深圳控股-业务拓展显著加速行业地位有望持续提升-220526（22页）.pdf

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1、 国信证券（香港） 请务必阅读正文之后的信息披露及其项下所有内容 公司研究 深圳控股（00604.HK） 业务拓展显著加速，行业地位有望持续提升 深圳控股（00604.HK） 2021 年核心业务收入增长全面加速 2021 全年，深圳控股各项主营业务增长势头良好，总收入录得 320.5 亿港元（下同），同比大增 70.5%。分业务来看，物业开发业务录得收入 266.6 亿元，同比增长 89.4%，收入占比约 83.2%；物业投资业务收入 14.97 亿元，同比增长 22.4%，收入占比 4.7%；物业管理业务实现收入 24.78 亿元，同比增长11.3%，收入占比 7.7%；高端制造业务收入

2、4.56 亿元，同比增长 31.4%，收入占比 1.4%。公司前述各项业务收入增速均较 2020 年明显提升。 2021 年，公司股东应占利润录得 27.2 亿元的亏损，主要是受所持金融资产公允价值大额计提的影响。如果剔除公司投资物业和金融资产公允价值变动的净影响，公司 2021 年股东应占利润为 38.9 亿元，与前几年利润规模大致相当。 物业开发业务迅速恢复，2021 收入及盈利规模创历史新高 深圳控股物业开发业务涉及住宅、综合体、商业、产业园等多种业态。公司物业开发业务 2021 年销售净收入录得 266.6 亿港元，同比增长 89.4%。物业开发经调整税前利润录得 84.1 亿元，同比

3、增长 40%。2021 年物业开发业务收入及盈利规模均创下历史新高。 公司物业开发总体毛利率历来处于较高水平。2016-2018 年间，公司物业开发毛利率维持在 40%左右，2020 这一指标高达 52.8%。2021 年，公司物业开发毛利率录得 40%，依然处于较高水平。 土地储备迅速扩大，新开工面积暴增 2021 年，公司土地储备迅速扩大。年内，在房地产调控政策从紧，行业资金面压力明显增大的大背景下，公司凭借自身资金优势，果断出击，积极把握土地市场机会。按照公司权益比例计算，2021 年公司新拓展土地资源总占地面积约129 万平米，计容建筑面积约 322 万平米，创下历史新高。截至 202

4、1 年底，公司土地储备计容建筑面积约 674 万平米，较上年底增长 105.5%。 伴随着土地储备的迅速扩大，2021 年，深圳控股物业开发业务新开工全面加速。全年新开工面积约 392 万平米，同比增长约 500%，创下历史新高。我们认为，随着 2021 年巨量新开工项目于后续年份陆续进入预售阶段，公司自 2022-2023 年将进入合同销售高速增长期。 物业投资业务收入增速明显提升 公司物业投资业务，主要是持有物业并获取租金收入。截至 2021 年底，公司持有物业总面积约 173 万平米，较上年增长 34%，其中绝大部分为商业、办公、停车场等。2021 年底，公司持有的物业中约 87%位于深

5、圳，占比继续提升。 至 2021 年，公司租金收入已达到 15 亿元的规模。2020、2021 年租金收入增长有所提速，分别录得 14.3%和 22.4%，主要得益于：1、公司通过升级改造，优化业态结构等举措，提升部分存量物业的租金水平；2、出租率和整体租金水平的恢复；3、公司投资物业规模的持续扩大。 城市综合运营服务加快拓展，后续或持续高增 深圳控股城市综合运营服务业务包括物业服务、智慧园区服务、商业运营、物业城市、酒店管理等。按照收入规模来看，城市综合运营服务已成为公司第二大核心业务。2021 年，公司城市综合运营服务业务收入（不包括酒店业务）录得 24.8 亿元，同比增长 11.3%，并

6、创下历史新高。2021 年该项业务经调整税前利润录得 4.7 亿元，同比暴增 176%，同样创下历史最好水平。 2022 年 5 月 26 日 公司研究深度报告 基础数据 所属行业 房地产、物业 评级 买入 收盘价 (HKD) 1.63 总市值 (HKD 亿) 146 流通市值 (HKD 亿) 146 52 周最高/最低 (HKD) 1.51-2.60 数据来源：Wind；数据日期：2022 年 5 月 26 日收盘 国信证券（香港）研究部整理 股价表现 数据来源： Wind；国信证券（香港）研究部整理 韩卫东 SFC CE No.: BCH669 +852 2899 8300 .hk -45