的经营环境。国的疫情控制措施损害了太古地产的经营环境。我们我们预计预计 2022 年年整体出租率整体出租率将将小幅下降小幅下降，续租率仍然为负数。我们首予，续租率仍然为负数。我们首予太古地产太古地产“增持增持”评级，目标价为”评级，目标价为21.0 港港元。元。 冀千亿投资的大部分项目可于冀千亿投资的

3、大部分项目可于 5 年内推出。年内推出。香港和中国的投资组合是集团的双重增长引擎。太古地产计划在内地投资逾 500 亿港元，重点是在一线和新兴一线城市以零售为主导的综合体开发项目。三分之一的资金用于扩建和优化太古坊及太古广场。 对于东南亚市场， 集团将专注于胡志明市、雅加达、新加坡和曼谷。 2021 年年业绩稳健。业绩稳健。虽然基本溢利同比减少，主要由于出售非核心物业的溢利减少，但太古地产的经常性基本溢利增加 1%至 71.52 亿港元，反映中国内地强劲的零售表现了及减少酒店业务的亏损。每股股息为 0.95 港元，同比上升 4%，超出市场普遍预期。 本年经营环境仍然充满挑战本年经营环境仍然充满

4、挑战。22 年上半年，香港和中国的疫情控制措施为业务复苏带来困扰。 我们认为 22 年写字楼的续租率将继续为负数。 集团向因疫情而被迫关闭的零售租户提供租金减免，这对集团的利润有所影响。 人民币贬值人民币贬值及加息及加息风险风险。未来逾千亿的投资将在美国加息环境下将增加贷款成本。预计 2022 人民币年走弱及未来更多收入来自中国内地投资组合，汇率变动将影响集团转换为港元货币的利润。 首予“首予“增持增持”评级。”评级。我们采用 DDM 模型对太古地产估值，得出股价为 21.0港元，相当于 0.4 倍 FY22 预测市净率。受租金减免、出租率下降影响，我们预计 2022 年收入将同比下滑 10%

5、。我们首予“增持”评级，目标价为21.0 港元，隐含 9.1%的上行空间。 投资总结投资总结 年结于年结于 12 月月 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营收（百万港元） 13,308 15,891 14,291 14,892 16,601 变化（%） (6.4) 19.4 (10.1) 4.2 11.5 净利润（百万港元） 4,096 7,121 5,933 9,205 10,609 变化（%） (69.5) 73.9 (16.7) 55.1 15.3 核心每股盈利（港元） 2.167 1.631 1.206 1.370 1.497 变化（%） (47.5) (24.7

6、) (26.1) 13.6 9.3 核心核心市盈率（倍）市盈率（倍） 8.8 11.7 15.8 13.9 12.7 市净率（倍）市净率（倍） 0.4 0.4 0.4 0.4 0.4 企业价值/息税折摊前利润（倍） 7.8 8.0 11.0 8.7 7.9 每股股息（港元） 0.910 0.951 0.965 1.027 1.048 股息收益率（%） 4.8 5.0 5.1 5.4 5.5 资料来源：公司资料、东方证券（香港） 增增持持 目前股价目前股价 目标股价目标股价 HK$19.08 HK$21.0 香港股市香港股市 / 香港房地产香港房地产 2022 年年 6 月月 15 日日 戴伟豪