01王飞飞-园区智营新生：运营破局·生态赋能.pdf

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1、王飞飞清华同衡规划设计研究院 所长全国信标委智慧园区标准组 组长园区智营新生：运营破局生态赋能一、智慧园区的发展演进二、智慧园区运营的创新三、智慧园区标准化现状四、未来运营的升级战略目录扫码领取PPT一、智慧园区的发展演进二、智慧园区运营的创新三、智慧园区标准化现状四、未来运营的升级战略目录来源：共研产业咨询 截至2024年年底，全国产业园区总数超8万家，其中国家级开发区693家，省级开发区近2600家。此外，新增园区面积持续增长，预计2025年总供应量将突破62亿平方米。我国智慧园区区域分布密度1 1）智慧园区的概况一、智慧园区的发展演进2 2）智慧园区的当前困境寻求园区的破局之道担心建成即

2、落后；如何吸引企业，支持企业发展？如何打通园区管理服务流程？如何者开展园区高效运营？如何充分利旧、科学建设，保证效益最大化？如何吸引社会资本投资？在当下的智慧园区4.0发展阶段，智慧园区的构建工作已变得日益错综复杂，其任务规模之庞大、发展方向之多变以及目标体系之多元化均前所未有。一、智慧园区的发展演进园区建设运营中面临的诸多困难u“十四五”新型城镇化实施方案、关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见等，从“土地财政依赖”转向“人口-产业-空间”协同发展；u 关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知，关于规范政府和社会资本合作（PPP）新机制的指导意见等，政府从“主导者”转向“规则制定者

3、”，激发多元主体和社会资本的活力；u 关于构建数据基础制度更好发挥数据要素作用的意见、关于加快经济社会发展全面绿色转型的意见等，从“数字化”到“数实融合”，从“绿色化”到“低碳化”发展；u 国家发展改革委关于培育发展现代化都市圈的指导意见、关于推动未来产业创新发展的实施意见等，产业运营创新驱动与风险防控，加强区域协同合作，优化产业布局，发挥产业集聚效应；中国的园区已经不可逆的走出了建设时代，来到了运营时代。3 3）智慧园区进入运营时代一、智慧园区的发展演进一、智慧园区的发展演进二、智慧园区运营的创新三、智慧园区标准化现状四、未来运营的升级战略目录n园区运营内涵 园区运营是以全生命周期价值管理为

4、核心，通过对园区空间、产业、资本、数据等要素的系统化整合，实现“资产增值、功能优化、民生改善”的动态过程。本质是从“建设思维”转向“运营思维”。即从“一次性开发收益”转向“长期价值创造”。1 1）智慧园区运营的基本内涵二、智慧园区运营创新 园区的现实世界与数字世界互动融合0201 有形的土地、市政基础设施（如道路、桥梁、排水系统、供水供电供气、市容市貌、综合管廊、生态环境）；街道、广场、居住区户外场地、公园场馆等以及室内部分的政府机关、学校、图书馆、商业场所、办公空间、餐饮娱乐场所、酒 店民宿等固定资产。运营对象一：园区空间“硬资产”人力资本、科技资产、营商环境、社会治理等软性环境；园区生活中

5、的消费数据、交通数据、医疗健康数据、教育就学数据、水电气暖数据等产业运作过程中的投融资数据、交易数据、工商税收社保数据、供应 链物流数据、机器运作数据等数据资产。运营对象二：数字空间“软资产”在新时代开展园区运营，更多地从园区“硬资产”中的存量资产入手，通过运营变存量为流量，以增加园区的“软资产”，从而通过运营性收益实现可持续发展。2 2）智慧园区运营的基本对象二、智慧园区运营创新园区开发建设的入局者不断，主要参与者包括政府平台企业、产业地产开发商、房地产开发商、轻资产运营商、实体制造型企业、互联网巨头企业、金融企业机构。类型企业代表优势劣势政府平台企业张江高科、苏州高新、上海临港、中关村发展

6、集团发展体系成熟，土地成本较低；政府背书，国家政策支持运营机制不灵活；专业性不强；异地规模化复制能力弱专业产业地产开发商华夏幸福、联东集团、亿达中国、招商蛇口品牌知名度高；专业化程度高，拥有成熟的产业地产商业模式资产负债率较高；缺乏必要的政府行政权力，易影响项目的管理传统房地产开发商碧桂园、融创、万科、恒大具备成熟的地产开发体系和多年经验；较好的融资能力受限于自身住宅地产开发的惯性思维，易造成项目开发、招商与后期管理的不相适应轻资产运营地产商锦和商业具备品牌影响力和产业资源、以产业服务见长、机制灵活资产和营收规模小、对于载体的掌控力弱、模式经营压力较大制造型实体企业海尔、中兴、三一重工、长春高