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类型第一太平戴维斯:2019全球住宅报告(24页).pdf

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    1、报告第一太平戴维斯研究部世界研究部 2019全球住宅报告23前言对于近年来比较热门的灵活办公及居住模式, 所有人不论男女老少都欣然笑纳。 零工经济的兴起、 移动技术的精密化以及社会对协作精神的提倡, 使联合办公迅速成为全球现象。 如今, 住宅领域正在经历类似的转变。有更多人乐于与陌生人共享办公空间, 如今更将这种共享模式引入居住空间。与此同时, 世界人口格局也在经历某种变化。 许多发达国家面临人口老龄化, 而在非洲和亚洲的很多地区, 人口结构仍将维持相对年轻的状态。 即便在老龄化国家, 也有一部分城市逆势而行, 持续吸引接受过良好教育的年轻专业人士流入, 人口趋于年轻化。 这些年轻以及老年群体

    2、的居住需求为灵活运营的住宅模式开辟出新的市场板块。 找到相应年龄段人群的密集区域, 即把握住了机遇最大化的关键。人们对住宅所有权态度的转变也使得人口结构变化对需求的影响有所放大。 全球金融危机就是一个转折点。 在西班牙, 由于经济衰退的影响, 买房从稳定、 安全的象征变成金融风险的代名词。 英国和爱尔兰则对首次购房者的抵押贷款申请从严审查。 拥有房产的愿望并没有消失, 但随着租赁住宅品质的提升, 租赁日渐成为一种值得拥有而非不得已的居住选择。伴随着需求的结构性变化以及全新专门建造的项目入市, 经营性住宅领域对于投资者的开放程度达到前所未有的水平。 随着管理平台的发展, 投资者对经营性住宅房地产

    3、的熟悉度有所提升, 应对也更加自如。 2019年上半年, 其他主要资产类别的投资均出现缩水, 仅住宅投资录得增长, 在全球市场放缓的背景下展现出特有的韧性。前言居住场所正面临来自不同年龄段人群的更多诉求, 投资者把握机遇前瞻布局目录驱动因素: 人口结构十年后全球最年轻城市和最年老城市4住宅可购性 住宅所有权趋势、 可购性以及政府对策6办公空间的启示 从生活和办公日趋模糊的界限说起9投资 投资者不断聚集, 推动住宅投资继续增加 10住宅可投资指数 各类细分住宅资产最具投资吸引力的市场14设计及运营 以实现住宅资产的高效运营为目标16聚焦学生公寓 学生人数变化趋势以及增长前景评估18聚焦老年公寓

    4、老年公寓的租赁模式能否克服文化差异, 在新市场落地生根?20展望 别有洞天的 另类 住宅资产封面图: 德国汉诺威市的The Fizz学生公寓234驱动因素: 人口结构2029年世界人口结构预测 年轻人群与老年人群的居住需求为部分房地产领域的快速增长提供强劲动力许多发达国家都面临人口老龄化问题, 催生当地的老年公寓需求。 与此同时, 一些特定区域和城市的人结构口仍将保持年轻化,为学生公寓和租赁住宅的需求提供支撑。 根据相应年轻段的人口数量占比, 我们筛选出十年后全球 “最年轻城市”(15-39岁人口占比最高) 以及 “最年长城市”(65岁以上人口占比最高) 。盐湖城 37%奥斯汀 38%巴拿马城

    5、 37%圣胡安 33%圣地亚哥 36%魁北克 29%爱丁堡 37%图卢兹 35%阿姆斯特丹 35%毕尔巴鄂 29%奥斯陆 35%图森 27%匹兹堡 25%布里奇顿 22%热那亚 30%瓦莱塔 27%德累斯顿 30%科威特 40%5驱动因素: 人口结构 2029年 最年长城市 100强 (按65岁以上人口占比) 2029年 最年轻城市 100强 (按15-39岁人口占比)Z一代 / “95后”“95后” 是当前学生公寓的主力住户, 且最早一批 “95后” 已经走出校门步入职场, 成为租赁住宅板块的服务对象西方市场所称的Z世代一般指1995年至2010年之间出生的人, 相当于我们所说的 “95后”

    6、与 “00后” 的合集。 他们是学生公寓的主要使用者,且最早一批 “95后” 已迈入劳动力市场,成为租赁住宅的主要目标用户。对于租赁住宅的投资者和运营商而言, 了解这一代人的特征与偏好至关重要。他们是在互联网时代下成长起来的第一代人, 很早就接触互联网 (包括社交网络和智能手机) , 属于真正意义上的数字原住民。 他们是互联网的 “超级连接” 用户, 对设计拙劣的线上服务的容忍度很低。 从住宅产品的角度出发则意味着, 提供租赁、物业管理相关的应用程序或无缝在线服务, 是吸引这一客群的必要条件。 此外, 这一代人的品牌意识相对淡薄, 非常重视心理健康,对饮酒的兴趣也不及前几代人。这些都会在其对居

