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1、聚焦新租赁准则对零售及消费品行业的影响2016年6月国际财务报告准则第16号 租赁新的租赁准则 （国际财务报告准则第16号租赁， “IFRS 16”） 将从根本上改变租赁交易的会计处理， 并可能对业务模式产生重大的影响。1 聚焦 新租赁准则对零售及消费品行业的影响由于大量租用店面， 零售及消费品行业可能是受新准则影响最大的行业之一。对于零售业的企业而言， 新租赁准则对以下几方面有重大影响：1. 几乎所有租赁都将在资产负债表上列示， 资产和负债都会大幅增加。零售业企业大多会针对黄金地段 （旗舰店） 、 购物中心或普通单体店进行店铺租赁。 为了控制营业风险， 这些店铺的租期一般会超过一年 （例如3

2、-5年或是9-10年） 。 这类租赁一般会包括续租选择权， 以及可变租金。 可变租金通常就通胀率进行调整， 或是根据零售店铺销售额的一定比例而厘定 （例如， 机场及店中店安排） 的。 此外， 零售业企业可能还会针对物流运输环节租赁车辆和仓储中心， 以及租赁办公设备 （如电脑、 打印机等） 。以上租赁以往在IAS 17 （即现行租赁准则） 下通常分类为经营租赁， 对资产负债表没有任何影响， 租赁期的租金通常按照直线法计入经营费用。在IFRS 16下， 对承租人而言， 不再区分经营租赁和融资租赁， 而是几乎所有租赁都会在资产负债表上确认使用权资产和租赁负债。 2. 就单个租赁而言， 承租人的损益表

3、中确认的总租赁费用 （即使用权资产的折旧加上利息） 前高后低 。承租人在租赁安排前半段， 租赁费用 （即使用权资产的折旧加上利息） 要高于在现行租赁准则下直线法确认的经营租赁费用。 3. 租赁合同中的服务成分是否进行拆分亦会对财务报表产生影响。零售业的店铺租赁合同中通常会由业主提供维修、 安保、 保洁等服务。 某些安排下， 这些服务可能嵌入在租金费用中而并没有单独区分。 在新租赁准则下， 承租人可以有一个政策选择： 将整个合同 （包括租赁及服务成分） 作为租赁进行会计处理 （即全部上表） ;或是基于相对独立价格将租赁和服务分开，仅租赁成分上表， 而服务成分则在接受服务时确认进损益表。4. 更多

4、会计估计和判断在新租赁准则下， 主体需要进行很多估计和判断。 例如， 零售业的店铺租赁合同中往往包含续租权或提前终止权， 主体是否合理确定会行权会影响租赁期长短的判断， 从而影响计入资产负债表的使用权资产和租赁负债的金额。5. 数据搜集和合同管理的需求大增目前经营租赁的信息可能没有系统性的进行搜集， 而在新准则下， 特别对于大型连锁经营的零售企业来说， 必需建立系统和流程来对租赁合同进行管理并及时获取租赁有关的数据以进行计量。新租赁准则对于资产负债表和利润表的影响对关键会计指标会产生连带影响，包括： 资产负债率， 流动比率， 息税前利润， 净利润， 每股收益， 净资产回报率，经营活动现金流等等

5、。 公司需要与利益相关者进行清晰的沟通， 以说明准则变化的影响。普华永道全球租赁资本化研究结果表明， 零售商债务增加的中间值大约为98%，扣除利息、 税项、 折旧和摊销之前的盈利 （EBITDA） 增加的中间值约为41%。新准则对零售及消费品行业的重大影响2聚焦 新租赁准则对零售及消费品行业的影响洞察 INT 2016-01中提供了对新准则的全面分析。本文则介绍新准则的主要内容， 并重点指出新准则带来的主要挑战以及管理层在过渡期内应当做好哪些准备。 尽管新准则的生效日是2019年1月1日， 对于许多主体而言， 数据收集的范围和建立新流程的要求意味着许多主体必须从现在开始着手准备。关于新准则及其

6、影响的实务指引3 聚焦 新租赁准则对零售及消费品行业的影响生效日期新的租赁准则将在2019年1月1日生效(比较期间为2018年)， 并涵盖于生效日期前签订的租赁 （尽管过渡期内有一些豁免规定） 。准则范围就出租人而言， 知识产权的使用许可(如商标的授权使用许可)不属于IFRS16的范围； 承租人不必对根据使用许可协议而持有的特定权利应用新准则。 豁免规定新准则为租赁的确认和计量提供了两项豁免规定： (a)在考虑所有合理确信会行使续租权的情况后租赁期仍在一年以内的短期租赁;(b)标的资产价值低于5000美元的小额资产。 运用豁免与否， 这是一项会计政策选择， 但仅适用于承租人。 这两项豁免对于大