金茂服务-投资价值分析报告：短期业绩增长迅速城市运营提升长期发展空间-220525（33页）.pdf

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1、 -1- 证券研究报告 2022 年 5 月 25 日 公司研究公司研究 短期业绩增长迅速，城市运营短期业绩增长迅速，城市运营提升提升长期长期发展空间发展空间 金茂服务（0816.HK）投资价值分析报告 买入买入（首次首次） 央企央企背景深厚，背景深厚，资源禀赋较好资源禀赋较好，品牌声誉优良品牌声誉优良，关关联方联方及股东及股东实力雄厚实力雄厚 金茂服务是中国金茂（0817.HK）分拆上市的物管子公司，是国内增长迅速的高端物业管理及城市运营服务提供商，管理多元化的业态组合，涵盖住宅物业及非住宅服务。 2022 年 3 月 10 日公司在香港联合交易主板挂牌上市， 五大基石投资人为深圳凯尔汉湘实

2、业、康力电梯、广东科顺、富汇资本及千合基金。中国金茂、中化集团、中国平安、新华资产等实力雄厚的股东及关联方为其提供强有力的支持，2021 年金茂服务获得“2021 中国物业服务百强企业”第 17 位。 经营经营聚焦聚焦高能级高能级，在管物业品质高，在管物业品质高，协同效应显协同效应显著著，城市，城市运营运营打打开开长期空间长期空间 公司积极布局京津冀、长三角、大湾区和成渝经济区业务，截至 2021 年末，金茂服务进入 22 个省份，48 个城市，合约面积 5760 万平方米，在管面积 3640万平方米（98.7%位于一线、新一线及二线城市），包括 113 个住宅社区及 62个非住宅物业；独立的

3、数字化研发团队（创茂科技）已取得 15 项软件著作权；得益于高能级城市布局，2021 年公司平均物业管理费为 4.64 元/月/平，在行业中处于较高水平。母公司中国金茂品牌力强， “三道红线”绿档，销售保持强劲，2021 年销售金额 2356 亿元（行业第 15 位），已累计锁定/获取 33 个城市运营项目，与公司的城市运营服务协同，为公司长期发展打开空间。 规模扩张稳健，利润率提升明显，规模扩张稳健，利润率提升明显，净利润增速净利润增速较高，费用率有优化空间较高，费用率有优化空间 2018-2021 年，公司营收从 5.7 亿元增加至 15.2 亿元，三年复合增速为 38%；归母净利润由 0

4、.17 亿元增至 1.78 亿元，三年复合增速为 117%（其中 2021 年yoy 同比+131%）。从利润率来看，近年公司的毛利率、营业利润率、净利润率均明显提升。毛利率从 2018 年的 20%提升至 2021 年的 31%，营业利润率从2018 年的 6.4%提升至 2021 年的 18.6%，净利润率从 2018 年的 3.0%提升至2021 年的 11.8%。从费用率来看，公司的销管费率（销售费用率+管理费用率）当前在 14.8%左右，对比同业仍有一定优化空间。 盈利预测、估值与评级：目标价盈利预测、估值与评级：目标价 9 9. .1 1 港元港元，首次覆盖，首次覆盖“买入买入”评

5、级评级 预测公司 2022-2024 年营业收入分别为 30.8/46.4/62.2 亿元，营收增速分别为103%、51%、34%；归母净利润分别为 4.4/6.5/8.3 亿元。根据相对估值法，我们认为公司 2022 年的合理 PE 估值约为 16 倍，对应股价 7.7 元人民币（折合约9.1 港元）；根据绝对估值法，我们认为公司合理价格为 9.7 元人民币（折合约11.5 港元） ； 公司在一二线城市精准布局， 在管项目品质高， 管理业态较为多元，短期业绩增长较快；母公司实力雄厚，城市运营打开长期发展空间，首次覆盖给予“买入”评级，根据审慎性原则给予目标价 9.1 港元。 风险提示：风险提

6、示：业务开展不及预期风险、成本控制风险、新冠疫情反复风险、第三方外拓不及预期风险、次新股短期波动较大风险。 盈利预测与估值简表盈利预测与估值简表 指标指标 20202020 20212021 2022E2022E 2023E2023E 2024E2024E 营业收入（百万元） 944 1,516 3,076 4,639 6,216 营业收入增长率 19.8% 60.5% 103.0% 50.8% 34.0% 归母净利润（百万元） 77 178 438 650 826 归母净利润增长率 240.9% 130.8% 146.2% 48.4% 27.0% EPS（元） 0.09 0.20 0.48