    7、住空间与设施的要求上有所体现。 例如, 与配套酒吧相比, 灵活的共享空间或许更具实用性。 0-9 岁 10-19 岁 20-29 岁 30-39 岁 40-49 岁 50-59 岁 60-69 岁 无数据2029年各国占比最高的年龄组奥斯陆 35%伊斯坦布尔 39%多哈 51%迪拜 53%奥克兰 38%墨尔本 36%堪培拉 37%基督城 24%深圳 70%中山 48%新潟 34%熊本 33%鹿儿岛 34%惠灵顿 36%阿斯塔纳 48%德累斯顿 30%科威特 40%松山 35%札幌 34%6住宅可购性住宅可购性已成为全球金融危机后的一大全球性话题。 危机发生后, 房贷政策普遍收紧, 导致按揭贷款

    8、额度大幅缩减。 首当其冲的是首次购房者, 他们的贷款需求 (贷款比例) 往往最高, 还款压力 (贷款收入比) 也最大。过去十年中利率低位徘徊, 这意味着通过贷款审批的买家能够以较低的成本获得贷款。 加上许多国家新房供应不足, 房价上涨势头迅猛。过去五年中, 全球40个主要经济体的房价平均上涨29, 同期租金增幅只有13。 如右图所示, 房价相对租金增长最快的四个国家依次是爱尔兰、 加拿大、 瑞典和新西兰。 同期,租金增速超过房价增速的只有六个国家 (包括俄罗斯和意大利) 。因此, 越来越多的住房需求被导入租赁市场。 经济实力的限制固然是主要原因, 但生活方式的改变也扮演了不可忽视的角色。 向往

    9、城市生活、 在全球范围内流动的年轻人推迟了买房定居时间, 灵活的租住模式非常适合他们。再来看老年人口。“50后” 、“60后” 正陆续步入退休生活。 他们的身体健康状况更好, 预期寿命也更长, 对生活环境的追求与 “80后”及 “90后” 有很多相同之处: 充满活力的城市环境、 高品质的居住空间、 便利的设施以及社区氛围。 有需求便有市场, 面向老年群体的租赁住宅产品应运而生。在上述因素的作用下, 许多发达国家的住房拥有率出现下降。 欧洲住房拥有率从十年前住宅可购性低固然是更多人士弃购转租的现实原因, 但租房也正成为一种生活方式, 灵活的居住模式逐渐得到市场认可住宅可购性过去五年中, 全球40

    10、个主要经济体的房价平均上涨29, 而同期租金增幅只有13房价增速超过租金增速 房价增幅与租金增幅的比值(2013-2018)来源 第一太平戴维斯研究部使用经合组织数据0.01.01.50.5房价增幅与租金增幅的比值房价增长快于租金租金增长快于房价爱尔兰加拿大瑞典新西兰匈牙利冰岛斯洛伐克共和国捷克共和国墨西哥澳大利亚葡萄牙哥伦比亚卢森堡德国西班牙拉脱维亚英国土耳其丹麦以色列荷兰日本美国挪威瑞士欧元区奥地利智利希腊波兰比利时南非法国斯洛文尼亚韩国爱沙尼亚芬兰意大利立陶宛俄罗斯7住宅可购性的77下降到75。 英语母语国家约有三分之一的人口租房居住。 住房拥有率的下降在英国和爱尔兰表现得尤为明显 (详

    11、见右图) 。也有一些国家逆势而上。 例如, 法国在过去十年中进行了大量的住房建设, 拥有率从61上升到64。租金控制: 助市还是阻市?在西方市场, 住宅可购性的政治化色彩日趋浓厚。 为应对不断上涨的居住成本, 近半数的发达国家采用了某种形式的租金控制措施。整体而言, 对租金上调幅度的适当限制没有让投资者感到不安, 因为这些限制可以提供更多收益保障, 同时降低预期风险。 租户如果住得满意, 长租或续租的概率就高, 可有效减少空置期。 以纽约和柏林为例, 它们拥有全球调控最严的住宅租赁市场, 但同时也是机构投资规模最大的城市。调控虽有利好, 但要注意均衡尺度。 控租的初衷是缓解住房短缺问题, 如控

    12、制不当, 可能会打压投资者对现有物业或新开发项目的投资热情, 反而加剧短缺问题。 归根结底, 可购性问题的解决方案应当是增加住房供应。如果调控阻碍了能带来规模供应的机构投资, 结果可能适得其反。我们在第8页的案例研究部分介绍了租金调控的三个案例。 这些先例将引起投资群体和租房者的密切关注。住房拥有率的变化 部分国家, 含贷款购买及现金购买来源 第一太平戴维斯研究部使用欧洲统计局、 澳大利亚统计局数据爱尔兰 78%西班牙 80%挪威 84%意大利 73%英国 73%澳大利亚 68%荷兰 68%法国 61%奥地利 58%德国 53%69%76%82%72%64%66%69%64%55%51%200

