【公司研究】万科A-钱地人三优势护航主业非房业务延续优质基因-20200403[24页].pdf

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1、 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 公 司 研 究 东 兴 证 券 股 份 有 限 公 司 证 券 研 究 报 告 万科万科A A（000002000002） ：钱地人三优势护钱地人三优势护 航主业，非房业务延续优质基因航主业，非房业务延续优质基因 2020 年 04 月 03 日 强烈推荐/维持 万科万科 A A 公司报告公司报告 公司是房地产开发行业的头雁公司是房地产开发行业的头雁之一之一，也是中国城市化浪潮当之无愧的卓越建，也是中国城市化浪潮当之无愧的卓越建 设者和见证者。设者和见证者。 虽然2019 年公司无论是业绩还是销售都呈现一定增速趋缓的 态势，但公司仍

2、有望凭借自身在多年行业经验中积累的优势把握好地产“白银 时代”，并在物管等其他行业做进一步探索，寻找下一个增长点。我们看好公我们看好公 司长期稳健均衡发展，主要基于三个长期稳定优势：司长期稳健均衡发展，主要基于三个长期稳定优势： 首先首先，公司善用经营杠杆驱动，公司善用经营杠杆驱动 ROE。公司一直坚持高周转策略，压缩从拿地 到销售的时间，尽快实现销售回款。高周转策略是一种内生的增长方式。长 期看房地产金融政策易紧难松，高周转驱动经营杠杆是较优对策。在财务上 体现为虽然公司权益乘数较高，但净负债率较低的优势在行业难以撼动，使 得公司一直可以低成本融资。 其次，公司一直坚持的策略是深耕一二线城市

3、。其次，公司一直坚持的策略是深耕一二线城市。公司在单城销售方面相比其 他龙头公司具备明显优势。并且近 4 年来新拿地 70%以上位于一二线。我们 认为公司深耕一二线，就是将公司的基本盘和中国经济的基本盘相互绑定。 第三第三，公司将职业经理人升级为事业合伙人，公司将职业经理人升级为事业合伙人，通过项目层面的跟投制度和公 司层面的合伙人持股计划形成全方位激励制度。事业合伙人的本质是事业合 伙人取代股东，成为公司的劣后收益人。 积极布局其他业务，且均延续万科优质基因。积极布局其他业务，且均延续万科优质基因。物业管理方面，公司虽未单独 分拆万科物业上市，但其在管面积已经超过部分龙头物管上市公司。租赁住

4、 宅方面，截止 2019 年底累计开业 11 万间，泊寓已经成长为集中式长租公寓 领军品牌，与我国“租购并举”的住房长效机制相契合。 我们预计公司 2020 年至 2022 年归母净利润分别为 459.4 亿元，547.3 亿元 和 618.5 亿元，EPS 分别为 4.1 元、4.8 元和 5.5 元。当前股价对应公司 2020-2022 年的 PE 分别为 6.6 倍、5.6 倍和4.9 倍。我们看好公司长期稳健 均衡发展，维持覆盖给予“强烈推荐”评级。 风险提示：宏观经济超预期下行，政策边际改善不及预期，公司结转不及预 期。 财务指标预测 指标指标 2018A 2019A 2020E 2

5、021E 2022E 营业收入（百万元） 297,679.33 367,893.88 432,445.48 517,547.11 605,867.84 增长率（%） 22.55% 23.59% 17.55% 19.68% 17.07% 净归母利润（百万元） 33,772.65 38,872.09 45,941.27 54,727.39 61,847.62 增长率（%） 32.42% 11.89% 13.41% 14.85% 14.20% 净资产收益率（%） 21.68% 20.67% 19.60% 18.90% 17.59% 每股收益(元) 3.06 3.47 4.06 4.84 5.47 P

6、E 8.78 7.75 6.61 5.55 4.91 PB 1.91 1.62 1.30 1.05 0.86 资料来源：公司财报、东兴证券研究所 公司简介：公司简介： 公司成立于 1984 年，1988 年进入房地产行 业，经过三十余年的发展，已成为国内领先 的城市配套服务商，公司业务聚焦全国经济 最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。 2018 年， 公司将自身定位进一步迭代升级为 “城乡建设与生活服务商”，所搭建的生态 体系已初具规模，在巩固住宅开发和物业服 务固有优势的基础上，业务已延伸至商业开 发和运营、物流仓储服务、租赁住宅、产业 城镇、冰雪度假、养老、教育等领域。 未来未来 3 3