中海物业-背靠中海集团业务稳健增长-220613（15页）.pdf

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1、 1 1 本报告版权属于本报告版权属于安信国际证券安信国际证券(香港香港)有限公司有限公司。 各项声明请参见报告尾页。各项声明请参见报告尾页。 背靠中海集团，业务稳健增长背靠中海集团，业务稳健增长 中海物业是中海集团旗下的物管公司，央企背景，作风稳健，关联房企中国海外销中海物业是中海集团旗下的物管公司，央企背景，作风稳健，关联房企中国海外销售排全国第六。截至售排全国第六。截至 2021 年公司在管规模约年公司在管规模约 2.6 亿平米，属中大型物管公司。公司亿平米，属中大型物管公司。公司2018 年开发着力加大外部拓展的关注度，年开发着力加大外部拓展的关注度，2020 年起开始进入收成期，拓展

2、速度由年起开始进入收成期，拓展速度由2020-21 年开始加快。按照公司十四五规划，复合年增长率目标为年开始加快。按照公司十四五规划，复合年增长率目标为 30%。考虑。考虑到中海的品牌优势、国企在地产行业中的整合红利，我们给予目标估值到中海的品牌优势、国企在地产行业中的整合红利，我们给予目标估值 2022 年年 27倍倍市盈率市盈率，相当于中海物业及其他大型国企物管公司过往之平均水平。首予买入评，相当于中海物业及其他大型国企物管公司过往之平均水平。首予买入评级，目标价为每股级，目标价为每股 11 港元。港元。 报告摘要报告摘要 央企物管公司。央企物管公司。中海物业隶属于中海集团，是中国首批获得

3、一级资质的物业管理品牌。成立于 1980 年代，公司于 2015 年从中国海外分拆上市。中海地产一直以稳健高质量的方法发展，注重企业形象，品牌经营效益不断提升，已连续多年被选为中国房地产行业领导品牌第一位，品牌价值在 2021 年估算约 1390 亿人民币。作为中海集团旗下的物业管理平台，中海物业服务超过 100 家世界 500 强客户，客户满意度、收缴率在行业领先水平。 背靠中海集团。背靠中海集团。中海集團作风一直稳健，净负债率长年保持行业较佳水平。中海地产销售一直稳中有升，排名稳守第六位。在疫情防控，加上经济增速放缓的环境下，中国地产今年上半年整体销售出现较大跌幅。虽然中海在首五个月累计销

4、售录得下跌，但跌幅水平少于百强平均，销售排名更上升一级至第五位，中海占有率有所提升。在中小民营房企资金链压力下，房企出险个案愈来愈多，中海集团的稳健性及行业领先地位，为中海物业往后的发展奠下良好的基础。 外拓规模大幅上升。外拓规模大幅上升。公司在管规模约 2.6 亿平米，增速从 2020 年開始加快，主要受惠于外拓规模上升所致，2021 年新增外拓面积占总净增面积约 66%，基本上全部来自自然拓展，包括公开投标、内部推荐等，没有并购。中海物业由 2018 年开发着力加大外部拓展的关注度，随着旧合约完结，逐步更换成中海物业作管理，公司进入收成期。此外公司在 2020 年与中建集团的联动开始上升，

5、中海物业与中建集团联合投标，由中海物业作项目管理。而有关的模式以政府公建、设施、及场馆为主，这亦反映到公司的非住宅项目占比大幅上升。 首予买入评级。首予买入评级。中海物业现价约 23 倍 2022 年市盈率，高于行业平均估值。然而在地产逆周期环境中，作为央企的中海集团及中海物业所面对的风险相对较低，应该存在溢价。我们考虑到中海的品牌优势、国企在地产行业中的整合红利，公司有较高机率完成管理层所定下的十四五规划，复合年增长率目标 30%。我们给予目标估值 2022 年 27 倍市盈率，相当于公司及其他大型国企物管公司过往之平均水平。首予买入评级，目标价为每股 11 港元。 风险提示：风险提示：并购

6、外拓市场竞争愈趋激烈；盈利能力有待改善 (31/12 年结；百万年结；百万港元港元) 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入 6,545 9,442 12,934 16,387 20,195 增长率(%) 19.7% 44.3% 37.0% 26.7% 23.2% 净利润 700 984 1,277 1,674 2,214 增长率 (%) 30.2% 40.6% 29.8% 31.1% 32.2% 毛利率(%) 18.3% 17.4% 16.5% 16.9% 17.8% 净利润率(%) 10.7% 10.4% 9.9% 10.2% 11.0% 每股收益（每股收益（港元