    13、7/82017/18 欧洲住房拥有率从十年前的77下降到75 在西方市场, 住宅可购性的政治化色彩日趋浓厚 8住宅可购性纽约五年增幅: 房价 16% | 租金 15%纽约是典型的租房城市。 住房出租率高达63,远高于美国平均水平。 纽约同时也是最早推行房租调控政策的城市之一。 全市适用租金调控的物业大约有100万套, 其中一部分属于租金控制型物业 (1947年前建造且1971年以来一直有租客的物业) ,其余的属于租金稳定型物业 (1974年前所建物业) 。2018年6月, 纽约州立法机关通过一项法案, 将加大租户保护力度,限制房东上调租金或获得豁免的能力。 这类物业的所有权分布不均, 主要集中

    14、在大型业主手中。 对法案持反对意见的人士表示, 该法案限制了投资者上调租金的能力, 并可能打消业主对物业进行修缮升级的积极性。都柏林五年增幅: 房价 37% | 租金 52%都柏林的租金在过去五年中上涨了52, 增速超过房价。 鉴于爱尔兰住房市场的盛衰起伏, 政府对购房者的贷款比例、 贷款收入比以及最低首付作了严格要求。 这些限制措施的落实加上新增供应的缺乏, 给租赁市场带来压力。作为回应, 爱尔兰于2016年推出租赁市场控制措施, 设立首批租金压力区 (rent pressure zone) , 其中即包括都柏林。 在租金压力区, 租金每年最多上调4 (2016年12月之前开始的租约适用2的

    15、上限) , 新租约起始租金的设定必须参照当地市场水平。 尽管如此, 都柏林的租金增幅依然显著高于4的上限。市场供应不足, 对机构投资者而言意味着大量潜在机会。 尽管租金上调仍需遵循上限, 但新建物业的起始租金可以自由设定。 机构投资者已经有所行动。 2019年7月, Greystar收购了Ballymore联合Oxley Holdings在都柏林开发的混合用途项目, 包含268个住宅单元, 此外还有办公和零售空间。柏林五年增幅: 房价 50% | 租金 26%柏林约有85的人口租房居住。过去五年中, 租金要价上涨了26,同期房价上涨了50。 目前就德国国内而言, 柏林是机构型投资者最为活跃的租

    16、赁住宅市场, 约占全国私营租赁公寓存量的六分之一 (尽管住宅存量占比只有7) 。根据2015年出台的规定,新租约的租金不得比当地市场前四年的平均水平高出10。 迫于当地民众的抗议压力, 柏林计划自2020年1月起以五年为期冻结房租, 效力追溯至2019年6月。 据估计, 将有150万套住房属于适用范围。 新建公寓将不受约束。但有关政党仍在商洽租金冻结相关的最终细则, 这给市场带来了不确定性 (译注: 柏林参议院已于10月中旬通过法案, 并提交市议会) 。 德国地产集团在柏林持有11.5万套公寓。 自今年6月租金冻结政策提出至今, 集团股票累计下跌25%左右。 还有政党提议禁止大型地产集团在柏林

    17、运营并征收其资产, 更呼吁就此举行全民公决, 引起全球关注, 但这一提议恐很难得到法院支持。9办公空间的启示随着空间被重新定义并被赋予服务功能, 人们对居所和办公室的期望也越来越高。 第一太平戴维斯 “员工需求调查”对欧洲1.1万名写字楼上班族进行了调查, 试图描绘出员工心目中理想工作场所的特征。 调查发现对住宅亦有所启示。地段至上欧洲上班族中约有54希望在城镇中心地段工作。 这并非年轻人的专属在充满活力、 配套便利的城市环境中工作(和生活) 是各年龄段上班族的共同愿望。调查发现, 通勤时间是员工最为看重的因素没有之一。 有86的受访者表示通勤时间非常重要。 租房者希望尽可能靠近工作场所, 这

    18、对住宅市场具有现实指导意义。不同城市的员工对 “近” 的理解不尽相同。 如下图所示, 里斯本64的租客每天通勤不超过30分钟, 其中31的租客通勤时间在15分钟 (含) 以下。 里斯本市中心的租金相对亲民, 因此租赁住宅应当尽量靠近中心地段, 争夺主力客群。 马德里的通勤状况与伦敦非常相似, 每天通勤时间超过半小时的租房者占半数以上。 这说明只要价格合适, 城市外围区域的租赁住宅同样具有需求支撑, 可行性并不亚于市中心的项目。在巴黎, 通勤时间超过半小时的员工占比达到61%。 这反映出在巴黎传统核心区, 租金在员工承受范围内的房源有限。“大巴黎” 计划是欧洲最大的基础设施项目, 将有效缩短通勤

