【公司研究】万科A-公司深度报告：行业标杆脚踏实地多元发展稳步推进-20200116[23页].pdf

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1、 万科 A（000002）公司深度报告 2020 年 01 月 16 日 请参考最后一页评级说明及重要声明 投资评级：投资评级：推荐推荐（维持维持） 报告日期：报告日期：2020 年年 01 月月 16 日日 目前股价 30.53 总市值（亿元） 3,450.54 流通市值（亿元） 2,966.04 总股本（万股） 1,130,214 流通股本（万股） 971,517 12 个月最高/最低 33.60/23.97 分析师：陈智旭 S1070518060005 021-31829691 数据来源：贝格数据 行业标杆脚踏实地，多元发展稳步推进行业标杆脚踏实地，多元发展稳步推进 万科万科A（0000

2、02）公司深度报告公司深度报告 2017A 2018A 2019E 2020E 2021E 营业收入/百万 242,897 297,679 379,176 474,915 584,881 (+/-%) 1.0% 22.6% 27.4% 25.2% 23.2% 净利润/百万 37,208 49,272 59,302 69,725 82,579 (+/-%) 31.2% 32.4% 20.4% 17.6% 18.4% 摊薄 EPS/元 2.54 3.06 3.68 4.33 5.12 PE 12.0 10.0 8.3 7.1 6.0 资料来源：长城证券研究所 战略迭代升级， 多业务协同发展战略迭代

3、升级， 多业务协同发展： 公司于发展历程中不断更迭自身战略定 位并进行多元化与专业化间的模式切换以适应市场， 不变的是其超越周期 的战略眼光与领先行业的管理能力。2018 年公司进一步将战略定位迭代 升级为“城乡建设与生活服务商” ，并围绕开发主业积极开展物业、商业、 租赁、物流、度假等新兴业务，主业与新兴业务间协同发展。 开发业务开发业务：专注自住需求、审慎投资、平稳发展专注自住需求、审慎投资、平稳发展：公司房地产开发业务贡 献收入的绝大部分。2018 年后，公司销售面积增速放缓，销售额增长主 要由销售均价的提升驱动。 土地投资方面， 公司维持审慎的土地投资态度， 明确提出不拿地王，且逆周期

4、拿地能力突出。从能级来看，公司拿地比重 最大的始终是二线城市，随着一线城市供地面积逐渐减少、地价高企，近 两年公司一线比重明显下降，加大了对核心城市群内三四线城市的投资。 公司储备丰富，可售权益建面近 1 亿方，按 19 年上半年销售均价 15534 元/平方米计算，对应货值约 1.54 万亿元，覆盖 2019 年销售额近 2.5 倍， 其中 71.1%的可售面积位于商品房市场活跃度良好、 去化较快的一二线核 心城市；已售待结面积 4404 万方，同比增长 19.2%，覆盖上年全年结算 面积 2.0 倍，对应已售待结金额 6216 亿元，充足的未结资源为公司未来 业绩提供良好保证。 利润率领跑

5、行业，利润率领跑行业，经营稳健典范经营稳健典范：受益行业领先的毛利率水平、成本管控 及资产周转能力， 公司 ROE 始终处于行业前列， 17、 18 年 ROE 均在 20% 以上，过去几年也基本维持在 18%以上。从负债来看，19 年三季度末公 司净负债率 50.4%，较上年末上升约 19pct，基本与 2018 年同期持平，处 于行业较低水平，从规模来看有息负债 2329 亿元，短期有息负债 628 亿 元，占全部有息负债的比例仅为 27%，同期公司在手货币 1072 亿元，全 额覆盖短期有息负债。 此外公司融资成本继续处于行业较低水平，融资优 势明显。 维持维持公司“推荐”评级公司“推荐

6、”评级：公司一直是国内地产行业标杆企业，2018 年进 一步将其战略定位迭代升级为“城乡建设与生活服务商” ，并围绕开发主 业积极开展物业、商业、租赁、物流、度假等新兴业务。主业与新兴业务 0% 20% 40% 60% 19-01 19-02 19-03 19-04 19-05 19-06 19-07 19-08 19-09 19-10 19-11 19-12 万科A房地产沪深300 核心观点核心观点 盈利预测盈利预测 股价表现股价表现 相关报告相关报告 分析师分析师 公公 司司 深深 度度 报报 告告 公公 司司 报报 告告 房房 地地 产产 证券研究报告证券研究报告 市场数据市场数据 公司