房地产行业专题研究： 历史的终结时代的开始-220509（33页）.pdf

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1、 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产房地产 历史的终结，时代的开始历史的终结，时代的开始 华泰研究华泰研究 房地产开发房地产开发 增持增持 ( (维持维持) ) 房地产服务房地产服务 增持增持 ( (维持维持) ) 研究员 陈慎陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 +86021 38476038 研究员 刘璐刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 +86-21-28972218 研究员 林正衡林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No

2、. BRC046 +86-21-28972087 行业行业走势图走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐重点推荐 股票名称股票名称 股票代码股票代码 目标价目标价 (当地币种当地币种) 投资评级投资评级 金地集团 600383 CH 19.13 买入 万科 A 000002 CH 25.20 买入 招商蛇口 001979 CH 19.01 买入 滨江集团 002244 CH 11.50 买入 华发股份 600325 CH 9.73 买入 新城控股 601155 CH 43.12 买入 华润置地 1109 HK 55.56 买入 龙湖集团 960 HK 53.76 买入 中国海外发展 68

3、8 HK 36.44 买入 旭辉控股集团 884 HK 6.96 买入 碧桂园 2007 HK 8.58 买入 保利物业 6049 HK 73.86 买入 碧桂园服务 6098 HK 51.67 买入 旭辉永升服务 1995 HK 17.90 买入 中海物业 2669 HK 13.53 买入 招商积余 001914 CH 19.50 买入 新大正 002968 CH 47.94 买入 鲁商发展 600223 CH 15.57 买入 华联控股 000036 CH 4.48 增持 资料来源：华泰研究预测 2022 年 5 月 09 日中国内地 专题研究专题研究 有息负债首次收缩，有息负债首次收缩，

4、加剧企业分化加剧企业分化 行业基本面持续走低叠加持续去杠杆进程导致 21 年房企业绩下滑，分化加剧，但政策与融资端已步入改善进程。2022 年 4 月召开的政治局会议意味着自上而下对地产政策端进一步改善定调，加之房贷额度和利率、地产需求端政策的持续改善，有望使得地产基本面加速企稳。重点推荐 1）A 股开发：金地集团、万科 A、招商蛇口、滨江集团、华发股份、新城控股等，以及部分地方国企；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股集团、碧桂园等；3）物管公司：保利物业、碧桂园服务、招商积余、旭辉永升服务、中海物业、新大正等；4）转型房企：华联控股、鲁商发展等。 业绩：业绩：利润率加速

5、下滑，龙头韧性全面显现利润率加速下滑，龙头韧性全面显现 2021 年总体房企营收同比增长 12.2%，同比下滑 1.9pct。归母净利润同比下降 59.7%，增速同比下滑 55.1pct。2021 年房地产行业遇到挑战，流动性收紧叠加下半年行业基本面全面下行，从而导致利润空间进一步压缩，各梯队上市房企盈利受到严重影响，在 2020 年来净利润负增长的基础上进一步大幅下降。其中龙头房企营收和归母净利保持较强韧性，归母净利集中度创2015 年以来新高。中型、小型房企营收和归母净利同比降幅依次扩大。 销售：销售：回款企稳，业绩覆盖度下降回款企稳，业绩覆盖度下降 2021 年总体房企“销售商品提供劳务

6、收到的现金”同比增长 9.5%，增速同比增长 0.8pct。2021 年总体房企预收账款营收覆盖率为 115%，同比下降3.8pct。2021H1 市场景气度向好，因此全年销售额依然有支撑，此外在“三道红线”要求下，房企对回款率愈加重视，因此全年销售回款相对稳定。其中龙头房企销售回款同比增速略有回升，回款占比同比继续提升，同时小型房企增速在低基数下迎来反弹，共同对中型房企市占率形成挤压。百强房企销售增速分化， 据我们统计， 35 家重点房企 2021 全年销售目标完成度 93%，较 2020 年下降 10pct，其中 2000 亿以上销售规模房企完成度更高。 扩张：扩张：融资约束加速库存变现，