    19、时间, 推动交通节点的房地产开发, 解锁郊区发展机遇。无缝连接“员工需求调查” 显示, 无线网络的通信质量是员工第二看重的因素, 但同时也是当前员工满意度最低的十大方面之一。 手机信号强度也颇受诟病。随着数字生活向云端转移, 无缝连接已成为人们工作及居家生活不可或缺的一部分, 无论他们使用的是线上应用还是流媒体。 在此背景下, 一系列建筑认证开始涌现, 指导业主提升建筑的数字基础设施并向租户推广。 Wiredscore是一家专门从事写字楼互联网评级的公司, 已于数月前推出面向租赁住宅业主的Wiredscore Home认证。随着电子商务的兴起, 快递包裹的收发成为办公场所的一大 “短板” 。

    20、18-24岁的年轻员工中超过50的人认为包裹寄送非常重要, 而持相同看法的55岁以上员工只有不到30。 此外, 对当前包裹投递及寄存设施表示满意的欧洲上班族只占36%。 这一问题的潜在解决方案是改善住宅项目的包裹收发设施, 提供礼宾服务或寄存设施的租赁住宅运营商将可获得明显的竞争优势。生活与办公的界限日渐模糊, 办公空间的演变风潮也日益向住宅领域渗透办公空间的启示租房者的通勤时间, 按城市来源 第一太平戴维斯 “欧洲员工需求调查”54的欧洲上班族希望在城镇中心工作0%10%20%40%50%30%60%70%通勤者占比80%90%100%里斯本米兰奥斯陆都柏林华沙马德里伦敦柏林斯德哥尔摩 阿姆

    21、斯特丹巴黎通勤时间较短通勤时间较长 90分钟以上 61-90分钟 46-60分钟 31-45分钟 16-30分钟 15分钟 (含) 以下 10投资全球图景2019年上半年, 商业房地产投资下降,与去年同期相比减少10。 一方面, 全球经济和政治方面的阻力影响到了投资情绪; 另一方面, 投资者购入资产后多选择持有, 导致入市交易的资产减少。以收益为目标的投资者逐渐将重心转移到经营性资产领域。 学生公寓、 老年公寓和租赁住宅成为主要的受益板块。截至2019年6月末的一年中, 住宅领域投资较上一年度增加了9, 同期其他主要资产类别的投资均有所萎缩。得益于投资者对经营性资产的关注以及需求结构性变化的利

    22、好,另类 住宅资产的投资继续增加, 其他各资产类别的投资则出现不同程度的萎缩投资住宅投资的量化全球住宅投资总额仅次于写字楼投资。 住宅领域的投资迅速增长, 过去五年中增长56之多。 截至2019年6月末的一年中, 住宅投资总额达到酒店的三倍, 比零售和工业投资高出50。开发商、 业主、 运营商在住宅投资领域仍然占据很大份额。 2018年, 这几类投资者的投资额合计占比超过50%, 而机构投资者约占40。 2018/9年度投资总额, 按资产类型 H2/2018-H1/20192018/9年度投资额同比变化, 按资产类别 H2/2018-H1/2019来源 第一太平戴维斯研究部使用RCA数据-30

    23、%-25%-15%-10%-20%-5%0%投资成交额的同比变化5%10%住宅写字楼酒店工业零售9%-4%-22%-23%-29%截至2019年6月末的12个月中,住宅投资同比增加了9, 同期其他主要资产类别的投资均有所萎缩来源 第一太平戴维斯研究部使用RCA数据$0$500$1,500$2,000$1,000$2,500$3,000投资额 (亿美元)$3,500$4,000 租赁住宅 学生公寓 老年公寓住宅写字楼酒店工业零售11投资租赁住宅到目前为止, 租赁住宅一直是三类细分住宅资产中的最大板块。 2018年, 全球投资额达到创纪录水平, 超过2,100亿美元, 同比增加14。 尽管全球经济

    24、环境的不利影响, 租赁住宅的投资热情依然维持, 2019年上半年投资额达到970亿美元,较2018年同期增长13。美国是全球最大的租赁住宅投资市场。 在德国、 西班牙、荷兰等欧洲市场, 租赁住宅也是非常成熟的一类资产。 第一太平戴维斯数据显示, 2018年欧洲八个核心市场丹麦、 法国、 德国、 爱尔兰、 荷兰、 瑞典、 英国和西班牙的租赁住宅投资首次超过400亿欧元 (约450亿美元) , 同比增长27%。 其中, 丹麦、 瑞典、 荷兰和西班牙这四个国家的租赁住宅投资首次超过写字楼投资。学生公寓2018年, 全球学生公寓投资额达到174亿美元, 虽略低于2017年水平, 但已是连续第三年超过1

    25、60亿美元。 美国和英国是最成熟的学生公寓市场, 2018年占全球投资的比例分别达到63和23, 此外西欧贡献了12的份额。投资活动在2019年上半年显著放缓, 导致成交额同比锐减39。 各个区域市场均呈投资减少走势。 美国、 英国市场的投资额分别减少40、 39, 原因可能在于一些城市已经供应饱和, 同时入市交易的投资组合减少。 西欧投资亦减少32,主要由于存量有限抑制成交放量。 老年公寓2018年全球老年公寓投资额接近150亿美元, 较2017年下降17。 然而, 投资者对老年公寓的投资兴趣仍然浓厚, 这与我们在租赁住宅板块所见的行情类似。 2019年上半年, 老年公寓投资额同比小涨2%,

