【开源证券】房地产行业深度报告：止跌企稳专题二：去库存的测算及未来展望-250110（26页）.pdf

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1、房地产房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1/26 房地产房地产 2025 年 01 月 10 日 投资评级：投资评级：看好看好（维持维持）行业走势图行业走势图 数据来源：聚源 研究推进城市更新工作，存量用地加速盘活行业点评报告-2025.1.6 央行提出择机降准降息，国常会研究 推 进 城 市 更 新 行 业 周 报-2025.1.5 新房成交面积环比增长，充分释放住房城乡建设稳增长潜力行业周报-2024.12.29 止跌企稳专题二：去库存的止跌企稳专题二：去库存的测算及测算及未来展望未来展望 行业深度报告行业深度报告 齐东（分析师）齐东（分析师）胡耀文（分析师）胡耀文（分析师）

2、杜致远（联系人）杜致远（联系人） 证书编号：S0790522010002 证书编号：S0790524070001 证书编号：S0790124070064 供求关系发生变化，本轮周期量价下行时间更长供求关系发生变化，本轮周期量价下行时间更长 2023 年 7 月，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，正式进入去库存周期。比较三轮地产下行周期，本轮周期住房和库存规模都更大，2024 年以来房地产政策宽松力度已经接近底部，货币政策宽松力度已和前两轮周期相当，财政政策支持力度也相对更大。本轮周期销售量价数据连续下降月份均已超 30 个月，远高于前两轮宽松周期，新开工和销

3、售最大降幅也高于前两轮，整体规模收缩明显。因此我们认为，本轮房地产周期量价表现压力较大，去库存是实现市场止跌回稳的必然选择。库存及去化周期测算：分为狭义库存及去化周期测算：分为狭义库存、库存、广义广义库存和超广义库存库存和超广义库存 我们测算截至 2024 年 10 月，（1）狭义库存指竣工现房：商品住宅待售面积 3.75亿平，同比+20%；现房去化周期为 21.6 个月，同比持平；（2）广义库存指已开工未售库存：估算约 20 亿平，去化周期为 30.2 个月；（3）超广义库存指已拿地未售库存：基于住宅拿地建面和待开发土地面积两种方式，测算已拿地未售面积约 31 亿平，超广义未售库存去化周期约

4、 42 个月。去库存展望：预测去库存展望：预测 2026 年末去化周期明显年末去化周期明显压降压降 当前去库存措施主要以地方政府收储、旧改货币化安置、专项债回收土地为主，我们测算（1）收储：假设后续保障性租赁住房全部由收储贡献，按照套均 70平米估算，预计能帮助去化约 2 亿平米库存；（2）旧改按照套均 100 平米、100%货币化安置、75%新房购买转化率测算，预计 100 万套货币化城中村改造能够帮助去化 0.75 亿平米库存；（3）土地回收：过往土储专项债发行期间平均占比约25.9%，以 10 万亿地方化债资源计算，将消化未开工土地建面 8.53 亿平，占当前未开工土地建面的 77.6%

5、。最终测算得出：截至 2026 年末，已开工未售库存约 9.8 亿平，去化周期 13.9 个月，较 2024 年 10 月降低 16 个月，处于历史较低水平；未开工+已开工未售库存约 15.4 亿平，去化周期 21.8 个月，较 2024 年 10月降低 20 个月。投资建议投资建议 我们认为，房地产“去库存”定调主要由于当前供求关系逆转，销售数据下滑导致商品房供过于求，住房库存高企，去化周期拉长。在市场量价均下行的环境下，启动去库存政策是实现销售量价平稳、修复购房信心的重要举措，我们预计政府收储、旧改货币化安置、专项债回收土地等多项措施将有效推动去库存进程，将商品住宅去化周期控制在合理范围内

6、。推荐标的：（1）投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企：保利发展、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳、我爱我家。风险提示：风险提示：宏观经济下行、资金到位不及预期、行业竞争加剧。-29%-14%0%14%29%43%2024-012024-052024-092025-01房地产沪深300相关研究报告相关研究报告 开源证券开源证券 证券研究报告证券研究报告 行业深度报告行业深度报告 行业研究行