    26、 达到76亿美元。美国是全球最大的老年公寓市场, 占2018年投资总额的66。 英国和法国分列第二、 第三位, 占比达到9和8。基金加码住宅投资住宅资产已从替代型资产 “转正” 为主流资产, 因此越来越多的投资基金将其视为重点投资对象。 开放式基金投向住宅市场的配额不断增加, 所持资产占比从2016年的7上升至2018年的30。 2019年上半年, 住宅占开放式基金投资的比例高达72 (详见下图) 。 这一显著增长主要来自德国基金管理公司联合投资(Union Investment) 在住宅领域追加的大笔投资。 RCA数据显示, 2019年上半年联合投资进行的开放式投资中, 住宅资产占76, 而

    27、两年前该比例仅为12。 联合投资于2017年设立住宅基金, 重点关注公寓、 学生公寓和微型公寓。如今一些欧洲基金已将投资版图扩张至多个国家。 英国资产管理公司Aberdeen Standard Investments在2018年4月推出首支开放式房地产基金, 重点关注欧洲住宅市场。 德国投资管理公司Catella在2019年3月推出第三支开放式泛欧住宅基金, 主要关注租赁住宅、 学生公寓和老年公寓。开放式基金的住宅资产收购占比, 按年 全球住宅投资总额仅次于写字楼投资 来源 第一太平戴维斯研究部使用RCA数据0%10%30%40%20%50%60%占收购总额的比例70%80%200920102

    28、01120122013201420152016201720182019 (上半年)12投资跨境投资随着住宅投资兴趣升温, 眼光长远的投资者陆续转向境外寻找新的投资机会。 2018年住宅跨境投资共计510亿美元,占全球住宅投资总额的21。 无论规模还是占比, 都比五年前显著增加; 2013年住宅跨境投资仅220亿美元, 占比为13。租赁住宅、 学生公寓、 老年公寓这三类细分住宅资产中,学生公寓的跨境资本占比最高, 2018年达到25%, 2017年更一度逼近50%, 表现甚至超越传统热门资产写字楼 (详见下图) 。相比学生公寓, 租赁住宅和老年公寓投资更加侧重于境内市场。 2019年上半年, 这

    29、两个领域的跨境投资占比仅分别达到16和15。 跨境资本的来源三类细分住宅资产的投资交易市场吸引着各类投资者。其中在跨境收购中处于领先地位的是来自美国和加拿大的大型机构投资者, 过去六年中贡献了全球跨境投资的44。 来自加拿大的布鲁克菲尔德资产管理公司、 加拿大养老基金投资委员会 (CPPIB) , 以及来自美国的黑石集团、 Cerberus资本管理公司, 均属于第一梯队。 学生公寓和老年公寓吸引的跨境投资者要少于租赁住宅。 2013年至2018年间, 学生公寓跨境投资的前五名投资者合计占比达到59%, 老年公寓为37%。 租赁住宅的跨境投资者阵营更加壮大, 因此前五名投资者合计仅占26。德国地

    30、产公司Vonovia和瑞典住宅开发商Heimstaden已在奥地利、 丹麦等国家收购资产, 积极布局欧洲业务版图。 活跃于学生公寓市场的全球投资者既有大型业主兼运营商 (如Greystar) , 也有养老基金 (如CPPIB) 和主权财富基金 (如新加坡政府投资公司) 。 巨额境外投资并不少见, 不时有大宗投资组合交易完成。 投资者结构也在持续变化。 例如, 2016年以来新加坡投资者的活跃度有显著提升。美国投资者在老年公寓跨境投资中占据很大比例, 2012年至2015年间的投资占比接近三分之二。 近年来有更多国家及地区的投资者陆续加入, 其中来自法国和中国的投资者均有大手笔投资完成。来自法国

    31、的房地产投资管理公司Primonial REIM于2016 年在德国打包收购了68个医疗保健设施。 中国安邦保险集团在2017年初完成加拿大养老集团Retirement Concepts的多数股权收购。 随着全球大量人口迈入老年, 预期会有更多不同类型的投资者加入跨境收购养老地产的行列。 租赁住宅及学生公寓收益率租赁住宅和学生公寓的收益率在近年呈下行走势。 这两类住宅资产已经成功 “晋级” 主流资产类别, 吸引着各类投资群体, 投资关注程度及规模都有所增加。 在大多数市场, 学生公寓的收益率表现都优于租赁住宅。 如对页下方表格所示, 13个国家的学生公寓收益率平均比租赁住宅高出98个基点。跨境

    32、投资占总投资的比例来源 第一太平戴维斯研究部使用RCA数据0%5%15%20%10%25%30%35%40%45%50%20092010201120122013201420152016201720182019(上半年) 学生公寓 租赁住宅 老年公寓 写字楼 零售 工业物业 酒店13投资资产来源地目的地投资者金额 (单位: 亿美元)租赁住宅美国西班牙黑石集团84租赁住宅美国西班牙Cerberus73租赁住宅加拿大美国布鲁克菲尔德资产管理75租赁住宅德国奥地利Vonovia SE36学生公寓新加坡 / 加拿大美国新加坡政府投资公司/加拿大养老金投资委员会 (合资)34学生公寓美国英国Greysta

    33、r23学生公寓新加坡英国新加坡政府投资公司11学生公寓新加坡美国丰树投资14老年公寓法国德国Primonial REIM11老年公寓中国加拿大安邦保险7.5老年公寓比利时英国Aedifica5.7老年公寓中国美国泰康人寿3.22016年以来三大细分住宅领域的主要跨境投资者来源 第一太平戴维斯研究部使用RCA数据2019年第二季度优质租赁住宅净收益率优质学生公寓净收益率澳大利亚5.00%6.00%丹麦4.00%4.00%芬兰3.50%4.00%法国3.00%4.25%荷兰3.00%4.10%德国2.60%3.70%意大利-5.00%爱尔兰3.75%5.25%挪威3.50%4.00%波兰5.00%

    34、5.75%西班牙2.75%5.10%瑞典2.75%4.25%英国*3.50%4.50%美国5.43%5.66%租赁住宅及学生公寓收益率*优质资产混合平均收益率 来源 第一太平戴维斯研究部21%2018年住宅跨境投资共计510亿美元,占该领域总投资的2198基点 多数市场学生公寓的收益率表现都 优于租赁住宅。 13个国家的学生公寓收益率平均比租赁住宅高出98个基点14住宅可投资指数我们从人口结构、 移民、 就业、 可购性、 住房拥有率、 地方调控、 住宅供应、 高校排名、 学生人数等多方面进行考察, 并根据各个因素的重要性进行加权, 计算出各个市场的可投资指数。租赁住宅、 学生公寓、 老年公寓这

    35、三类资产主要市场的投资吸引力排名住宅可投资指数来源 第一太平戴维斯研究部评分: 高 中高 中 中低 低排名123国家澳大利亚加拿大奥地利人口结构 (高等教育适龄人口增长预测)高等教育学生人数 (本国学生和国际学生)高等教育院校排名高等教育学费专建学生公寓配给率工作签证有效期投资者准入度学生公寓可投资指数澳大利亚排在首位。 高等教育适龄人口预计会迎来强劲增长。 此外, 该国拥有多所国际排名靠前的高等院校, 是留学生的首选目的地。 加拿大排在第二位。 不仅在高等教育适龄人 口增长及高校世界排名等方面享有优势, 留学生工作签证有效期也长于另外两个市场。 奥地利的优势体现在低廉的学费与极低的学生公寓配

    36、给率供应缺口即意味着开发机遇。15住宅可投资指数老年公寓可投资指数中国老年公寓市场的投资前景最为看好。 70-79岁人口不仅数量众多, 而且还在迅速增加。 但传统文化及观念的差异将是投资者拓展市场时需要克服的一大障碍。 美国的老年公寓市场相对成熟、 流动性亦可, 各项细分指标的评分较为均衡。 日本的市场潜力主要体现在老年人口、 家庭经济水平这两方面。租赁住宅可投资指数美国拥有成熟度高、 流动性好的租赁住宅市场, 此外就业行情及家庭收入前景乐观, 因而排在首位。 阿联酋拥有大量外来人口, 租房率非常高, 且高收入家庭占较大比例, 市场投资潜力不容小觑。 排在第三位的荷兰, 住宅可购性很低, 但就

    37、业增长前景颇为看好, 也是值得关注的投资选择。来源 第一太平戴维斯研究部排名123国家美国阿联酋荷兰人口结构 (25-39岁人口增长预测)住宅可购性及租房倾向租赁市场调控家庭收入就业前景外来人口预测销售市场供应投资者准入度来源 第一太平戴维斯研究部评分: 高 中高 中 中低 低排名123国家中国美国日本人口结构 (70-79岁人口数量及增长预测)租赁市场调控租房倾向家庭收入和养老金投资者准入度评分: 高 中高 中 中低 低16设计与运营以出租为目的专门打造的住宅建筑与以出售为目的的住宅建筑有着很大的区别。 租赁住宅更看重公共空间和设施等配套。 考虑到租户的流动性, 设备、 设施、 装修等要比销

    38、售住宅更耐用。 此外, 积极主动的管理对于用户体验至关重要, 提升运营效率是关键。 专门建造的租赁住宅建筑有一些共同的核心特征, 无论目标客户是谁。 除实际出租的单元以外, 建筑内都还设有公共空间和共享设施。 主要区别如下:租赁住宅不同面积、 不同户型的单元配比对于这类住宅的出租表现至关重要, 需要结合当地市场进行具体分析。 相比学生公寓, 租赁住宅更需考虑单元的面积及规格。 大户型在设计阶段应当考虑到合租的可能, 确保同一单元内的多个卧室大小统一, 且分布在单元两边。老年公寓老年公寓通常会设计较大的公共区域, 因为老年居民的室内活动时间更多。 完善的共享设施配套以及丰富的活动安排便于住户进行

    39、社交互动。 此外项目还会根据住户需求提供附加服务。 从外表来看, 老年公寓与其他现代公寓并无两样, 只在细节之处做了调整, 以最大限度降低老人摔倒的风险。学生公寓学生公寓一般采取组合公寓 (多个带卫浴的单人间, 共用一个厨房) 或者独立单室套的形式, 单元面积要小于租赁住宅及老年公寓。灵活的学习空间是学生公寓的重要配置, 此外还有公共休息区、 游戏室或健身房, 当然配套设施越多租金也会越高。 已有部分项目尝试提供宽敞且设备齐全的厨房, 学生使用需另外付费, 但这一增值服务也需要进行相应管理 (事实证明, 清洁成本非常高) 。设计与运营学生公寓、 租赁住宅和老年公寓的基本属性相同, 又因为服务对

    40、象的不同而各具特色17设计与运营上层 较高楼层的租金通常是整栋楼最高的, 尤其是视野好的高层单元。 这些楼层的公共空间可为住户带来增值体验。 可以设计成公共客厅, 相比一楼的公共空间私密性更好。 在共享居住项目或是学生公寓, 住户的私人空间有限, 因此公共空间就变得尤其重要。一层作为整栋建筑的门面, 这个空间非常重要, 尤其有助于吸引看重设施配套的潜在住户。 即便住户入住后不一定会使用, 但设施配套是他们进行租房决策时考虑的重要方面。常见配套功能区有休息区、 工作空间、 (足够大的) 健身房和休闲空间等。最好有一定的弹性空间, 便于组织各类活动。 亦可开设咖啡馆或酒吧并对外开放, 在提升项目可

    41、行性的同时也可实现收益多元化。地下室这里一般设计为汽车和自行车停放区, 但车位配比要求低于销售型项目。 住户储物空间及建筑相关的设备和维修设施也在这一区域。18聚焦学生公寓高校学生人数的增长2012年至2017年间, 高等教育院校学生人数累计增加11, 超过2.2亿。 由于人口结构变化的影响, 高等教育适龄人口呈现差异化走势一些国家迎来持续增长, 也有很多国家面临增长放缓甚至负增长的局面。 一些国家积极应对, 着力提升对国际学生的吸引力。过去五年中, 印度的高等院校学生人数增长最快, 累计增加了22 (见右图) 。 同期, 印度高校适龄人口仅增加了3。 由此可见, 财富增长给更多适龄人口提供了

    42、接受高等教育的机会。 而在包括英国和美国在内的主要学生市场, 过去五年的高校适龄人口数量都在减少。 过去五年中, 在澳大利亚求学的学生人数也有了实质性的增长。 澳大利亚与亚洲主要生源市场 (如中国) 更加接近, 地理优势得天独厚。 目前澳大利亚高校的国际学生人数近占学生总数的三分之一。 美国仍然是最大的国际学生市场, 约有100万名国际学生 (但仅占学生总数的5) 。 英国约有46万名国际学生, 是第二大国际学生市场; 澳大利亚紧随其后, 约有43万名国际学生。 据联合国教科文组织统计, 美、 英、 澳三国合计占全球国际学生总数的三分之一。高等教育的国际化随着全球流动学生人数的增加, 留学市场

    43、这块 “蛋糕” 越做越大, 吸引更多国家面向国际市场开放教育资源。 对国际学生的竞争从未如此激烈。 想要吸引希望出国留学的学生, 高院需要做出更多努力。高等教育适龄人口呈减少趋势, 国际生源因此变得尤为重要。 全球范围内高等教育水平的提高为留学提供了更多选择, 高校之间的国际生源竞争也达到前所未有的激烈程度聚焦学生公寓2012年至2017年间, 高等教育院校学生人数累计增加11,超过2.2亿高校学生人数的变化情况, 按国家来源 第一太平戴维斯研究部使用各国高等教育统计数据0%5%10%15%20%25%-15%-10%-5%-0%印度澳大利亚中国大陆爱尔兰法国新加坡德国荷兰瑞士奥地利西班牙加拿

    44、大日本英国瑞典葡萄牙美国韩国意大利芬兰丹麦捷克共和国波兰 5年增幅 1年增幅-20%-25%19聚焦学生公寓欧洲高等院校吸引国际学生的一种方法是开设英语授课的课程。这类课程在本土适龄人口减少或减速增长的国家发挥着尤其重要的作用, 也能帮助学生更好地应对全球化社会, 在国际舞台上保持竞争力。 在过去十年左右的时间里, 欧洲高校提供的英语授课课程数量激增, 其中英语授课本科课程的数量从2009年的55个增加到2017年的2,900个。在欧洲, 荷兰是英语授课课程最多的国家之一。 2017-18学年, 荷兰高校开设的所有本科课程和硕士课程中, 英语授课课程的占比分别达到23和74。 近年来, 荷兰高

    45、校英语授课本科课程的增长已经放缓。 此外有人士担忧, 英语授课课程的增加会挤压本土学生招生名额, 还可能削弱母语语言的重要性。荷兰大学协会计划限制英语课程招生人数, 将更多课程名额留给本国学生。 丹麦政府在2019年削减了1,000个高校英语授课课程名额,原因是大量国际学生会在毕业后离开丹麦。除英语之外, 西班牙语和法语授课课程的市场潜力也不容忽视,因为它们也是主要的国际语言, 按使用人数排名分别排在第四、 第五位(详见下左图) 。西班牙的国际学生来源国依次为意大利、 法国、 厄瓜多尔、 哥伦比亚和墨西哥, 后三国都以西班牙语为官方语言。 摩洛哥是法国最大的国际学生生源国, 中国、 阿尔及利亚

    46、、 突尼斯和塞内加尔分列第二至第五位。 虽然追捧英语教育的高等教育院校越来越多, 但来自非英语国家的国际学生也在快速增加, 如能迎合这类 “小众” 留学需求, 将有助于推动国际留学市场的多元化。未来主力生源市场预测亚洲长期以来一直是英、 美、 澳等国的国际学生主要来源地, 其中中国是绝对输出主力。 然而, 国际学生的增长已经露出放缓迹象。 据联合国教科文组织数据显示, 2016年国际学生人数同比增加6.2, 到2017年则同比微减0.01。这种放缓至少可以部分归因于中国留学生人数的减速增长。 中国目前仍是全球最大的留学生输出国。 2017年全球约有87万名中国留学生, 相比2012年增加了24

    47、, 但相比2016年仅增0.4。 同时, 中国国内大学生人数在2017年首次超过4,000万, 同比增长4。印度已经是第二大留学生输出国, 未来可能会在留学市场扮演越来越重要的角色。 五年后印度总人口预计会超过14亿, 将取代中国成为全球第一人口大国。排名全球400强院校增加最多的国家及地区 2010-2020全球使用人数最多的语言 来源 第一太平戴维斯研究部使用Ethnologue网站数据来源 第一太平戴维斯研究部使用QS世界大学排名数据来源 第一太平戴维斯研究部使用StudyPortals、 ETER数据02004006008001,0001,200使用人数 (单位: 百万)英语汉语普通话

    48、印度语西班牙语法语母语 第二语言英语授课的本科课程, 按国家提供英语授课本科课程的高等院校数量占比0%10%30%40%20%50%60%70%80%90%100%提供英语授课本科课程的高等院校数量统计01030402050607080捷克拉脱维亚土耳其法国罗马尼亚德国荷兰瑞士立陶宛西班牙奥地利希腊塞浦路斯波兰意大利芬兰丹麦瑞典匈牙利 提供英语授课本科课程的院校数量 占比(%)俄罗斯中国大陆西班牙意大利文莱阿联酋哥伦比亚阿根廷阿曼澳门埃及巴基斯坦白俄罗斯卡塔尔爱沙尼亚捷克共和国印度尼西亚哈萨克斯坦沙特阿拉伯印度新西兰丹麦台湾荷兰12345678910011进入全球400强的大学20聚焦学生公寓

    49、到2024年, 印度的15-24岁人口将达到2.51亿, 远远超出中国的1.59亿。 高等教育适龄人口的增加将惠及美国、 英国和澳大利亚等成熟的国际学生市场。 这些国家已经吸引了大批印度留学生, 需求通道业已打通。 其他国家也将从中受益, 例如深受印度学生欢迎的阿联酋, 尽管在中国学生中的热度一般。一些国家正在提升国内高等教育水平,包括中国。 在2010年至2020年之间, QS世界大学400强的组成及席位数量均出现一定调整。 其中, 俄罗斯的变化最为明显, 400强高校的数量从2010年的3所增加到2020年的13所。 中国大陆的高等教育提升程度仅次于俄罗斯, 400强高校的数量从2010年

    50、的8所增加到2020年的15所, 几近翻倍。 美国和英国仍然是QS世界大学400强高校数量最多的国家, 到2020年分别为75所和45所, 随后是德国 (23所) 和澳大利亚 (22 所) 。 虽然排名保持, 但绝对数量其实已经有所下降2010年美国和英国的400强高校数量分别为86所和47所; 德国也有所下降,仅澳大利亚保持不变。 由此可见亚洲、 拉丁美洲、 中东和欧洲院校在改善学位课程方面所做出的努力。 400强高校数量出现增加的国家或地区往往也是国际学生的主要来源地,而随着国内高等教育品质的提升, 本土学生出国留学的动力有所减弱。 加拿大学生公寓市场:潜力待放加拿大拥有超过130万名高校

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